你在这里

拆迁协议的合法性纠纷

 

甲在北京市宣武区八地区有房一间,房屋面积为10.9平方米,甲在他处另有承租公房三间,甲的户口在X地。2001年10月乙拆迁公司对宣武区东起虎坊路、南华东街,西至粉房琉璃街、黑窑厂街,南起双柳胡同,北至规划道路中心线进行拆迁,甲在X地之房屋在拆迁范围内。乙拆迁公司在2001年10月发布了拆迁公告,拆迁公告载明,此次拆迁适用北京市政府16号令,对被拆迁人实行拆迁房屋货币补偿与产权调换相结合的方式。经过人户调查、房屋作价,及双方协商,甲因家庭经济条件和其他情况限制,不能购买就地安置房屋也无法选择异地安置房屋,故向乙拆迁公司申请要求货币补偿,向乙拆迁公司出具了申请书一份,并与乙拆迁公司签订《X地改造货币补偿协议》一份,约定乙拆迁公司给付甲私房所有权补偿款6696元,货币补偿款12万元,提前搬家奖励1万元。后乙拆迁公司于签订协议的次日将上述拆迁补偿款共计136696元给付甲,甲将房屋交乙拆迁公司拆除。

2004年2月,甲提起诉讼,以在拆迁时,乙拆迁公司应对作为房屋使用权人的甲进行安置,甲是被拆除房屋的使用人享有被安置的权利,但乙拆迁公司未对甲进行拆迁安置,违反了相应法规的规定;在未安置的情况下,乙拆迁公司应对其实行产权调换,但乙拆迁公司未按照相关规定对甲原有房屋作价,其所出示的房屋重置价格的作价报告未按照规定的程序进行,存在严重的欺诈,房屋作价价值与房屋的实际价值不符,导致甲取得的补偿款减少,因此无法选择产权调换,只能领取补偿款,失去了产权调换的机会,乙拆迁公司应承担相应的责任。

诉讼要求:

一、确认甲与乙拆迁公司签订的《人地改造货币补偿协议》并非甲的真实意思表示,应认定无效。

二、要求乙拆迁公司按照规定对甲进行拆迁安置。

三、重新对甲原有房屋按照相关的规定进行作价,计算补偿款,由乙拆迁公司支付给甲;由甲选择是否进行货币补偿、产权调换或货币补偿与产权调换相结合的方式。

乙拆迁公司辩称,双方已经达成了《人地改造货币补偿协议》,为双方的真实意思表示,甲主张《人地改造货币补偿协议》存在欺诈与事实不符;对于货币补偿与产权调换或两种方式的结合,甲只能选择其中的一种,选择货币补偿是甲的真实意思表示;现甲主张乙拆迁公司对其进行安置,因甲已经在签订《人地改造货币补偿协议》之前选择了货币补偿的办法,没有选择回迁安置,故甲现在诉讼主张要求回迁安置,法院应判决驳回其诉讼请求。

 

在签订拆迁协议时,当事人应当履行什么义务?

本案中,乙拆迁公司对甲所有房屋进行拆迁时,是否按照程序对甲原有房屋的重置价格按照规定进行评估,并告知甲真实情况,双方签订的《人地改造货币补偿协议》是否有效?

如果本案中乙拆迁公司告知甲有关拆迁法律规范的虚假情况存在,对双方签订的《人地改造货币补偿协议》也应认定为无效。针对本案尤其要审查乙拆迁公司是否故意告知被拆迁人拆迁补偿形式及房屋重置价格作价程序及价格法律规定的虚假情况。笔者认为,如果乙拆迁公司未按照规定告知甲此次拆迁的补偿形式或未按照规定程序对房屋的重置价格进行评估,则甲无法得知房屋重置价格的真实情况,在上述两种情况下,均应视为乙拆迁公司故意告知甲关于房屋重置价格作价方面法律规定的虚假情况,《人地改造货币补偿协议》应认定无效,所以审查甲享有所有权的房屋的补偿标准也是本案审查的重点之一。

拆迁补偿形式是指拆迁人依照有关法律法规的规定,在拆除被拆迁人房屋时给予被拆迁人补偿的方法。本案中拆迁依据的北京市人民政府令(第16号)《北京市城市房屋拆迁管理办法》中第27条的规定:拆迁补偿方式,由拆迁人与被拆迁人协商确定,可以货币补偿,也可以房屋补偿。本案中争议焦点之一,是乙拆迁公司与甲签订的拆迁协议中采用的拆迁补偿形式,是否符合当时的法规的规定?乙拆迁公司是否应给甲安置?

