同住人不同意，公房承租人是否可以自行购买公有房屋？

同住人不同意，公房承租人是否可以自行购买公有房屋？

2012-12-19

作者：周哲

【案例】最近碰到一个客户C，咨询了我这样一件事情。C和A为一处公有房屋的同住人，A为公房承租人，也是C的母亲。D、E同为A的子女，即C的兄弟姐妹。由于A年事已高，D、E希望A能够买下该公有房屋，等A百年后，该房屋可以作为遗产有CDE来分配。作为C来说，不希望A购买该公有房屋，也不希望该房屋以后作为A的遗产，由兄弟姐妹法定继承，因为C在其他地方现在并没有住房。同时C是该房屋的共同居住人，如果A百年后，该房屋仍为租赁房的话，作为同住人，根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条的规定，C可以继续租赁该房屋，实际上就是房屋的使用权人。该使用权就是排他的，不会受到DE的影响。现在DE可能敦促A来起诉C要求C同意由A购买该房屋。C该怎么办？

【分析】《一九九五年出售公有住房方案实施细则》第四条：“按成本价购买公有住房，每个职工家庭享受一次。职工家庭是指承租人及其配偶；承租人和同住人在二人或二人以上的；因离婚、丧偶，配偶支内或支农等离开本市（另一方不再享受购房优惠）而承租户内留有一人的；40岁以上的单身未婚男子或女子。”

根据该条规定：承租人和同住人在二人或二人以上的可以构成职工家庭。即C和A构成了职工家庭。

该《细则》第五条：“购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。

职工家庭内有多人的，应协商确定购房人，协商不成的，不办理购房手续。职工家庭购房时，可申请共有产权。共有人必须是前款规定的购房对象。共有人再购买时合并计算购房面积。承租人死亡或迁离本市的，应变更租赁户名办理购房手续。”

该条规定：即A和C如果协商不成就，不能办理购房手续。此条也没有特例，因此如果C不愿意购买该房屋的话，理论上A是不能自行购买的。

但是C也要注意确认他是不是同住人。关于同住人的判断可以根据关于印发《〈上海市城镇公有房屋管理条例实施细则〉有关问题掌握口径》的通知第七条：“本细则中的“同住人”是指本处有常住户口且实际居住三年以上(除特殊情况外)、他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。”