《房屋登记办法》与《城市房屋权属登记管理办法》有哪些主要区别

《房屋登记办法》与《城市房屋权属登记管理办法》有哪些主要区别
2012年07月30日

《房屋登记办法》与《城市房屋权属登记管理办法》有哪些主要区别

　　与《城市房屋权属登记管理办法》相比，《房屋登记办法》章节的结构更为合理，并增加了登记的“一般规定”这一章，对各种不同的登记种类以及具体操作上的问题规定更为详细(如受理登记时必要的收件，什么情况下应当到现场查看，抵押权的转移和变更以及最高额抵押登记中的各类问题，都是新的规定)，主要的一些新规定是：

　　一、修改了登记的定义，明确了登记簿的核心作用。

　　1.《房屋登记办法》规定房屋登记是登记机构“依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为”，而不再是确认产权的行为。这一改变是依据《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)物权公示的基本原则作出的，对登记定义的修改有着非常重要的意义(请参见P9的内容)。

　　2.明确了登记簿的核心作用，淡化了权属证书的作用。今后，登记机构的工作重点将从颁发房屋权属证书转为对房屋登记簿的建立和维护。由于淡化了权属证书的作用，规定了不再发房屋共有权证，补证手续也变得非常简便，登记机构不再对遗失补证发出补发公告。

　　二、扩大了房产登记管辖的范围。

　　1.地域范围：《城市房屋权属登记管理办法》适用范围是在城市规划区国有土地范围以内，在城市规划区外的，只要属于国有土地，也可以参照执行。但是对于集体土地上的房屋权属管理，则还没有规定。因而，对集体土地上的房地产权属管理，立法还不够完善。很多地区集体土地上的房地产权属登记由建设行政主管部门管辖。

　　由于城市建设和房地产管理机关分设，集体土地上房屋的权属登记机关也不完全统一，这种状况对权属登记工作是十分不利的。因为国际上通行的不动产权属登记的一项原则是“窗帘原则”，即登记应该是唯一的信息源。集体土地上房屋的权属登记由非房产管理部门管辖，容易和城区重复登记，造成行政纠纷案件。因为没有实现统一管辖，难以做到管理的规范化。在明确城、乡的房屋权属登记统一管辖后，实现了一个地区房产登记机构的唯一性。

　　2001年8月15日，针对全国各地对集体土地上房屋登记的实际状况后，建设部在修改《城市房屋权属登记管理办法》时，将建设部第57号令所规定的登记的地域范围修改为“本办法第二条规定范围外的房屋权属登记，参照本办法执行”。但是由于受上位法《村庄和集镇规划建设管理条例》的限制，对集体土地上的房屋登记只是参照执行，对具体事项也没有作具体的规定。

　　《房屋登记办法》按《物权法》国家对不动产实行统一登记制度的原则，规定了“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理”、“房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿”，并针对集体土地上的房屋登记，专设了“集体土地范围内房屋登记”一章来表述，解决了以往集体土地上房屋登记中存在的主要问题。

　　2.登记权利的标的物范围。《房屋登记办法》规定：具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物，可以参照执行(请参见P22的内容)。

　　三、调整了登记的程序，明确了房屋权属登记的程序由当事人启动。

　　把“受理登记申请”分为“申请”和“受理”两个部分，使登记的程序更为清晰，并加入了“记载于登记簿”这一新的、重要的环节。

　　房屋登记是记载于登记簿的行为，目的是为当事人完成物权公示，而
不是行政管理的手段。因此，新的登记程序有以下新的规定：

　　1.房屋权属登记程序由当事人启动，取消了当事人提出登记申请的时限。因为取消了申请的时限，也不再存在逾期提出登记申请的问题，对逾期登记加收登记费的规定也随之删除。

　　2.申请人可以在登记机构将申请登记事项记载于登记簿之前，撤回登记申请，从而给当事人以更多的意思自治的权利。

　　3.登记机构不能自行注销登记(请参见P63的内容)。

　　4.规定了房屋权属登记应由相关的当事人共同申请。

　　四、增加了登记的种类和权利的种类，并按各地登记机构的实际的管理状况删去了总登记。

　　五、解决了一些实际工作中长期存在的一些具体问题。

　　1.处分未成年人的房地产权利，由其监护人提供书面保证。

　　在实际工作中，处分未成年人的房产是较为多见的。《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)第十八条规定了“监护人应当履行监护职责……除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”。但对于是否为了被监护人的利益，登记机构是难以判断的。为解决这一长期存在的问题，借鉴我国台湾地区的登记规则，《房屋登记办法》规定了“监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料;因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证”。

　　2.在《物权法》公布实施以前，在建工程抵押在理论和实践中都存在一定的问题。对于在建工程抵押，以往，《城市房屋权属登记管理办法》并未对此作规定，只是在《城市房地产抵押管理办法》中作了规定。而且，登记的方式是登记机关在抵押合同上作记载。如果抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。《房屋登记办法》依《物权法》的规定，明确了在建工程抵押作为抵押权登记但不发《房屋他项权证》 (请参见P208的内容)。

　　3.属于小区全体业主共有房屋的登记由开发企业代为申请。对建筑区划内属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋的登记问题，关系到广大业主的合法权益，对这部分房屋的登记， 《房屋登记办法》解决了三个主要的问题：一是由谁来申请;二是所有权的权利主体;三是发不发权属证书(请参见P75的内容)。

　　4.预购商品房抵押办理预告登记。在实际工作中，房屋期权的抵押十分普遍，且关系到许多购房者的切身利益，但预购商品房抵押一直存在着抵押理论上的问题(因为预购人在合同签订时取得的是债权)。建设部在组织制定《房屋登记办法》时，综合考虑了这些因素，在《城市房地产抵押管理办法》中将房屋期权抵押规定为预购商品房贷款抵押，在登记时，也只是由登记机关在抵押合同上作记载，并要求当事人在房屋竣工以后，重新办理房地产抵押登记。《房屋登记办法》将预购商品房抵押作为抵押的预告登记来办理，彻底解决了预购商品房抵押在理论上的问题。

　　但作为预告登记以后，债权人应注意的是，预购商品房抵押办理预告登记后，债权人所取得的并非抵押权，而是经预告登记的请求权，因此，一旦到了可以办理房屋抵押登记时，应及时办理房屋抵押登记。

　　六、对登记机构的工作人员作了更为严格的要求。

　　《房屋登记办法》对登记机构的工作人员作了更为严格的要求，除了保留《城市房屋权属登记管理办法》中对登记机关工作人员玩忽职守、滥
用职权、徇私舞弊等违法行为给予处分的规定外，增加了“擅自涂改、毁损、伪造房屋登记簿”、“对不符合登记条件的登记申请予以登记，或者对符合登记条件的登记申请不予登记”等具体行为给予处分的规定，并规定了追偿责任(对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿)。