从人的角度讲;拆迁补偿的对象是被拆除房屋及其附属物的所有权人。到目前为止,国务院颁布过两次《城市房屋拆迁管理条例》,在这两次立法中的“被拆迁人”有所不同,1991年的《城市房屋拆迁管理条例》中的“被拆迁人”是指被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)和被拆除房屋及其附属物的使用人。现行《城市房屋拆迁管理条例》中规定的“被拆迁人”,是指被拆除房屋的所有人。两次拆迁法规规定的不同,导致被拆迁人的定义发生了很大的区别。

 

拆迁补偿协议是否有效的一般认定方法。拆迁补偿协议中拆迁人与被拆迁人就拆迁安置补偿事宜达成的民事协议,有效的民事协议受法律保护,无效的民事协议,不受法律保护。无效民事协议是指,民事主体之间达成的协议因不符合国家法律的规定,经法规定的机关确认后,其自订立时起就没有法律拘束力,拆迁协的无效是指拆迁人与被拆迁人所达成的拆迁协议因其不符合有关法律规范的规定,经有关部门确认后,该协议自订立时起就没有法律拘束力。根据我国民法通则的有关规定,结合房屋拆迁的行政法规、部门规章、拆迁地方性法规和地方性规章的规定,造成拆迁协议无效的情形主要有以下几类:

1、不具备拆迁民事权利能力的拆迁人与被拆迁人订立的拆迁协议无效;拆迁人与其他不在拆迁范围内的当事人订立的拆迁协议为无效。

2、被拆迁人是无民事行为能力人,或者被拆迁人是限制行为能力人,其与拆迁人所订立的拆迁协议为无效。

 3、代理人超越代理权限或者无代理权限所签订的拆迁协议无效。

4、拆迁协议违反法律法规规定,应认定为无效。拆迁人和被拆迁人在协商拆迁安置补偿事宜时,应当严格遵守国家法律法规的规定,对于违反国家法律法规规定的,依据民法通则第58条的规定,应当确认为无效的拆迁协议。违反法律法规规定的拆迁协议,主要包括形式和内容违反法律的规定两类。拆迁人和被拆迁人所达成的拆迁协议的形式必须符合拆迁法律规范的规定。本次拆迁公告的时间在2001年10月,依据2001年《城市房屋拆迁管理条例》的规定,2001年11月1日开始施行,故本次拆迁应适用1991年的《城市房屋拆迁管理条例》。依据1991年《城市房屋拆迁管理条例》第12条的规定,拆迁协议应当采用书面形式,对于拆除依法代管的房屋,当代管人是房屋拆迁主管部门的,拆迁安置和补偿协议必须经公证机关公证。依据2001年6月13日国务院发布的现行《城市房屋拆迁管理条例》第13条的规定,拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定,就补偿方式和补偿金、安置用房面积和安置地点,搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协议。可见,两次拆迁法规都规定,拆迁协议应当采用书面形式。      

拆迁协议的内容违反国家法律法规规定,是指拆迁人和被拆迁人所签订的房屋拆迁协议的内容不符合拆迁法律规范和其他法律规范的规定。主要有以下八种情况:

1、法律规定对于特定的房屋及其附属物在拆迁时应当经过其他行政主管部门批准后房屋拆迁主管部门才能核发拆迁许可证的,该房屋及其附属物的拆除未经有关主管部门批准,拆迁人和被拆迁人已经就拆迁安置和补偿事宜达成一致意见并订立房屋拆迁协议的。

