房屋征收时，对征收范围内的院落土地是否应当补偿

房屋征收时，对征收范围内的院落土地是否应当补偿

【裁判引言】

在房屋征收过程中，对征收范围的院落、空地是否也要给予补偿？

【裁判主旨】

房屋征收涉及院落、空地，应依法进行补偿。这不仅是《土地管理法》第58条法律层面的规范要求，在《国有土地上房屋征收评估办法》也有明确界定。

【裁判内容】

在《王某与某市城市拆迁办公室行政诉讼纠纷案》中，案件事实：“王某有祖传民宅一幢，该房产在社会主义改造中被充公。后经落实政策，该房产又返回王某。该房有两层，每层116平方米，还有房前128平方米和房后83平方米的两个院落。房屋土地权证完备。2003年12月该房屋被列入拆迁范围。拆迁人请评估事务所评估，评估事务所仅对房子进行了评估，未对空地进行评估。拆迁人也不同意对空地进行补偿，双方未达成补偿安置协议。拆迁人遂向某市域市拆迁办公室申请裁决。拆迁办公室裁决对院落、空地不予补偿。被拆迁人王某不服，诉至法院。”

该案例的焦点在于对拆迁范围内的院落、空地是否应当予以补偿。对于这一问题，有两种不同的观点:一种观点认为，院落、空地具有使用价值，应当给予适当的补偿。另一种观点认为，《城市房屋拆迁管理条例》中没有规定对院落、空地给予补偿，所以不应补偿。

司法实务中倾向第一种观点拆迁范围内的院落、空地进行补偿有充分的法律依据。

1.《土地管理法》中有对收回土地使用权的相关规定。《土地管理法》第58条规定：“由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的……依照前款第（一）、（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”当前国有土地上房屋征收均是遵循为了公共利益而实施的，而以上前两种情形均应补偿土地使用权人因土地使用权受到侵害而遭受的损失。从效力等级上看，《条例》是我国最高行政机关国务院制定的行政法规，《土地管理法》则是全国人大常委会制定的法律。显然，在适用法律时，必须首先考虑《土地管理法》对相关问题的规定。

因此，《土地管理法》从法律上为征收、拆迁中院落、空地的使用权人设定了享有补偿的权利，征收人在征收中应当按照法律的规定对被征收人的院落、空地予以补偿。

2.《城市房屋拆迁管理条例》实施时期，拆迁货币补偿款包含土地使用权的补偿。

(1)    《条例》第24条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”有人认为，这一条不包括院落面积。既然货币补偿的金额，以“房地产市场评估价”来确定,那么，能够影响被拆迁房屋的市场价的因素均应被列入。因为，房地产市场评估活动应当坚持的一个重要的原则就是替代原则。该原则要求对房地产的估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，区位、用途、建筑结构、使用面积等方面与估价对象相同或相近的房地产。那么，对带院落的房屋进行评估时亦应选择同样带院落的房屋的市场交易价作参考。在房地产评估时，不但要考虑房屋本身及占用的土地，还要考虑被拆迁人拥有的院落及拥有的附属设施。因此，《条例》第24条中的“等因素”应当包括对被拆迁房屋的价值产生重要影响的院落、空地。

(2)    1999年2月12日实施的《房地产估价规范》第6.  7.6项也间接表明了对土地使用权补偿的评估内容。

(3)    2002年1月24日国法秘函〔2002〕15号《国务院法制办对北京市人民政府法制办公室〈关于城市私有房屋拆迁补偿适用法律问题的请示〉的答复》明确货币补偿款包括土地使用权的补偿。

不仅在拆迁时期对院落土地应给予补偿，而且在征收时期更应对此给予补偿。因为2011年6月3日实施的《国有土地上房屋征收评估办法》第11条规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的正常交易价格。

【裁判提示】

对被征收人合法使用的院落、空地进行补偿不但有充分的法律依据，也有厚实的法学理论基础。被征收人对合法使用的院落、空地虽然不享有所有权，但拥有使用权,在物权法则中，所有权和使用权是可以分离的。所以在处理房屋征收补偿问题时不要把两者捆绑在一起，简单地认为被征收人对院落、空地不享有所有权，就不予补偿。另外,有权利就应有救济，有损失就应有补偿，这是一条最基本的法律原则，既然法律陚予被征收人享有土地使用权，就应该对该权利的行使提供保障和救济,土地使用权受到侵害,应给予补偿。

在房屋征收中，征收人或征收部门拆掉房屋的同时也损害了被征收人对房前屋后的院落、空地的土地使用权，因此，征收人或征收部门应当对此予以补偿。那种坚持因为土地属于国家所有,所以对院落、空地不应补偿的观点违背了我国土地所有权与使用权相分离的原则。这种观点不仅不符合有关法律规定，也不利于对国有土地使用人的合法权益进行保护。

随着我国城市建设的发展，旧城改造的力度不断加大，房屋拆迁征收引发的纠纷也逐年增多。各方当事人常常在安置补偿标准、方式等问题上引起激烈的争议，其中不少涉及院落、空地的问题。虽然有的被征收人对其房前屋后的土地拥有完备的权利凭证，依法享有土地使用权，但是,这种权利在征收时却难以得到保护。如何切实保障被拆迁人的土地使用权不受损害，应从以下两方面寻求解决途径。一是地方性法规或行政规章应明确规定被征收人享有对院落、空地进行补偿的权利;二是制定对院落、空地进行补偿的标准。

【裁判链接】

1.      参考《王某与某市城市拆迁办公室行政诉讼纠纷案》；

2.      《国有土地上房屋征收评估办法》2011年6月3日实施

第11条第1款被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

3.      《土地管理法》

第58条有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

4.      《中华人民共和国房地产估价规范》1999年2月12日实施

6.7.6依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，根据社会公共利益需要拆迁其地上房屋时,对该土地使用权如果视为提前收回处理，则应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价。此种土地使用权补偿估价，应根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常交易价格进行。

5.      《国务院法制办对北京市人民政府法制办公室〈关于城市私有房屋拆迁补偿适用法律问题的请示〉的答复》2002年1月24日国法秘函[2002]15号

“2001年11月1日起施行的现行《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定：‘货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。’根据上述规定，2001年11月1日以后实施的拆迁，货币补偿款中包括对土地使用权的补偿。今后，对被拆除房屋的补偿应当按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定执行。”