签阴阳合同，风险谁来担

签阴阳合同，风险谁来担

在一两年前，阴阳合同中的标价都是被“压”低了的，主要是为了减少房屋过户时的契税。但自从国家房产新政出台后，虚合同中的标价被“加”高了，为的就是多为购房人争取贷款。

本来是一宗房产交易，却要签两份购房合同，合同有虚有实，中介公司这样做表面上好像是替购房者解忧，可实际风险由谁来承担呢？

【案例】

2008年5月，安先生看中了北京西二环的一套100多平方米的三居室，总价160万元，安先生的预算是首付40万元，剩余的120万元申请银行贷款。但是，当时这套房子的房主购房不满两年，按照规定，需要缴纳房款差额的5.5%作为营业税，大概5万元，除此之外，还要缴纳契税、个税等约合人民币10万元。安先生觉得买这套二手房要多付10万元有点舍不得，于是，安先生委托的中介公司就想了一个方法避税。

在得到房主的同意后，安先生、房主和中介公司三方私下签了一份明确实际成交价的阴合同后，又签了一份阳合同。在所签的这份阳合同中，房屋的售价仅为60万元，比当初房主买房时竟然还低了10万元，其他的作为装修款，目的就是为了避税。但让安先生没想到的是，在签订阴阳合同后短短十几天内，这套房子的报价就涨到了180万元，而且还有继续上升的势头。于是房主打算反悔，不想卖房子了，就以阴阳合同有逃税风险为由，起诉到了法院，要求和安先生解除购房合同。最终法院判房主胜诉。

可怜安先生为了这场官司，折腾了近一年，不仅这套房子没买成，还错失了他买其他房子的机会，最后鸡飞蛋打。

和安先生的经历类似的还有马先生。马先生也在中介公司签了阴阳合同，不同的是马先生是卖房子，为了帮助购房人从银行多贷款，把房价做髙了。

事情的经过是：马先生在2011年2月初卖掉了自己的一套住房，目前手续都办妥了，按照购房合同，他应该在3月20日前腾空房屋，如果逾期交房就要按照购房价格的一定比例支付每日的违约金。但是因为马先生自己的新房装修还没有完工，腾房出现困难，于是他就和购房者张先生打了个招呼，多住了一个月。

既然在购房合同上有明确约定，法律关系也很明了，马先生自然要支付一个月的违约金。但问题就出在购房合同上，因为马先生在卖房时签订了两份购房合同，也就是所谓的阴阳合同。马先生签订的两份合同一虚一实，买卖双方协商后，在中介公司的协调下，最终确定的房屋售价是40万元，于是签订了第一份购房合同也就是“实”合同。此后，因买方张先生需要办二手房的贷款，为了多贷些款，中介又支招让买卖双方签订了第二份购房合同，将房价标注为56万元，也就是“虚”合同。因为马先生逾期一个月才交房，买方张先生便要求马先生按照“虚”房价56万元支付违约金，于是双方就此产生纠纷。马先生还非常气愤地找到中介公司：两份购房合同，到底该按照哪一份来支付违约金呢？不想中介公司也不能给出明确的说法。这次经历让马先生对阴阳合同深恶痛绝。

签阴阳合同在中介公司是普遍存在的，这早已成为公开的秘密。在早期，买卖双方签阴阳合同多是为了避税。

同样的一套房子，房主、中介公司、购房者三方先私下签一份阴合同，上面的价格是房子的实际成交价，然后再向建委和税务等政府部门提交一份阳合同，阳合同上的价格往往都低于实际成交价，中介公司这么做的目的只有一个一避税。一名中介业务员透露：“房主一般不承担中介费和税费等费用，这些费用均由购房人在房价之外额外承担。购房人还要承担本该由房主承担的营业税、个税等，导致购房人负担很重。随着这几年房价上涨加快，购房人都希望少缴些税，于是中介就提出签两份合同，这自然能够帮助购房人少付点钱，使买卖双方更乐意成交。对房主来说，反正对自己没什么损失，就‘睁一只眼闭一只眼’默认了。而中介只要有生意上门，哪家中介公司都不会说不，所以中介为了促进成交，会主动提议签阴阳合同……”

据调查，二手房成交的七八成签的都是阴阳合同。购房人随便去问一家中介，他们都会说可以操作阴阳合同，并表示操作起来很简单。

阴阳合同避税给国家造成了很大损失。拿2010年北京二手房的成交量来说，阴阳合同总避税额达到90多亿元。而随着一些监管部门的查处和打击，签阴阳合同仍然屡禁不止。随着近几年房价一路飆升，签阴阳合同又有了新内容，那就是，把房价做高，争取多贷款。

案例中的马先生就是一个例子。在房屋买卖中，马先生之所以被中介和购房人要求签订两份合同,与国务院发布的房产新政有关。新政中规定二手房贷的首付最低为50%,自房产新政实施以来，一些购房者的购房压力明显增大，为了能从银行多贷款，减轻首付压力，就选择了签订虚实两份合同，以“抬高”房价来争取更多的贷款。当然，“实”合同是对内的，标注的是实际成交价；“虚”合同是对外的，是按照贷款需要作假后的价格。

我们可以从马先生的交易中算一笔账：如果购房人按照40万元的实价进行贷款，购房人要首付20万元，只能贷到20万元，贷款将全部付给卖主马先生；如果按照56万元进行贷款，购房人首付为28万元,

贷款为28万元，除去要支付给马先生的12万元，购房人自己手中还剩16万元。也就是说，事实上，购房人只为购房支付了12万元的首付款，首付比例为30%。

签阴阳合同的好处由此可见一斑。

对房产中介来说，签阴阳合同操作很简单，只要购房者看中了中介信息房源里的房子，首付款即使差一些，中介仍可以帮助买卖双方变通一下，顺利实现成交。中介只会把阴阳合同的好处告诉买卖双方，却不会把风险告知他们。如果购房者问这样会不会有风险？中介业务员常常会回答：“没问题，这样的业务做了也不是一单了。放心吧，差不了。除了虚房价和实际房价两份合同外，我们还可以见证你们签第三份合同，注明一旦出现纠纷，以实价合同来解决问题。”

所以，对于阴阳合同，专家建议：做“高”房价虽然获得了更多贷款，降低了首付压力，但却为以后埋下了隐患。当买卖双方产生纠纷时，对于价格不一的两份合同，以哪份合同的价格来确定房款就存在争议。买卖双方利益都有可能受损。而这种骗取较高贷款的行为实质上也损害了银行的利益。另外不要忘记，银行的房贷是需要支付利息的，房贷越多，利息自然也会越多。所以，无论出于哪种考虑，阴阳合同都暗藏隐患，一旦出现纠纷，在认定法律责任上就会增加难度，解决起来也很困难。

二手房买卖如何避免阴阳合同？

很多购房者一面说阴阳合同不好，一面却还是如此操作。而中介公司大肆促成阴阳合同买卖也无非是为了降低交易成本，使买卖双方更容易成交，但这个成本不是中介公司在降低成本，而是他们在帮助客户降低成本。所以一旦出现纠纷，中介公司往往没有任何责任，纠纷的苦果只能由买卖双方来承担。所以，专家建议，在二手房买卖中要尽量避免签阴阳合同。

1.阳合同往往没有法律效力

阳合同即在房屋买卖关系中，由买卖双方签订的向有关部门备案的那份合同。虽然阳合同符合合同成立的形式要件，但阳合同是在通过虚假降低或抬高房价的方式，欺骗登记部门，从而达到少交税金或多贷款的目的。这一做法客观上损害了国家和银行的利益，违反了法律法规,因而是无效的，不具有确定双方权利义务关系的效力。

2.买卖双方实际履行的阴合同存在隐患

阴合同即买卖双方私下签订并实际履行的合同。这一合同充分反映了买卖双方的真实意愿，并为双方所实际履行。对此合同，存在着有效与无效两种意见分歧。一是阴合同未经登记，是否符合合同成立的形式要件？二是阴合同是否属于《合同法》中界定的“恶意串通，损害国家、集体或第三人利益”？

但我们普遍认为阴合同虽然在客观上存在“串通”的情况，但合同本身并不存在“恶意串通”，目的仍在于约束买卖双方的权利和义务，是买卖双方权利和义务关系的真实记载，也被实际履行。此时的合同已经成立并生效。所以，阴合同应该是已经生效的合同并成为买卖双方必须遵守的契约，但这个契约一开始就留下了制造麻烦的隐患。

所以，在二手房买卖过程中，应尽量避免签“阴阳合同”。否则，在实际履行过程中一旦发生纠纷，买卖双方就很难说清谁是谁非，最后只能是搬起石头砸自己的脚。