2、拆迁人和被拆迁人所达成的协议不符合有关批准文件的规定。

3、拆迁人拆除房屋及其附属物应当严格按照房屋拆迁主管部门批准的拆迁范围、拆迁期限、拆迁方案、拆迁计划进行拆迁,如果拆迁人和被拆迁人所签订的拆迁协议不符合房屋拆迁主管部门和其他有关部门对于被拆除房屋及其附属物的批准文件规定的,可以认定拆迁人和被拆迁人违反法律规定的行政管理秩序,该协议应当认定为无效。

4、拆迁协议规定的拆迁补偿形式和补偿金额不符合拆迁法律法规规定的。我国拆迁法律规范规定的拆迁补偿方式有三种,即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合的方式。如果拆迁人与被拆迁人之间所订立的拆迁协议规定对于被拆迁人采取其他补偿方式的,这种协议规定的补偿方式违反了拆迁行政法规对于拆迁补偿方式的规定,为无效。

5、拆迁安置用房的面积和安置地点不符合拆迁法律法规的规定的。

6、拆迁人和被拆迁人所订立的拆迁协议确定的周转过渡的有关规定与拆迁法律规范的规定不相符合的。

7、拆迁协议是在房屋拆迁主管部门规定拆迁期限之外订立的。

根据本案争议当时拆迁法规的规定,实施城市房屋拆迁不得超过经批准的拆迁范围和经批准的拆迁期限。依据现行的《城市房屋拆迁管理

条例》第9条的规定,拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内,实施房屋拆迁。

7、拆迁人与房屋拆迁范围之外的当事人订立房屋拆迁协议的,拆迁协议无效。\

8、拆迁协议的其他条款违反法律规定的。

9、拆迁当事人中一方以欺诈、胁迫等方式,使对方在违背真实意思表示的情况下所签订的拆迁协议无效。

依据民法通则第4条的规定,民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。拆迁人与被拆迁人在订立拆迁协议的过程中,

均应当尊重对方当事人的真实意思表示,一方当事人采取胁迫、欺诈或者乘人之危的情况下,使他方违背真实意思表示所订立的拆迁协议,经人民法院或仲裁机构查明,应当确认为无效。本案中,某甲主张签订《入地改造货币补偿协议》并非其真实意思表示,乙拆迁公司在签订协议时未告知某甲关于补偿方式及被拆除房屋重置价格的真实情况,对其构成欺诈,则本案中审查重点是乙拆迁公司是否对某甲构成了欺诈。

欺诈是指拆迁人或被拆迁人故意告知对方虚假的情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人在作出违背真实意思表示的情况下订立的拆迁协议。拆迁人对被拆迁人的欺诈主要包括两方面:

〈1〉拆迁人故意告知被拆迁人有关事实的虚假情况或者隐瞒有关事实真相,使被拆迁人在违背真实意思表示的情况下订立拆迁协议。

〈2、拆迁人故意告知被拆迁人有关拆迁法律规范的虚假情况或者故意隐瞒有关拆迁法律规范的规定,使被拆迁人在对法律规范错误认识的情况下作出违背其真实意思表示而订立的拆迁协议。

拆迁人故意告知被拆迁人有关拆迁法律规范的虚假情况的一般表现为:

第一,拆迁人故意告知被拆迁人有关拆迁补偿方式法律规定的虚假情况的。

第二,拆迁人故意告知被拆迁人有关产权调换价格法律规定的虚假情况的。

第三,拆迁人故意告知被拆迁人关于房屋重置价格作价程序法律规定的虚假情况的,拆迁人故意告知被拆迁人关于房屋重置价格法律规定的虚假情况的。

第四,拆迁人故意告知被拆迁人关于安置方面的法律规定的虚假情况的。

第五,拆迁人故意告知被拆迁人有关其他法律规定的虚假情况,致使被拆迁人在违背真实意思表示的情况下订立房屋拆迁协议的,被拆迁人可以诉请有关部门认定协议无效。

本案中,如果乙拆迁公司已经履行了相关的告知义务,并且所作陈述均与事实及法律规定相符,则某甲主张欺诈依据不足。

6、以合法形式掩盖非法目的的协议无效。

分类: