法院对二手房买卖合同的效力审理思路

        随着我国商品房市场的逐步规范与完善，以及最高人民法院《商品房买卖合同解释>施行后所起到的定分止争作用，商品房买卖合同纠纷在法院受理的房屋买卖合同纠纷中的比例整体呈下降趋势，而二手房买卖合同纠纷所占比例逐年升高，且审理难度较大。二手房买卖合同，又称存量房买卖合同，是指房屋出卖人将其从房屋原产权人处取得的房屋转让给买受人，买受人支付一定对价的合同。与商品房买卖合同相比，其主要有以下特征：

1.从合同主体来看，二手房的出卖人是不特定的，既可以是法人也可以是公民个人；

2．合同的标的物不是出卖人开发建设的，而是出卖人从房地产开发企业或者房屋原所有人处取得的；

3．从合同标的物的性质来看，双方买卖的房屋必须是国有土地上的房屋，包括商品房、经济适用住房、按经济适用住房管理的房屋、已购公房等，不包括军产房、承租公房等；

4．该类纠纷案件不适用最高人民法院商品房买卖合同解释》的相关规定。最高人民法院《民事案件案由规定>将该类纠纷的民事案由确定为房屋买卖合同纠纷，并将其中的经济适用房转让合同纠纷单列为一类纠纷。

司法实践中对此类案件一般遵循以下审理思路：

第一，审查双方买卖的房屋是出卖人作为项目建设方开发建设的，还是其从有资质的房地产开发企业、房屋原所有人处购买或以其他方式取得的，以区分诉争纠纷是一手房买卖合同纠纷还是本编所称的二手房买卖合同纠纷。

第二，审查双方买卖房屋的性质是商品房、经济适用住房、按经济适用住房管理的房屋、房改房、央产房还是其他性质的房屋。

第三，审查当事人争议的核心是房屋买卖本身还是适用房改政策以及如何适用房改政策，以确定该纠纷是否属于平等主体之间的民事权益纠纷，法院是否应当受理。

第四，审查诉争房屋的权属情况，具体包括出卖人是否取得了房屋产权登记、房屋是否还有其他共有权人、房屋内有无其他共居人、出卖人是否有房屋的处分权、房屋上是否设定了抵押权、有权国家机关对房屋是否采取了查封等强制措施等。

第五，涉及经济适用住房、房改房等特殊性质房屋转让的，应当审查诉争房屋是否具备市场流通条件，是否还处于限制交易期限内，有限产权房屋的原产权单位是否同意转让房屋、是否行使优先购买权等。

第六，涉及转让共有房屋等无权处分行为的，应当审查房屋权利人及房屋其他共有人是否对房屋转让行为予以追认。

第七，涉及抵押房屋转让的，应当审查房屋买受人在签订合同时是否知道房屋上设定有抵押权，并征求抵押权人对房屋转让的意见。

第八，涉及房屋已被有权国家机关采取了查封等强制措施的，应当与采取强制措施的国家机关联系，征求该国家机关的意见。