与中介公司签订合同注意事项

委托交易是二手房的交易方式之一，特别是对于没有房源、没宥时间，又不愿在繁琐的交易程序上花时间的购房人来说，委托交易可以满足其要求。

委托交场是指委托专业有资质的房地产经纪公司，在整个交易过程中包括发布房源信息、看房、洽谈、签约、办理贷款或资金监管手续、办理过户手续，物业交割等均由中介公司代为或协同买卖双方进行办理，买卖双方或一方向中介公司支付一定的佣金。通过中介公司最大的好处就是省时省心，中介公司对房地产经纪业务的办理十分专业，能为买卖双方省去很多麻烦，尤其是需要办理贷款或资金监管的买卖双方，因为中介公司有长期合作的银行及评估机构，而且熟悉办理产权过户的所有流程，因此办理手续要省时省力，另外中介公司的信息量最大，比较容易达成成交意向，尽快促成交易。

但是二手房房产中介市场混乱，良莠不齐，坑害消费者的情况时有发生，房屋买卖双方与中介公司之间的诉讼纠纷更是屡见不鲜。因此，如果交易通过中介公司完成，必须选一家资信可靠的中介公司是保证安全的前提。

一、中介公司中介服务的法律定性

按照工商行政管理部门的登记要求，房屋中介公司的经营范围是从事房地产经纪业务，根据我国《合同法》相关规定，其实质内容为居间行为，即居间人向委托人告知订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。所谓媒介服务就是指居间人不仅为委托人提供订立合同的机会，并斡旋于交易双方之间，从而促成双方的交易。

然而交易屮，中介公司与委托人之间签订协议的行为却比较混乱，既有签订居间合同的，也有签订代理合同的。之所以存在把居间合同签成代理合同的现象，是因为中介公司追求利益的本质所驱使的。代理合同和居间合同是两个不同类型的合同，作为受托人的中介公司在其中的义务及法律地位亦不相同。在居间合同中，中介公司的工作分两种：一种是为买卖双方提供房屋交易信息，另一种是提供房屋交易的信息，并努力促成买卖双方交易成功。也就是说，买卖双方可以直接签订二手房买卖合同，并不必然需要中介公司的介人。

而在代理合同中，如果买卖双方直接跳过中介签订二手房买卖合同，则构成违约，应该对中介公司承担违约责任。由此可见，中介公司利用委托人专业知识的欠缺而签订的代理合同，在一定程度上加大了委托人的责任，而保障了自己的利益。

二、中介憤用圈套圈套一：中介商不让购房者与房主见面，从中赚取差价。

按照有关规定，中介机构在经营活动中只能收取服务费，不能从事经销活动赚取差价。但有的中介商在担当中介过程中编造房主出差、没空等谎言，不让买卖双方见面，待买卖双方事后碰巧见面时，发现中介商从中赚取数千元甚至数万元的差价。

圈套二：中介商不让购房者到欲购房屋内观察，有意隐瞒房屋质量问题。购置商品要按质论价，这是最基本的道理，可有的中介商在担当中介过程中，借口房主不让看、房主不在、质量绝对有保证等种种理由，不让购房者到实地观察。待办理交接手续时，才发现房屋的质量有明显问题。

圈套三：中介商不向购房者如实介绍出售房屋所处地段的规划情况。有消费者反映，他们的原有住房因要拆迁，所以急于购置“二手房”，当到中介机构办妥购置手续后，才发现所购“二手房”也而临拆迁。如要反悔，需付违约金。

圈套四：中介商没有如实介绍商品房面积的含义。目前表示商品房建筑面积的方法有两种：一种是带公用部分的建筑面积;另一种是不带公用部分的建筑面积。而在中介过程中，中介商只笼统介绍建筑面积，消费者误认为不带公用部分的建筑面积，实际上是带公用部分的建筑面积，事后因此发生纠纷。

圈套五：玩弄文字游戏，签订不公平合同。中介商在担当中介过程中，对自身有利的条款写得比较明确，对自身不利的条款写得比较含糊，而购房者因缺乏经验和文化程度低等原因往往予以认可，一旦发生纠纷，购房者有苦难言。

购房包括购买“二手房”是一种大额消费，为了维护广大消费者的合法权益，消费者应增强自身的保护能力，在购置“二手房”时要注意以下几点：

1.要学习相关知识，注意调查研究

2.一定要坚持与房主见面购房者要在中介商的帮助下，向房主提出要观察房子，要查看有关房子的各种手续，商谈房屋交易价格，然后再签订中介合同，切莫粗心大意。

3.签订合同时要谨慎合同文本具在法律效力，一旦签订就要生效，因此在签订过程中要慎之又慎。

一是要使用政府行政机关认可的合同文本。

二是对所签条款要逐条推敲，文字表达要准确，不能模棱两可。

三是所有条款内容购房者都要确实弄清，真正认可，不要勉强签订。有条件的购房者最好在合同文本签订前请专家或律师审核,这样才能确保您的权益不受损害。

4.关于佣金条款的签订

如果二手房买卖通过中介公司，则明确委托价格、服务内容和佣金数额。审查内容包括：

房屋出卖人的委托价与房屋购买人的买价是否一致；

中介公司收取的佣金数额不得超过国家规定的上限比例。

审查的依据是房屋购买人与中介公司签订的居间合同和房屋购买人签订的买卖合同。

三、如何挑选诚信中介

近期，房地产市场的火爆，催生了房地产中介机构的井喷式增长，也造成房地产中介机构鱼目混珠、良莠不齐的状况，而一些大的中介机构扩张速度加快，地产经纪人员流动频繁，这些均会对交易的稳定性构成威胁。买卖双方在选择中介机构时，不仅应查看相应证书，还应了解其管理是否规范高效。

1.选择正规注册的中介机构

要“两看”

看机构备案

不管是买卖双方自行成交还是通过中介机构撮合成交，均要通过正规的中介机构网上申报并签定合同。如何鉴别正规的中介结构呢？买卖双方应该查看中介结构的备案证书。

看人员持证买卖双方和地产经纪人员洽谈时，应要求其提供“房地产经纪人员执业登记牌”，也可以在各地区的国土局网站核实地产经纪人员职业登记牌的真伪。

不要盲目相信经纪人员，双方应养成保留各项交易资料的习惯

很多买卖双方认为交易过程中的,续由中介机构的地产经纪人办理就可以省心了，这个观念是漠视交易风险的表现，在交易过程中，还涉及到担保公司、按揭银行、监管等机构，由此会形成很多文件，实践中这些文件大多由中介结构单方保管，如果房地产中介机构管理不规范，会引发意外的风险。

市民王先生委托某大型地产中介公司购买朱小姐位于龙岗布吉的一套居民住房，由于该大型中介公司极速扩张，原先经手跟单的经纪人员莫先生被调到广州拓展市场，但莫先生前往广州前没有及时把有关交易的资料移交给该公司其他人员，买卖双方为此多次向经纪公司催促，经纪公司匆忙间又指定另一经纪人林先生跟单，后来林先生由于跳槽到另一家中介公司，而中介公司没有及时办理业务交接手续，最后导致双方买卖交易延期，更为严重的是，由于经纪人员频繁变更而资料交接又未及时跟进，导致王先生提供按揭的一些资料丟失，为此王先生又另行办理了按揭所需资料。

笔者建议，买卖双方提交给经纪人员的资料、双方签署的补充性文件应复印留存或要求经纪人员签署文件接收回执。在合同签订时，应补充约定经纪公司在其跟单经纪人员变动的若干天内书面通知双方并办理资料和业务交接手续，如经纪人员一旦变动而未及时移交甚至丟失，应追究经纪公司的责任。