退房纠纷

      在房价持续大幅上扬的情况下，市场获利预期足以化解许多潜在的遇房

纠纷．甚至许多已进入诉讼程序的退房案件也多以当事人主动撤诉或和解结

案，这不仅掩盖了许多房地产市场中的不规范行为，同时也不利于发掘整理

隐藏在各种退房纠纷案件背后的真实司法观点。总结我们查阅的相关案例，

退房纠纷产生的原因是多方面的。但从根本上看，引起退房纠纷的原因主要

有三类：开发商的原因，购房者自身的原因，国家宏观调控政策间接导致的

退房。其中，可归结为开发商的原因居多，主要体现在因房屋质量及与房屋

有关的相关配套设施、证照办理等存在问题，比如：销售广告言过其实、售

楼员的承诺成为“空头支票”、房屋存在质量瑕疵、物业小区管理混乱、开发

商迟延交付房屋、房产证不能及时办理等等，由购房者向开发商提出退房。另

外，为应对资金短缺，部分开发商通过虚假按揭制造虚假销售或将商品房销售

给债权人作为民间借贷的担保措施，也是引发退房纠纷案件的一个重要成因。

• 退房的合法事由

    由于退房会涉及到开发商、银行、房地产管理部门、保险公司及购房人

等各个方面的关系，因此，为了维护正常的市场交易秩序，我国法律对退房

的条件有着比较严格的规定。单从文本角度看，以下针对出卖人的退房事由

能够为现行法律、法规所认可：出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人、

一房两卖、商品房预售许可证存在欺诈、出卖人故意隐瞒所售房屋存在抵押的

事实、出卖人故意隐瞒所售房屋已出售事实、出卖人故意隐瞒所售房屋为拆

迁补偿安置房屋的事实、房屋存在质量问题严重影响正常居住使用、迟延交付

房屋超过法定期限、迟延办理房产证超过法定期限、担保贷款合同不能订立、

所售房屋主体结构质量不合格、房屋的产权面积与合同约定面积误差比绝对

值超出3 %、规划或设计擅自变更、套型与设计图纸不一致或相关尺寸超过约

定的误差范围、因不可抗力致使不能实现购房合同目，等等。

  显然，上述事由均系交易标的本身存在质量瑕疵或权属瑕疵并同时具备

可归责于出卖方的情形，因此在实践中一般都能得到司法机关的支持；但是，

若瑕疵并不严重则难以构成“根本违约”，或者，若在诉讼过程中该瑕疵得

以补正从而未对购房者造成实际损害的话，则被认为退房索赔条件尚未具

备。至于其他退房理由如房价下降、还贷压力增大等，尚无法律上的支持，

如果此类退房案件进入诉讼，购房者的诉求并无相对应的法律条文支持。

    反之，由出卖人主动提出解除合同的案例也为数不少，理由主要集中在

购房者逾期付款或付款不能方面，因房款支付系购房者主要义务，实践中均

能得到司法机关的支持。

• 不宜将补充合同中的违约条款等同于退房条件

    在商品房销售实践中，除在《商品房买卖合同》正文部分明确约定购房

者付款义务及相应的违约责任外，出卖人往往还会在补充协议中特别加上此

类条文：“若乙方因自身原因提出解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额

为总房价款的  %，并承担由此产生的一切相关费用”，通过提高购房者

随意提出退房要求的成本以保证合同顺利履行。

      在2009年由上海宝山区法院审理的一起被媒体称为“中国首例集体退房

  诉讼案”中，法院将该条文理解为购房者据以要求退房的条件，在判令购房

  者承担利息损失和部分诉讼费的同时，支持了购房者关于解除合同的诉讼请

  求。案件判决后，业界哗然。而在笔者代理过的另一起类似案件中，双方签

  订的《商品房买卖合同》补充协议中亦有类似条文“本合同生效后，出卖人、

  买受人双方任何一方无正当理由致使本合同终止的，须按总房款的20%向另

  一方支付违约金作为赔偿损失”：购房者据此要求以支付总房款的20%为代价

  来解除合同，但法院最终采纳了笔者的主张，将该条文正确理解为合同解除

  后的约定赔偿方式而没有曲解为退房条件。

• 解除权的行使期限

    依照《合同法》第95条的规定，当事人对解除权行使期限有法定依据或

约定时间的，期限届满，解除权消灭。对于没有法律规定或者当事人没有约

定解除权行使期间的，经相对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

但在相对方没有催告的情形下，解除权的存续期间到底有多长？对此，《商品

房买卖合同司法解释》第15条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，

出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理

期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约

定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除

