你在这里

房产广告、宣传资料、格式条款在商品房买卖合同中的法律意义

通常情况下,合同文本即全部合同内容的体现,对买卖合同双方当事人
具有约束力的全部条款均应体现在合同文本中,但在商品房买卖合同关系中,
销售广告、宣传资料中的内容往往并未体现在合同文本中。依照《商品房买
卖司法解释》第3条的规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但
是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体
确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当
视为要约。该说明和允诺即使未载八商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,
当事人违反的’应当承担违约责任”。仅从文义来看,《商品房买卖司法解释》
第3条提出的“商品房开发规划范围内”、“具体确定”与“对商品房买卖合
同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”这三个标准仍存在需要进一步解
释的余地。具体到司法实践中,不仅沙盘模型、平面鸟瞰图等被视同为合同
组成部分①,甚至开发商在售楼广告中关于学区归属的教育优惠承诺也被曾被
认定为要约而非要约邀请。②对开发商的这些不实承诺和说明还可以从另外一
个角度予以规制,即通过缔约责任予以处理。虽然《商品房买卖解释》第3
条把商品房的销售广告列为合同内容仅仅限定为“商品房开发规划范围内的
房屋及相关设施”,但是,对于开发商就商品房规划范围之外的环境和公共设
施进行的虚假宣传,即使未视为合同内容,但不等于不承担任何责任,因此
造成购房者损失的,购房者根据我国《合同法》第42条规定的缔约过失责
任,要求开发商承担相应的损害赔偿责任。

另外,在现实生活中,开发商通常会在可能构成合同组成部分的销售广
告或宣传资料中某个不起眼的角落注明“所示图片与文字均为示意性质,仅
供参考,不构成合同附件,具体内容均以政府有关部门审批为准,解释权归
开发商所有”之类的文字,开发商可否据此免责呢。司法实践中对此见解不
一,在笔者代理过的一起群体诉讼案件中,法院以宣传资料中存在该类提示
文字为由最终没有确认该宣传资料属于合同组成部分①,但在其他案例中也有
相反的司法观点。我们认为,对于普遍不具备专业知识的购房人而言,其对
于小区的居住环境、配套设施等的了解,多是基于开发商的销售广告和宣传
资料;其对所购房屋性价比的认知,也基于开发商的销售广告和宣传资料。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第9条第3款规定:“根据法
律规定或者已知事实和日常生活经验法则,能推定出的另一事实当事人无需
举证证明。”如果庭审查明的房屋实际状况与其销售广告和宣传资料所作的说
明和允诺之间存在相当差异的,足以推定该销售广告与宣传资料对原、被告
之间《商品房购销合同》的订立及房屋价格的确定有重大影响,该宣传内容
应当视为合同的组成部分。
另一方面,即便是体现在合同文本中的部分合同内容,也可能因属于
《合同法》第39条规定的“格式条款”而被认定为无效。依照《合同法》第
39、40. 41条的相关规定,格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并
在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的,提供格式条
款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方
式提请对方注意免除或者限制其责任的条款.按照对方的要求,对该条款予
以说明。如果格式条款具有《合同法》第52条和第53条规定情形的,或者
提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条
款无效。鉴于国内各地通行的各类商品房买卖合同示范文本均系当地住宅与
建设主管部门、工商行政管理部门共同拟定,并通过行政方式强制推行使用
的,而非开发商单方预先拟定,故主流司法观点一般拒绝将示范文本的内容
认定为。格式条款”。但是,对于合同文本后附的那些日益繁琐、严密的“合
同补充条款”或“补充协议”,司法实践中不乏认定其构成“格式条款”并
确认这些条款无效的实例。

分类: