二手房买卖居间合同存在的法律问题

二手房买卖居间合同存在的法律问题

当前房地产市场上二手房买卖数量很大，而在二手房市场中，大部分的买卖都是通过中介公司完成的。卖家卖出一个好价钱收到全款、买家买到称心如意的二手房顺利过户入住是每一份二手房买卖合同中蕴涵的愿望。如何保证二手房买卖合同的顺利履行，制定一份内容完善、权利义务明确翔实的合同是重中之首。以一份二手房买卖纠纷案为例，谈谈几个在二手房买卖居间合同中存在的法律问题。

[案例]

卢小姐与中介公司、王小姐签订《二手房买卖合同》，卢小姐购买王小姐位于布吉的一套房。合同中注明房屋现状为:按揭抵押中，有历史欠款及罚息。

约定的付款方式为:按揭。首期款为合同签订后10日内支付，金额为合同总价减去银行贷款承诺函中承诺的贷款额。

卖方义务:合同签订后7日内公证给中介公司赎楼手续。

合同签订后：由于房屋存在历史欠款与罚息，银行已在三方签订《二手房买卖合同》前起诉，卖方已作好公证赎楼手续，但融资担保等手续、按揭抵押登记未注销。卢小姐亦未办理银行贷款承诺函,未如期支付首期款。

卢小姐以涉案房屋被起诉无法继续履行为由，要求解除二手房买卖合同，双倍返还定金，中介公司承担连带责任。

[争议焦点]|

(1)    卖方已办理了公证赎楼手续给中介公司，是否意味着卖方已履行完赎楼义务？、

(2)    如果赎楼时间约定不明，在卖方赎楼前，买方是否可以拒绝支付首期款？

(3)    卖方告知有历史欠款与罚息是否即告知了被起诉的风险？买方可否以此为由解除合

同？

(4)    中介公司未查明或未告知房产实际情况，是否应承担相应责任？

结合办理该案件的实际情况，发表自己的一些见解,并为预防类似事件的发生,提出相应的建议。 

一、卖方办理了公证赎楼手续给中介公司，是否已履行完赎楼手续

现实生活中，大部分二手房买卖合同，卖方均是在签订二手房买卖合同后即与中介公司签—份委托书,然后进行公证，委托中介公司工作人员代为办理赎楼、过户等一切手续。而至于具体何时办理注销抵押登记，则大多不作约定。

本案中,二手房买卖合同中关于赎楼的约定，亦是仅约定办理公证手续给中介公司,并未明

确约定具体的赎楼期限。这样约定是否意味着卖方办理完公证后即履行完全部义务呢？

赎楼是二手房买卖合同中卖方最根本的一项义务，该义务并不因为委托给中介公司而结束。恰恰相反，即使卖方委托给中介公司代为办理赎楼，卖方仍要对中介公司的赎楼行为承担民事责任。（法律依据《民法通则》:第63条:公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。）

因此,卖方的赎楼义务为办理完涉案房屋的按揭抵押登记注销手续，而公证委托则只是办理赎楼的一种手段。本案中，卖方并未完成赎楼手续。（此观点被法院采纳。）

应对策略:签订二手房买卖合同中，为了避免因为赎楼期限而引发的争议，应在合同中明确约定赎楼的期限，甚至可以明确约定具体办理各种赎楼手续的日期，如公证、融资担保合同申请、签订担保合同、办理注销抵押登记等。

二、如果赎楼时间约定不明，买方是否可以拒绝支付首期款

如前所述，本案中并没有明确赎楼的期限，因此，卖方何时赎楼就属约定不明。

二手房买卖合同中并没有约定支付首期款与赎楼的先后顺序，因此，在卖方赎楼前，买方可不予付款。

本案的二手房买卖合同中并没有约定卖方赎楼的日期，因此也就无法确定买方支付首期款与卖方赎楼哪个时间在前哪个时间在后。因此，在卖方赎楼前，买方有权不支付首期款。（法律依据《合同法》第66条:当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。）