权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权

发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”实践中，可能会发生

起初相对方未催告解除权人行使解除权，在按相对方未催告的情形下自解除

事由发生之日起计算一年除斥期间的过程中，如相对方又行使催告权，一年

除斥期间和三个月除斥期间的冲突应如何解决？有观点认为，在司法解释对

两种除斥期间的适用情形和起算点均有明文规定的情况下，应严格按照规定

以解决此种冲突，即在发生相对方起初未催告解除权人行使解除权，在按相

对方未催告的情形下自解除事由发生之日起算一年除斥期间的过程中，如相

对方又行使催告权，则适用除斥期间的基础发生了变化，而司法解释对不同

情形下所适用的除斥期间分别作出了明确规定，故不应以主观臆断排除明文

规定的适用，且这种经过期间的变化并非除斥期间的可变或延长，而是因为

适用基础的变更所发生的除斥期间的变更适用。当然，这并不代表相对方可

随时催告解除权人解除而不受时间限制，如相对方在解除事由发生后的一年期

间内未催告解除权人行使解除权，则因为经过一年除斥期间，解除权人未行使

解除权，则解除权已确定的消灭，再无三个月除斥期间的适用可能。

• 法院是否可以依职权解除合同

  有观点认为，对于合同无法继续履行的，当事人虽然未主张解除合同，

法院也可以依职权解除合同，并对合同解除后当事人之间的债权债务一并处

理。此司法观点，我们认为当事人是否行使解除权属于当事人对于自身权

利的处分，应当予以尊重。对于双方当事人均不主张解除合同，但经审查合

同无法继续履行的，法院应当向当事人行使释明权，告知当事人可以变更诉

讼请求解除合同，双方当事人均不同意变更的，应当驳回当事人的诉讼请求，

但法院不得依职权解除合同。另外，当事人已经通知对方解除合同，又向裁

判机构请求确认解除合同的效力的，应如何处理？有观点认为，《合同法》第

96条第1款规定：“对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除

合同的效力。”因此，申请法院或者仲裁机构确认解除合同效力的主体仅限于

异议人，而不包括解除权人。但司法实践中一般认为，该法律规定虽未明确

但也未禁止解除权人请求裁判机构确认解除合同的效力，但在另一方对解除

合同有异议的情况下，解除权人可以请求仲裁确认解除合同的效力，这也有

利于尽陕解决纠纷。

• 房地产买卖合同解除后的房屋差价损失赔偿

    从我们查阅的退房纠纷案件情况来看，很多纠纷引发的原因均是出卖人

在与买受人签订合同后，由于房价上涨、下跌原因，出卖人或者买受人对原

来的出卖价格不满意而拒绝履行合同。在此情况下，进行履行利益的损害赔

偿显然符合损害赔偿政策的选择标准。对此，主流司法观点认为，在因为

当事人过错导致房屋买卖合同解除的情况下，另一方当事人提出要求当事人

对房屋差价部分进行损害赔偿的请求，应当属于人民法院可以支持的损害赔

偿范围。

    在房价上涨情况下，房屋差价部分即原来买受之价金与上涨后的房屋价

值间的差额。在房价下跌情况下，房屋差价部分即原来买受之价金与下跌后

的房屋价值间的差额。在此，需要注意的是要明晰“所失利益”与“履行剃i

益”的联系与区别。履行利益，是指法律行为尤其是合同有效成立后因债务

不履行而发生的损失。所失利益，又称消极损害，是指因损害事故的发生赔

偿权利人财产应增加而未增加的数额。履行利益对应信赖利益，所失利益对

应所受损害，所受损害是指因损害事故的发生赔偿权利人现有财产所减少

数额。所失利益属于履行利益的范围之内，履行利益涵盖的范围大于所失

益。因此，在房屋买卖合同纠纷中，房屋差价损失属于当事人所失利益，亦

属于履行利益。

    对于房屋差价损失的赔偿问题如果双方就此有约定通过协商达成一致，

应根据约定内容或协商结果予以判处。如果双方无约定或不能协商达成一致，

对于当事人的赔偿请求，人民法院通常在判断支持与否时综合考虑守约方的

履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失、双方是否已采取

必要措施防止损失扩大、守约方是否存在损益相抵等因素予以适当调整。对

于房屋差价损失的具体确定，一般比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合

同成交价的差额予以确定，也可通过委托专业机构进行评估或向专业机构进

行询价予以确定。对于认定差价损失的时间点，则应从保护守约方的利益出

发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的

违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等情况合理确定。