买军产房、小产权房，这些风险别怪我没提醒你

买军产房、小产权房，这些风险别怪我没提醒你

2015-06-19  来源：新浪乐居

军产房军产房的概念

根据《中国人民解放军房地产管理条例》的规定，军产房是指由军队管理、使用的房屋，其土地使用权和房屋所有权归军队所有，即在国土资源和房屋管理局登记记载的产权人为军队。简单说，军产房就是房屋所有权是军队的房屋。

军产房的来源

目前市场上流通的军产房，其来源主要有以下几点：

⑴部队及其兴办的实体直接进行出租、出售或开发；

⑵部队与开发企业换建、联建，共同开发；

⑶对部队土地使用权出租或出售给开发企业，由企业进行开发；

⑷部队将现有住房出售给符合条件的售房对象。

军产房的优点和缺点

优点：

1、军产房一般是部队出地皮，开发商出资金来盖，利益共享，因此价格要比同类的商品房低三分之一左右；

2、购房时几乎所有的手续都是国有产权完全一样的，包括气源费、物业费、暖气费、维修基金等；

3、购房时手续简单，不用交契税，直接到部队办理手续，通常为70年使用权（红皮手写的）；

4、过户时手续简单，交少许过户费，不用交个税。

缺点：

1、军产房的价格相差很大；

2、通常军产房的质量监督不到位，房屋质量容易产生问题；

3、物业服务很难到位，维修基金无法得到地方的监督和管理；

4、不能做按揭，以后也不能做融资贷款。现在大连二手军产房可以使用住房公积金，别的地方不清楚；

5、军产房纠纷，地方法院通常不受理；

6、军产房的地角相对较差，通常在机场、海边、山根等地，还需要注意潜在的辐射和污染。

购买军产房的注意事项

1、核实国有土地使用权证书，购房合同中的军队部门应当与国有土地使用权证书中记载的使用权人是一致的；

2、要求开具军队出具的统一发票；

3、需要到规划、房产等行政部门核实其所建房屋是否具有合法手续；当然，如果开发单位已经办理军用土地使用权转让手续，单从手续上来说，应当同正常的商品房完全一致。

小产权房小产权房的分类

第一类：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。

第二类：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

第三类：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”

购买小产权房的风险

配套不完善几乎都没有暖气、天然气等配套设施。将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。拆迁难补偿除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。质量难保证房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。没有房产证这类住房是建在集体土地上的，不允许对外销售，没有法律保证。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家的法律和土地的使用性质所决定的。遗赠麻烦由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。（综合整理于网络）