开发商迟延交房被判承担违约责任

开发商迟延交房被判承担违约责任

发布日期:2012-09-26 作者：袁玉柱律师

基本案情：韦阳与春晖房地产公司于2006年11月29日签订一份《商品房买卖合同》，约定由韦阳向春晖房地产公司购买春晖房地产公司开发的位于南宁市民族大道137号春晖花园C区1栋3单元412号商品房，房屋总售价300318元。合同第八条约定，出卖人应在2007年7月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给韦阳使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意或变更合同外，出卖人可据实予以延期：

1、遭受不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；

2、遭受不可抗力，且因客观原因无法及时告知的，不受上款时间限制；

3、因国家有关法律、法规、政策变化或政府临时的限制行为导致工期和交房受影响的，且出卖人在上述事实发生之日起60日内告知买受人的。

第九条约定：出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过180天的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180天后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。

合同还约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

合同订立后，韦阳依约定付清了全部的购房款。春晖房地产公司所建房屋直至2008年4月29日通过建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位及监理单位五方验收合格，于2008年9月26日通过环保部门的验收，于2009年1月13日通过消防验收。2009年1月10日，韦阳向春晖房地产公司领取了房屋钥匙，春晖房地产公司将房屋交付韦阳使用。事后因交接房屋、赔偿逾期交房违约金的问题协商未果，韦阳遂向该院提起诉讼，请求判决：

1、春晖房地产公司继续履行依照法律规定及合同约定将房屋交付给韦阳使用的义务；

2、春晖房地产公司向韦阳支付逾期交房违约金人民币27389元（暂计至2008年11月4日），并按已收购房款总额及每日万分之二的标准计算支付自2008年11月5日至春晖房地产公司具备法定交房条件并实际交付房屋之日的逾期交房违约金。

一审法院审理判决：

一、春晖房地产公司应向韦阳支付逾期交房的违约金人民币31953.84元；二、驳回韦阳的其他诉讼请求。

上诉人春晖房地产公司上诉称：

一、上诉人延期交房符合《商品房买卖合同》第八条规定的免责条件，一审法院不予采纳该主张是错误的。

(一)上诉人提供的证据证明，春晖花园项目早已竣工，但在2007年11月26日提交南宁市公安消防支队验收时，被消防支队以“已设置自动消防设施，但没有消防车道，市政水、电未通，不具备消防验收条件”为由，不予消防验收。上诉人提交的证据还表明，当时春晖花园与外部连接的必经道路云景路原计划2005年10月5日完成，实际至2008年7月25日尚未建成，导致除春晖花园项目外的周边在建工程施工建设受到不同程序的影响，还导致建成后的春晖花园项目，因小区内部车道无法与外连接而没有顺畅的消防车道以及市政配套不到位无法通过消防验收。没通过消防验收也就无法通过五方验收，因而导致上诉人无法在约定的交房时间交房。本来，按原来的法律政策规定，南宁市建设工程质量监督站组织五方验收是无须通过消防部门的验收的，但在2007年6月28日，南宁市建设工程质量监督站发了南建质监字正[2007]3号文件，要求“从2007年10月1日起，在工程竣工验收前，消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件须与其他竣工资料同时提交，否则，我站不予工程竣工验收”，正是这份文件引起工程竣工验收政策改变，导致上诉人的春晖花园项目早已完工却无法组织五方验收，也就无法按约定的时间交房

。根据合同第八条第二款第3点，该验收政策改变导致上诉人延期交房属于“因国家有关法律、法规、政策改变或政府临时的限制行为导致工期和交房受影响”的范畴，并且证据也表明上诉人向各买受人邮寄了告知书，将南宁市建设工程质量监督站的《通知》以及《南宁市公安消防支队[2007]5号》及时告知了买受人，并非如一审法院认定的“春晖房地产公司提交的证据不足以证实其已在上述事实发生之日起60日内通知”，因而可根据双方约定据实延期交房。

(二)一审法院认为，春晖房地产公司提出”三会一节”及每年的中考、高考的政府临时的限制行为应予免责的主张，因春晖房地产公司未能根据商品房买卖合同的约定，在上述事实发生之日起60日内通知被上诉人，故其免责主张不符合合同约定，不能成立。证据表明，上诉人于2007年2月14日收到《南宁市建设委员会关于全市建设工程施工现场立即停工整改的紧急通知》，限令全市建设工程施工现场立即停工整改，春晖花园项目因此而停工整整一个月。2007年4月13日，春晖公司邮寄了相关告知书将上述事实告知了买受人。2007年10月26日、12月26日，上诉人也致函告知买受人工期延误的事实。上诉人在合同约定的60天内履行了相关的告知义务，因而可据实延期。每年的三会一节以及中、高考的政府临时限制行为，属于众所周知的事实，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第九条的规定，上诉人无须举证证明，由此导致停工的25天，可据实延期。因此，一审法院不采纳上诉人免责主张是错误的。

