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拆迁法律关系及拆迁当事人

 

拆迁过程中的法律关系

拆迁法律关系,是指因拆迁行政主管机关向拆迁人颁发拆迁许可证并将拆迁等亊宜公告给被拆迁人之后而产生的法律关系。房屋拆迁法律关系在房屋拆迁的不同阶段表现为不同性质的法律关系,以行政法律关系为主导、同时隐含着民亊法律关系,是这两种关系相互交叉、融合而成的一种特殊的法律关系。这两种法律关系的处理,直接关系到城市拆迁改造活动的顺利进行,同时也关系到拆迁当亊人正当利益的保护。

拆迁行政法律关系,是指拆迁行政主管机关在行使拆迁行政管理职权的过程中,与拆迁当亊人之间所形成的一系列的权利和义务关系。这种法律关系的产生是因房屋拆迁主管部门核发拆迁许可证引起的,是一种单方法律行为。因为拆迁人和被拆迁人及拆迁单位必须接受拆迁行政主管机关的行政管理,这种行政管理行为不以符合双方当事人的意志或者取得拆迁人或者被拆迁人的同意为基础而产生。拆迁民事法律关系是指在拆迁人取得房屋拆迁许可证之后,拆迁人与被拆迁人之间、拆迁人与房屋拆迁单位之间、被拆迁人与房屋拆迁单位之间就被拆迁房屋及其附属物所形成的平等主体之间的一系列法律关系。《城市房屋拆迁管理条例》规定,双方的拆迁行为只要符合拆迁法规的规定,就可以进行。因此,这种法律关系是平等民亊主体之间的财产法律关系,是典型的双务法律关系。对于拆迁行政法律关系与拆迁民亊法律关系的划分是根据拆迁法律关系的主体在拆迁法律关系中地位的不同而进行的。

二、拆迁当亊人之间的关系

拆迁当亊人是拆迁法律关系的主体,是指依据拆迁法律规范的规定参加拆迁活动,享有权利和承担义务的个人或者组织。根据《城市房屋拆迁管理条例》等相关法律规定,拆迁法律关系主体有:

1.拆迁人:指取得拆迁许可证的建设单位。建设单位是指依据我国个人不得成为拆迁人基本建设程序取得各项建设批准档的法人、有关的国家机关及某些特定的非法人组织。

2.被拆迁人:指被拆迁房屋的所有人。被拆迁人是被拆迁房屋的所有权人,被拆迁房屋的使用人被排除在外。因此,原来规定的房屋承租人,现在不再包括在被拆迁人范围内,而是单独作为房屋拆迁的一方当亊人。

3.房屋拆迁单位:即拆迁工作的实施者,是取得房屋拆迁资格证书,专门从事房屋拆迁工作的单位。

4.房屋拆迁行政主管机关:指行使拆迁行政管理职权的行政管理部门及地方人民政府许可证管理拆迁亊务的其他行政机关。

县级以上人民政府:县级以上人民政府在特定的情况下可以行使强制拆迁的决定权。

在上述房屋拆迁主体之间存在着多种法律关系,其中包括:

1.拆迁人与拆迁行政主管机关之间的法律关系

他们之间体现两层关系:一是行政许可的法律关系,即拆迁人向拆迁行政主管机关提交相关材料申请,相关部门对所申请的拆迁进行核准,核准后向拆迁人核发拆迁许可证;二是行政管理关系,拆迁行政主管机关对拆迁活动进行监督、管理及行政裁决等。

2.被拆迁人与拆迁行政主管机关之间的法律关系

在拆迁活动中,被拆迁人与拆迁行政主管机关之间的关系有行政管理关系,拆迁行政管理部门对拆迁活动进行管理,其中就包括对被拆迁人的管理关系。

3,拆迁人与被拆迁人之间法律关系

这是因房屋拆迁补偿、安置而引起的民亊法律关系:拆迁人应当在房屋拆迁主管部门公布的拆迁期限内与被拆迁人就补偿、安置等问题签订书面协议。

4.拆迁人与拆迁单位之间的法律关系

拆迁单位接受拆迁人委托从亊拆迁工作是一种代理关系,拆迁人与拆迁单位之间的法律关系是委托人与被委托人之间的委托代理关系:拆迁单位必须以拆迁人名义从亊委托代理活动,从而产生的权利义务也由拆迁人承担。

案例8王某与东台市政府拆迁补偿纠纷案

政府不是拆迁人,承租人、使用人不是被拆迁人。房屋所有权人是被拆迁人。

[基本案情〕

王甲与陈甲系夫妻关系,王乙、王丙分别为原告王甲的大哥和二姐,被告魏某系王丙的外孙。坐落于某市的三宗土地,用地面积为85.94平方米,该宗土地使用费的缴费人均为王乙,在此范围内建造的坐南朝北瓦房三间(建筑面积38.42平方米)属于原告王甲、陈甲所有,因其在外地工作,委托王乙代管,曾在“一打三反”运动中出售给国家,1988年12月10日以王乙的名义落实房产政策,明确产权,1990年3月5日领取房屋所有权证,所有权人为原告王甲,1990年12月,王乙病故,后王丙、被告魏某及妻子、女儿一直居住在该房屋内,2006年10月,王丙病故。