深圳市中级人民法院起草的《深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第15条规定买卖双方在房地产买卖合同中未约定卖方赎楼和买方取得贷款承诺函的先后顺序，双方都以行使同时履行抗辩权或先履行抗辩权为由，拒绝先履行各自义务，导致合同无法继续履行的，一方主张另一方违约的，不予支持。”

本案就正属此情况。二手房买卖合同中仅约定首期款的支付时间为合同签订后10日。但首期款的数额需依据贷款承诺函的贷款额度才能确定，即首期款的数额=房价总款款-贷款承诺函中银行同意贷款的数额。在未取得贷款承诺函之前，无法确认首期款的数额。而何时取得贷款承诺函没有明确的约定，因此在赎楼也无明确约定的情况下，无法确定二者的履行先后顺序，则任何一方主张对方违约均不成立。（此观点被法院采纳。）

应对策略:二手房买卖合同中涉及按揭付款的,应明确买方向银行申请贷款的期限，在银行贷款承诺函审批下来多少个工作日即应将首期款支付到卖方监管账户，若未申请到银行贷款，应多少个工作日支付余款。同时明确约定赎楼完成日期。.

三、告知有历史欠款与罚息是否即告知了被起诉的风险

本案中,卖方在二手房买卖合同中告知了买方该房存在历史欠款与罚息，但在二手房买卖合同签订前涉案房屋被起诉的事实,合同中并没有约定。

卖方在二手房买卖合同中告知了涉案房屋存在历史欠款与罚息，与涉案房屋被起诉性质是截然不同的。卖方未如实告知此情况，属违约。

二手房买卖合同中，卖方应对所出卖的标的物享有所有权或处分权，即保证标的物能够被

交付。

涉案房屋有历史欠款与罚息，但并不影响二手房买卖合同的履行，而被银行起诉，则可能导致的结果就是房屋被拍卖抵债，后者是卖方无法交付房屋。

卖方存在丧失履行二手房买卖合同的风险,买方就有权中止履行，甚至解除合同。而引起此风险的责任在被告，所以就应由被告承担违约责任。（法律依据为《合同法》第68条:应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(1)经营状况严重恶化;（2)转移财产、抽逃资金，以逃避债务;（3)丧失商业信誉；（4)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第69条:当事人依照本法第68条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第132条:出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。）

因此，本案中，被告未如实告知房屋的被起诉情况属于违约，原告有权以此为由解除合同。(此观点被法院采纳）

应对策略:买卖的房屋仍在按揭的，在签订二手房买卖合同前应要求卖方或中介公司提供按揭房屋的还款情况，如存在历史欠款，应前往原按揭借款合同中约定的管辖地法院或相关法院查明有无诉讼情况，如有，则应慎重买入。

如存在历史欠款但并未诉讼或无法查明是否有诉讼，则应在二手房买卖合同中约定:如涉及第三方主张权利，则应属卖方违约。同时，应明确在抵押登记注销前的银行按揭的一切费用应由哪一方承担，因为支付不能而导致的后果亦应由其承担。

四、中介公司未查明或未告知房产实际情况,是否应承担责任

本案中的《二手房买卖合同》，如同大部分二手房买卖合同一样，中介公司在此合同中无任何义务，只有不论任何情况都可以收取中介费的权利。此约定与二手房签约前业务员口若悬河的承诺完全不同。本案的二手房买卖合同中亦没有约定中介公司要承担核实房屋的现状或承担相应的保证责任,因此，即使买方确信中介公司事先知晓房屋被起诉的事实，而故意隐瞒，也由于无法提供证据，而无法获赔。（《合同法》第425条第2款居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。）

应对策略:签订二手房买卖合同时,应在合同中约定，中介公司对卖方房屋产权的相应状况承担连带保证责任，并对二手房买卖过程中可能涉及中介公司服务的事项进行明确约定，以防中介公司事后推诿。