二、一审法院关于“市政配套设施是否完善是春晖房地产公司在开发商品房项目时应承担的商业风险，该风险不能归责于政府”的认定是错误的。根据中国建筑第五工程局有限公司广西分公司于2008年7月25日提供的证明可以看出，由其承建的南宁市市政道路云景路于2005年5月8日开工，原计划2005年10月5日完成，但由于变更和新增加工程量较大等方面原因影响，至2008年7月25日云景路仍未完成。上诉人认为，市政设施建设属于政府的行政职能之一，提供完善的市政配套设施属于政府履行的行政职能，而不是开发商开发商品房所应当承担的商业风险。此案应根据公平的原则，援引《商品房买卖合同》第八条约定，允许开发商据实延期。但一审法院却以“市政配套设施是否完善是春晖房地产公司在开发商品房项目时应承担的商业风险，该风险不能归责于政府”为由，判定由开发商承担责任这对开发商来说是不公平的。

三、一审法院认定“以买受人实际领取房屋钥匙的时间为实际交房的时间”，并以此来计算上诉人的违约金也是错误的。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同补充协议第九条第三款的规定，“为便于买受人及时得到出卖人的通知，出卖人在发送变更地址及交楼等通知时，还可采取在报纸上发布公告的方式，出卖人在《南国早报》等报纸上发布公告的，视为已向买受人送达通知。”根据上述约定可知，本案的交房时间只有一个，即房屋通过五方验收和消防验收后经南宁市质量监督站备案后春晖公司通知业主的时间。并非是被上诉人来办理收房手续的时间，更不是法院认定的时间。上诉人的证据表明，在商品房符合交付条件的情况下，上诉人除电话告知外，还通过邮寄交房告知书和登报公告的方式及时通知了买受人前来交房，上述事实有上诉人交南宁市邮政局的邮寄回执以及南国早报的报纸证明。另外，春晖花园其它未起诉的业主也出具情况说明证实我公司已依照合同的约定履行了通知的义务，由于我公司邮寄告知书时都是通过邮局批量邮寄的，同一项目的业主，我公司没有理由只通知部分业主而单留起诉的业主不通知。然而，被上诉人却予以抵赖，否认收到交房通知。退一步讲，就算上诉人无法提供证据证明已履行交房告知义务，按生活的常理也可推知上诉人肯定有告知的行为，被上诉人也肯定知会了上诉人的告知事实，否则就不会出现收房的事实。在双方对事实存在争议的情况下，而这一事实又决定判案结果的情况下，法院应依职权予以查明。一审判决按照买受人实际前来领取房屋钥匙的时间计算申请人的逾期交房违约金，这样的判决既没有法律依据，也没有合同的依据。另外，以买受人实际前来领取房屋钥匙的时间计算上诉人的逾期交房违约金属于最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条中违约金过高的情形，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并依法作出判决。综上所述，一审判决认定事实与适用法律均有错误，请二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人韦阳答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。

二审法院判决：

驳回上诉，维持原判。

评析：

一、关于工程竣工验收政策变更是否符合双方合同约定的免责条件。

上诉人认为南宁市建设工程质量监督站发布的南建质监字[2007]3号文件改变了以前工程竣工验收无需通过消防验收的政策，主张验收政策的改变导致其延期交房属于合同第八条第二款第3点约定的免责条件。南建质监字[2007]3号文件的实施时间为2007年10月1日，该文件的实施时间在双方合同约定的2007年7月28日交房时间之后，上诉人在迟延交房后，以竣工验收政策改变为由主张免责，没有事实和法律依据，二审法院不予支持。

二、对于春晖房地产公司提出“三会一节”及每年的中考、高考的政府临时限制行为应予免责的主张，因春晖房地产公司未能根据商品房买卖合同的约定，在上述事实发生之日起60日内通知被上诉人，故其免责主张不符合合同约定，不能成立。

三、关于市政等配套设施的建设能否成为开发商逾期交房的免责事由。

市政道路是商品房开发中的一个重要的配套设施，确实是能够成为影响商品房建设施工、竣工验收以及商品房买卖的重要因素。开发商应在商品房开发的立项准备、规划建设审批以及建设施工的过程中对项目周边的市政设施的情况应有充分的了解，对市政设施的建设影响商品房项目建设的因素应有充足的准备和应对措施。因此，开发商在与买受人签订商品房买卖合同时应充分考虑市政设施的建设对买卖合同中交房时间约定的影响。本案中，春晖房地产公司在与被上诉人签订商品房买卖合同过程中，未能充分考虑周边市政道路的建设情况，以致未能按照约定的交房时间交付商品房，构成违约，应承当逾期交房的违约责任。

对春晖房地产公司提出市政道路等配套设施未能及时完善是导致其逾期交房的原因，应于免责的主张，市政配套设施是否完善是春晖房地产公司在开发房地产项目时应承担的商业风险，该风险不能归责于政府，更不能对抗买受人所依赖于商品房买卖合同的权利，且春晖房地产公司在证明告知被上诉人因市政配套设施不完善需要延长交房时间的事实上存在瑕疵，被上诉人亦不予认可，因此，市政配套设施是否完善不能成为春晖房地产公司逾期交房的免责事由。

四、对本案交房时间的问题，上诉人在一审举证期限内未能证明交房通知已经送达买受人且符合交房条件的事实，被上诉人亦予以否认，故一审判决以被上诉人实际领取房屋钥匙的时间认定为实际交房的时间正确。上诉人主张一审判决认定的交房时间错误，没有事实依据，二审法院不予采纳。综上，一审判决根据双方合同的约定，认定春晖房地产公司从2007年7月28日起至2009年1月10日逾期交房532天，应向韦阳支付逾期交房违约金31953.84元正确，二审法院予以维持。春晖房地产公司上诉所述及请求，没有事实和法律依据，二审法院不予支持。