房屋被查封或者保全的，产权能否过户

房屋被查封或者保全的，产权能否过户

2005年7月，开发商将其开发的楼盘中的一套房屋卖给了陈某，双方在商品房房屋买卖合同中约定:如 任何一方拒绝履行合同或解除合同，由违约方向合同的另一方支付房屋价款的百分之五作为违约金实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。随后，陈某依约 支付了定金。但由于房价急剧攀升，商品房供不应求，开发商遂反悔将该套房屋卖给陈某，于是提出解除合同，然后以更高的价格将房屋卖与他人。开发商的理由是 该套房屋已于2004年为某案件原告申请财产保全提供了担保，所以法院于当日将房屋查封，至今一直没有办理解封手续，而被查封的房产是不能办理过户的，因 此合同目的，不能实现，应予解除，并同意赔偿陈某的损失。陈某对此不予以认可， “认为这套房屋是在2004年被法院查封的，现已失效，如果开发商真正愿意履行合同，是能够解除查封的，于是将开发商告上法庭，要求法院判令其继续履行合 同。
北京市丰台区法院经审理认为，陈某与开发商订立的房屋买卖合同是真实意思表示，开发商为某案件原告申请财产保全提供担保，法院将诉争房屋查 封，现在该案已经胜诉并申请执行，开发商以诉争房屋提供担保的义务已经解除，继续查封诉争房屋已失去法律意义，因此开发商与陈某订立房屋买卖合同后应及时 向法院申请解除查封，，以按约履行房屋买卖合同。最后判决开发商与陈某继续履行房屋买卖合同。
《城市房地产管理法》第38条第(二)项规定，司 法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。开发商在明知房屋被法院依法查封的情况下，却依然与购房人签订买卖合 同，以致不能办理过户手续，应当赔偿购房入因此造成的经济琐失。这是开发商违约所应承担责任的法律后果。
那么，双方签订的合问是否有效、能否继 续履行呢？分为两种情形：一种是法院的查封措施不能解除。这种情形是指法院查封的房产需安要用来履行债务或承担担保责任，此时被查封的财产将用于拍卖或变 卖，所得的价款须优先偿还债务，因此购房人不可能取得该房产的所有权，合同目的不能实现，合同应当解除;另一种情形是法院的查封措施可以解除。这种情形是 指债务入用其他财严腹行债务，或者查封财产妒如果是用来担保债务履行的，被担保人按划艘行债务，担保即被解除，此时房屋所有人可请求法院解除查封，查封被 解除后，该查封房严的转让则可实现，合同应当继续履行
本案中，开发商上述房产被查封不能转让产权为由，要求解除合同。经审理查明，开发商用诉争 房屋提供财产担保的案件原告已经胜诉，其只要向法院申请解除查封措施，就能消除诉争房屋的转让障碍，不符合合同解除的法定条件。因此，开发商应当继续履行 合同。鉴于其违约行为给陈某造成损失，陈某亦未要求开发商赔偿其损失，因此法院对违约后的损害赔偿责任未作处理，仅判开发商继续履行合同。
继续 履行，又称实际履行，是民法中极为优秀的制度，是为了更好地维护交易中善意一方的利益，并非“强买强卖”的理论。当然他的适用是有一定条件的，体现在《合 同法》第110条的规定中：一是法律上或者事实上不能履行，二是债务的标的不适于强制履行或者行费用过高，三是债权人在合理期限内未要求履行。要求履行 后，当事人一方如坚持不履行，还可强制履行。强制履行是由法院运用国家强制力，达到迫使债务人履行债务的效果，以实现保护民事权利之目的的行为。这种救济 是通过法院行使司法审判权实现，故称司法救济或公力救济。在违约出现时，只要履行尚属可能，非违约方即可要求强制履行。
提示
法律规定 被查封的房屋不能登记转让所有权，根本目的是保证用查封物履行债务。但是本案开发商却利用这一点作为自己违约的正当理由，与立法原意背道而驰。实际上，由 于开发商用诉争房屋提供财产保全担保的案件原告已经胜诉，该查封房产已不需用于履行债务，继续查封诉争房屋已失去法律意义，为保护购房人人的正当权益，应 当判令继续履行合同。而购房人在提出继续履行合同的诉讼请求时，同时也应就发生的经济损失提出赔偿要求。