2001年6月19日,被告某市人民政府发布公告,对包括某市的四个区域实施旧城改造拆迁,拆迁人分别为:房地产公司甲、某市经济适用房中心、某市地产开发总公司、房地产公司乙、房地产公司丙、房地产公司丁和房地产公司戊。2001年7月6日,某市旧城改造工程指挥部办公室发布有关推进拆迁工作的通告,与各被拆迁户办理签订(拆迁补偿协议书,开具《拆迁补偿证》,代收房预交款等事项,拆迁过程中的有关权利义务由各相关的开发建设单位承担。王甲所有的房屋在拆迁人房地产公司戊的拆迁区域内。2001年9月30日,某市旧城改造工程指挥部办公室以王丙为被拆迁人与其签订了《旧城改造房屋拆迁补偿协议书》,被拆除房屋的总建筑面积为111.12平方米(其中包括原告所有的面积38.42平方米的房屋),补偿金额为11438.40元,附属物的补偿金类为1039.50元,合计补偿金类为12477.90元。2002年1月7日,某市经济适用房中心与被告魏某签订了《2001年旧城改造回迁安置购房合同〉,被告魏某向某市经济适用房中心定购户型位于五楼(总楼层为六楼)建筑面积为78.53平方米的房屋一套及车库,总价款为100497.66元,以坐落于某市所有房屋及附属物的所有补偿款项及其作为被拆迁人应享受的各项待通合计折币74030.86元冲减相应购房款后,补缴房价差额2782.80元,取得某市某房屋的所有权。王甲、陈甲对于补偿不满,将某市人民政府和魏某诉至法院。

原告王甲、陈甲认为,其所有的房屋由某市人民政府的临时机构“某市旧城改造工程指挥部”拆迁,某市人民政府在办理拆迁过程中,既未通知其本人,也未对诉争房屋的产权状况作起码的调查,致其房产无故消失。魏某未经其同意,占用其所有的房屋,且冒用被拆迁人的身份,非法获取安置款项及安置房。市政府和魏某侵犯了原告的合法权益,要求某市人民政府按照建筑面积62平方米加上土地使用面积23.5平方米进行安置楼房一楼或按照2006年江苏省动迁的标准给予现金补偿85780.86元。要求某市人民政府向被告魏某追回已给付的补偿款项后交还原告,抵减某市人民政府应当给付的现金补偿款。

被告某市人民政府认为,原房屋拆迁人为房地产公司戊,被告下属的旧城改造指挥部(办公室)是受该公司的委托,具体负责发布拆迁通告,与拆迁户办理签订《拆迁补偿协议书》等工作。拆迁过程中的有关权利义务由房地产公司戊承担,市政府不是本案的适格被告。旧城改造指挥部办公室与被拆迁人王丙签订的协议合法有效,对被拆房屋的补偿安置已经履行到位,并未侵犯原告的合法权益。本案是因其家庭矛盾引起的纠纷,原告要求按2006年拆迁标准给予补偿或按房屋土地使用面积进行补偿安置没有法律依据,不同意原告的请求。

被告魏某认为,拆迁补偿协议书是王丙与政府签订的,房屋是我拿钱向王丙购买的,本案与我无关。

〔判决结果〕

被告魏某于本判决生效之日起10日内返还原告王甲、陈甲拆迁补偿款38458.42元。

[律师评析〕

本案的焦点是:作为承租人的被告魏某长期在诉争房内居住是否视为诉争房屋的被拆迁人?本案中,市政府是否为拆迁人,市政府与房地产公司戊等开发公司之间是什么法律关系?

被拆迁人就是被拆迁房屋的所有权人,被拆迁房屋的使用人排除在外。房屋承租人,不在被拆迁人范围内。本案中,坐落于某市的房屋三间(建筑面积为38.42平方米)原两原吿夫妻共同所有,二原吿为诉争房屋的被拆迁人。在2001年旧城改造中被拆迁,该房屋在本次拆迁中应取得的补偿金额应该归两位原告王甲、陈甲所有。被告魏某虽在诉争房屋内长期居住,但其只具有承租人地位,不是被拆迁人。

拆迁人指是指取得拆迁许可证的建设单位。建设单位是指依据我国基本建设程序取得各项建设批准的法人。在本案中,某市某区域的拆迁人为房地产公司戊等七公司,委托某市旧城改造工程指挥部办公室具体负责拆迁的相关事项,并进行了公示,在拆迁中的相关权利义务应由房地产公司戊承担,某市人民政府与拆迁人房地产公司戊等单位之间的关系具有双重性,分别为行政管理关系与委托关系。某市政府对拆迁人的拆迁活动进行监督、管理形成监督管理关系。同时某市政府接受拆迁人房地产公司戊等单位委托从亊的拆迁公告、协助签订拆迁补偿协议等工作形成委托受托关系。因委托关系的性质决定某市政府从亊相关拆迁工作而产生的权利义务也由拆迁人房地产公司戊等单位承担。

法条索引

《城市房屉拆迁管理条例》

第四条拆迁人应当依照本条例的规定,对被拆迁人给予补偿、安置;被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。

本条例所称拆迁人,是指取得房屋拆迁许可证的单位。

本条例所称被拆迁人,是指被拆迁房屋的所有人。

第五条国务院建设行政主管部门对全国城市房产拆迁工作实施监督管理。

县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门(以下简称房屋拆迁管理部门)对本行政区城内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定,互相配合,保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。

县级以上人民政府土地行政主管郜门依照有关法律、行政法规的规定,负责与城市房产拆迁有关的土地管理工作。

第十条拆迁人可以自行拆迁,也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。

房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人,不得接受拆迁委托。

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