商品房预售广告的效力及面积差异的处理

开发商的营销广告是否能够构成预售合同内容和暂测面积与实际面积有差异时，购房人是否应当增减购房款，这类问题经常会发生在商品房预售买卖的交易过程中。
 
开发商为了促成销售，常常会通过发布销售广告的形式将自己所开发楼盘的优势、特点及品位等艺术化的向不特定的人群进行宣传，以期待潜在的消费者向自己发出要约，从而订立购房合同。因此销售广告一般定性为要约邀请。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释对销售广告的性质也作此认定。同时该司法解释也明确销售广告在特定情况下也可以形成为要约，成为买卖合同的构成内容，对双方当事人具有约束力。该特定的情形是，房屋及相关设施，广告内容具体明确、对房地产买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。但是鉴于已经形成为要约的销售广告，往往对所预售的房屋广告具有一定的针对性，所以，购房者在购房时需要认真的核对信息，以免造成失误而造成损失。
 
预售房屋交房时，实测面积和预售面积存在差距是经常会发生的事，按照目前的通行做法，应视当事人的约定。前述司法解释第14条明确规定，在实测和预售面积不一致时，合同有约定的按照约定处理，没有约定或者约定不明的，按照法定处理，即当事人的约定优于法律规定。如果原被告双方以约定的形式确认了面较差的解决办法，如约定优先适用法律法规规章对面积差的解决办法，则原告可以援引对其有利的上海市地方规章《上海市房地产转让办法》予以适用。