二手房纠纷解决途径

当二手房买卖纠纷已经发生时，读者该怎么办呢？

由于目前阶段我国公民法律意识还比较淡薄，法律知识也较薄弱，因此当纠纷发生时很多人不知道该怎么办，该通过什么途径解决，即使有些人想到通过法律来捍卫自己的权利，但是也苦于不知从何入手。总体来说，笔者认为当房屋买卖纠纷发生时，纠纷的解决途径有三种：协商、诉讼、仲裁。虽然笔者是律师，但也并不希望所有的事情都必须通过法律途径来解决，因为从当事人的角度来说，通过诉讼或者仲裁来解决纠纷意味着不菲的经济成本和时间成本，而且还要承担一定的法律风险。作为一个律师，笔者认为不仅仅要具有深厚的专业知识，精湛的辩论技巧，还要具有社会责任感和良知。因此，在笔者执业过程中，面对纠纷当事人我都会首先给他们调解，说服他们彼此之间协商解决。但是，从另一方面来说，协商就意味着相互之间都要有一定的妥协和让步，并不是所有的事情都处于灰色地带，而法律上则是非黑即白。很多纠纷一旦发生，当事人之间也就不太可能心平气和的坐下来商量，而最终走上了诉讼或仲裁的法律途径。

一、诉讼与仲裁的异同

诉讼和仲裁都是纠纷解决的方式，诉讼是当事人之间发生纠纷后向管辖法院提出控告、申诉，要求评判是非曲直。仲裁是指争议双方在争议发生之前，或者在争议发生之后达成协议，将争议交给仲裁机构作出裁决的一种解决争议的方式。仲裁裁决尽管不是国家裁判行为，但是其生效的裁决具有法律效力，如果当事人拒绝执行，另一方可以申请人民法院强制执行。但是仲裁机构作为民间机构，其与国家司法机构法院又有诸多不同，两者的区别具体如下：

1.管辖不同。诉讼是强制管辖，仲裁是协议管辖。所谓强制管辖是指法律有明确的管辖规定，不随着当事人的意志随便变更，按照法律规定不具有管辖权的法院不应受理。案件仲裁的管辖是协议管辖即当事人可以协商确定某一仲裁机构，也只有双方当事人共同选定某一仲裁机构仲裁时，该仲裁机构才能受理当事人的申请。

在管辖方面要特别注意仲裁的管辖确定。我

国《仲裁法》第4条及第6条分别规定：“当事人采用仲裁方式解决纠纷应当双方自愿达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方当事人申请仲裁的，仲裁机构不能受理”，“仲裁委员会应当由当事人协议选定”。《中国国际贸易仲裁委员会仲裁规则》也对仲裁管辖权问题有明确规定。该规则第3条规定：“仲裁委员会根据当事人在争议发生之前或者在争议发生之后达成的将争议提交仲裁委员会仲裁的仲裁协议和一方当事人的书面申请，受理案件。”由此可见，纠纷是否可以通过仲裁解决以及谁享有仲裁管辖权取决于当事人之间达成的仲裁协议。如果当事人在纠纷产生之前没有约定仲裁条款或者在纠纷产生之后亦没有达成仲裁的意见，或者仲裁结构约定不明确，事后也不能进一步明确的，一方当事人申请仲裁的，仲裁机构不能受理。因此，当事人之间如果想走仲裁程序，应该约定有效的仲裁条款或者仲裁协议。《仲裁法》第17条规定：“有下列情形之一的，仲裁协议无效：

(一）约定的仲裁事项超出法律规定的仲裁范围的；

(二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人订立的仲裁协议；

(三）一方采取胁迫手段，迫使对方订立仲裁协议的。”

该法第18条规定：“仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效。”因此，当事人在约定仲裁时一定要注意仲裁条款或仲裁协议的有效性。

对于二手房诉讼的管辖，根据《民事诉讼法》第22条的规定：“对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖；被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民法院管辖。对法人或者其他组织提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖。同一诉讼的几个被告住所地、经常居住地在两个以上人民法院辖区的，各该人民法院都有管辖权。”同时该法规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”因此，在二手房买卖纠纷中，被告所在地法院和不动产所在地法院均有管辖权。

1审理不同。诉讼一般是公开审理，仲裁注重保护当事人的商业秘密，因此，仲裁一般实行不公开审理；仲裁的审期是3个月，而人民法院规定普通程序审理的一审案件应当在立案之日起6个月审结，适用简易程序审理案件应当在3个月内审结。

2、仲裁实行一裁终局制度，裁决书自做出之日起就发生法律效力，当事人不能上诉。当事人只有提出证据证实裁决确实存在《仲裁法》第58条所列情形之一的，经仲裁机构所在地中级人民法院审查核实，方可依法裁定撤销仲裁裁决。诉讼则不同，当事人如对一审判决不服，可以在15日内向上一级法院提起上诉要求，二审即为终审。