二手房的定义及内容

一、什么是二手房及二手房交易

我们日常生活中所称的“二手房”不是一个法律概念，至目前为止，并没有哪一部法律对其进行明确的界定。通常意义上理解的“二手房”是相对开发商新建的商品房而言，新建的商品房进行第一次产权交易时称为“一手房”，经过一次买卖之后再次上市进行产权交易的房屋称为“二手房”。

二手房交易是指以二手房产权为标的进行产权买卖的等价有偿行为。包括自行交易和委托交易两种方式，这两种交易方式是由二手房自身的特点决定的。首先，二手房交易发生在平等的民事主体之间，买卖双方不但地位平等，彼此掌握的相关信息也近于平等，异于商品房首次交易时开发商的明显强势地位。其次，正是由于其第一个特点，所以在二手房交易中，买卖双方都是亲力亲为，参与到房屋交易的各个过程中，因此也增加了程序的繁琐性和复杂性，这也是二手房交易纠纷多发的原因。

二、二手房交易存在原因

正如伟大的哲学家黑格尔所言“存在即合理”，那么二手房交易存在的合理性是什么呢？

纵观二手房市场发展轨迹，我们不难发现，房产市场中市场经济基因不够完善、市场信息不够对称、市场主体行为不够规范以及客观上土地的稀缺、消费者对房产的投机行为、地方政府的变相鼓励，使得房产市场泡沫现象逐渐凸现并发展起来，造成房价飞涨，而人们购买力的相对下降，开发商处于永恒的利润最大化，都使得住房一级市场供需失衡，从而使越来越多的关注投人到了房产的二级市场，通过积极挖掘二手房市场的巨大潜力来满足住房主体的住房需求。

另一方面，随着改革开放政策的实施，人们的思想和需求也发生了极大的变化。中国的住宅概念从建国到改革开放以及到目前房产的高度发展，其中经历了几个不同阶段的发展。在住房制度改革之前，大多数人依赖企业、政府解决住房问题，住房的市场供给处于短缺状态，无法体现消费者对房产的真实需求。1999年城镇住房制度改革以后，房地产市场供给告别了短缺状态，需求呈多元化态势。已获得政策性住房或中等收人的群体需要出售其政策房或原有住房转向购买环境条件较优越的中档、高档房产；低收人或暂时性低收人者需要低价的住房满足其对居有定所的需求；先富起来的高收入者更看中环境及小区住户的自身识别，故而其原有住房也会进入流通市场。随着居民收人与社会经济的发展，消费者对住房的需求不断升级，存量房的交易已经达到一级市场的50%〈2002年数据〉，且存房的交易比例在不断攀升。从1991年到2000年10年间我国房产销售市场的销售趋势根据《中国统计年鉴》的资料显示，房产销售面积从1991年的2745万平方米迅速攀升到2000年的16570万平方米，而其中个人购买部分从1991年的927万平方米上升至14164万平方米，1991年个人购买部分只占全国房产总销售面积的22%、而到了2000年，个人购买部分巳经占据了整个房产销售面积的87%、由此可见，个人住房的需求在整个房产市场需求中所占的比例越来越大，个人已经成为中国房产市场最主要的消费群体。

可见，随着人们对房产市场需求的急剧增加，在市场规则下逐渐形成一种阶梯消费，即住房者根据经济收人的变化来逐步提高改善自己的居住品质，从住宅市场的供给来看，由租赁市场，二手房市场到新增商品房市场，从“安置型”、“实用型”再到“舒适型”，形成了产品的梯级供给。二手房在住宅梯级消费中起到承前启后的关键作用，链接了住房者不同阶段的物业形态，也关系着房地产一、二、三级市场的联动效应，对房地产市场的繁荣和整个国民经济的增长发挥着作用。