产权不明房屋拆迁

【案情回放】

中宏房地产开发公司于2002年8月取得了对某区南大街东段的拆迁许可证。

在动迁过程中，发现属于拆迁范围内的69号房主不知去向，到房管局查阅产权登记簿册发现，该处地块上的房屋建造于解放前，虽然当时登记为刘某，但刘某转让后就不知谁是该房屋的真正所有权人。在不能确定真正产权人的情况下，为了不致影响动迁工作的正常进行，拆迁人就该房屋向市公证部门申请办理了证据保全。并根据整个项目的补偿安置标准对房屋进行评估，向市房屋管理部门提交了对该房屋的补偿安置方案。在得到批准后，拆迁人正式进行了拆迁工作。

【关键证据】

产权不明的房屋拆迁应当如何处理？

《城市房屋权属登记管理办法》第4条规定:“国家实行房屋所有权登记发证制度。申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。”第5条规定:“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护6”房屋产权应该逃行登记，但由于历史原因和我国一些地区房屋登记工作不规范等原因，城市中还有一些房屋尚未进行产权登记。.未经登记的房屋产权人，所享有的权利难以对抗已迸行登记的权利人。产权不明是指产权人处于不确定的状态，即房屋的产权没有经过登记且难以确定权利人，或者就产权归属正在诉讼中的房屋。

【举证指导】

由于房屋产权的不确定性、补偿安置的主体也就不确定，但是，不能因为被拆迁主体不明确，就降低或不对被拆迁房屋进行补偿。《城市房屋拆迁管理条例》第29条规定:“拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。”具体来说就包括以下程序：1.制定补偿方案拆迁人应该按照房屋拆迁管理部门批准的拆迁补偿安置方案，并根据专业房地产价格评估机构做出房地产评估结果，制定出对扼迁产权不明的房屋的补偿安置方案。1报批补偿方案丨拆迁人将拆迁产权不明的房屋的补偿方案上报给房屋拆迁主管部门审核、批准。房屋拆迁管理部门依职权对拆迁人单方制定的补偿方案进行审核，主要是审查该补偿方案是否公平和符合等价有偿的原则。3丨制作拆迁资料拆迁人应该按照有关规定对拆迁房屋作现场勘查记录，节录的内容要包括房屋坐落位置、朝向、面积、建筑结构、用途以及成新程度。同时还应对拆迁房屋进行拍照，有条件的还应该摄像。4保全拆迁资料拆迁人将与拆迁有直接关系的资料整理好以后，到公证部门办理证据保全手续，目的在于有公证部门的介入，使拆迁人提交的资料具有法律上的客观性、真实性。本案中的拆迁人中宏房地产开发公司在拆迁过程中，发现属于拆迁范围的房屋权利人不明，依照《房屋拆迁管理条例》的规定―，拆迁人对该房屋制定了安置补偿方案，并报请了房屋拆迁管理部门的批准，同时将拆迁资料作了证据保全，拆迁人的做法符合《拆迁管理条例》的规定。