商品房办证纠纷审理思路

商品房办证纠纷审理思路

涉及商品房产权过户登记的纠纷，俗称“办证”纠纷，是商品房买卖合同纠纷的重要类型。在2003年之前，买受人居住使用房屋多年后仍未取得房屋产权证的现象非常普遍。如何看待该类纠纷，司法实践中存在较大争议，最高人民法院《商品房买卖合同解释》第18条第1款对此作出了明确规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”

第19条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”该司法解释施行后，房屋买受人以上述两条规定为法律依据，向法院起诉要求出卖人办理房屋产权过户登记手续，并承担逾期办证的违约责任。

司法实践中对此类案件一般遵循以下审理思路：

第一，审查商品房买卖合同中关于办理房屋产权过户登记手续的约定，区分合同约定由出卖人负责办理房屋权属证书还是约定由买受人自行负责办理房屋权属证书的情况，以确定办理房屋权属证书的义务主体是出卖人还是买受人。

第二，审查商品房买卖合同中关于办理房屋权属证书期限的约定，以确定办证合同义务的履行期限。

第三，审查买受人未能取得房屋产权证是由于出卖人的原因还是其他原因，具体包括：出卖人是否取得了房屋初始登记的大产权证；出卖人是否将办理房屋初始登记手续的必要材料递交给房屋登记机关；诉争项目是否存在未足额缴纳土地出让金、土地使用权抵押、超规划建设等无法办理产权登记手续的情形；买受人是否依合同约定和法律规定提交了办理产权证书的各种文件；有无不可抗力、情事变更等事件发生。

第四，办理房屋产权证时，出卖人应当向房屋权属登记机关提交的资料主要有：开发商营业执照和开发资质证书；商品房预售许可证；商品房买卖合同；工程竣工验收资料；测绘机构出具的房屋面积测量报告及房屋平面图；委托代理的，单位出具委托书和受托人身份证或有效身份证明；登记机关认为必要的其他资料。买受人需要提交的资料主要有：个人购买的，提交身份证或者有效身份证明；单位购买的，提交营业执照或法人登记证；商品房买卖合同；委托代理的，个人出具公证委托书和受托人身份证或有效身份证明，单位出具委托书和受托人身份证或有效身份证明。

第五，在合同约定由买受人自行负责办理房屋权属证书的情形下，审査出卖人在履行自身义务的前提下，是否向买受人履行了必要的通知义务，通知其可自行办理产权证书。

第六，确定房屋产权证未能办理的原因后，区分出卖人属于一时履行不能还是永久履行不能，进而对买受人要求办理产权过户手续的诉讼请求适用不同的处理原则，必要时，法院应当征求市规委、建委等行政审批机关的意见。

第七，审査买受人购买房屋所在工程上是否存在建设工程承包人优先权，买受人是否是为个人生活居住需要购买房屋的自然人，以及支付购房款的情况。