非法手段取得房产证，房屋被拆迁，未获得补偿

非法手段取得房产证，房屋被拆迁，未获得补偿

【案情回放】

王来媛住在沈阳市沈河区边城小区8号楼4单元5层3号。2001年初，王来媛的丈夫尤联昌（沈河区房产局工作人员）私下以3000元购46\买了徐凤林的坐落在沈河区大南街佐治西里号的面积为14平方米的违章建筑平房一间。尤在四月份对该房进行了简单修缮。为取得该房的合法手续，尤找到沈河区房产经营部，通过非正常交易程序，在该部办理了“吞吐”手续（以王来媛的名义将此没有合法权证的违建房以2200元卖给沈河区房产经营部，收取15%的手续费，再以该部的名义买回给王来媛〉。2003年5月6日，王来媛取得了私有房屋产权证。2003年4月28日，王来媛在没有任何房屋合法手续的情况下，将自己的户口迁至沈河区大南街一段佐治西里10号〔人并不在此居住〉。同年7月被告沈河区动迁安置管理办公室对该房所在地区拆迁，该房亦在此范围。2005年该地区居民开始回迁。根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和辽宁省、沈阳市的有关地方性法规，被告于2005年6月5日对原告作出了不予安置〈即不分配房屋使用权〗的决定。原告不服，于2005年6月9日向沈阳市沈河区人民法院提起行政诉讼。

原告诉称：该房产通过合法程序办理了房屋所有权证，根据有关法律应保护公民在城市的私有房屋所有权。本人在动迁地户籍证、粮证、房产证三证倶全，符合沈阳市动迁法规规定的条件，应享受动迁、回迁待遇。

被告辩称:原告王来媛取得的房屋，原来是徐凤林家自用的违章建筑，没有任何有关部门的建筑审批手续。2003年初，原告得知该地区确定拆迁，便想借此机会在该地取得住房。于是，借徐凤林的违章建筑房，经沈河区私房交易所，以“吞吐”的方式，办理了买卖交易，非法取得了私有房屋产权证。因此，不应予以安置。最后，法院支持了被告的处理决定。

【关键证据】

违章建筑违法取得房产证能否赔偿？

一审意见认为，原告持有的私有房屋产权证是房产管理部门发给的，具有合法性，被告无权否认。法院审理行政案件，是对具体行政行为是否合法进行审查，无权对该产权证的合法、有效性进行审查。这一问题应由发证的行政机关自行解决，或另案处理。通过行政审判确定该产权证的合法性超出了行政案件的审理范围。被告提出该产权证是非法无效的，没有依据，只是一种推理。因此，对原告要求撤销被告对其所作决定，应予支持。被告对原告所作决定的事实不清，主要证据不足，应予撤销。

二审中有两种意见。一种意见与一'审意见相同。

另一种意见认为，确定被告对原告不予安置的具体行政行为是否合法，要从两方面看，一要看原告是否具有不应予以安置的或违法的事实和行为；二要看行政机关做出不予安置决定所依据的法律法规是否符合原告的行为和构成的事实。最后依法确定事实和行为的性质，做出裁判。在事实方面，该房是违章建筑，徐凤林在建此房时，无城市规划管理部门的建设许可证和建筑图纸。原告购得此房后，与沈河区房产经营部办理了先卖后买的“吞吐”手续。,在法律方面，买卖是一种民事行为。《民法通则》规定，民事法律行为不得违反法律和社会公共利益。按照这一规定，围绕该房先后发生的三个买卖关系都是违法的。

首先是违反了辽宁省和沈阳市关于违建房不得买卖的规定。

其次是违反了房屋产权转移的有关规定。国务院《城市私有房屋管理条例》规定，买卖私有房屋达成协议后，卖主须持房屋所有权证和身份证明，到房屋所在地的房管机关办理所有权转移登记手续后，才发生房产的转移。事实上，该房根本没有房屋所有权证，故产权转移也是违法的。

再次，沈河区房产经营部买入该房时，违反了国家关于“团体、部队、企业、事业单位不得购买私有房屋”的规定。原告通过“吞吐”手续将本无产权的违建房变成了“合法”的私有房产，进而以此要求国家给予安置新的住房，这一系列行为带有欺诈性质，违反了国家的法律，损害了国家和社会公共利益。虽然取得了房产权证，也是无效的。

再者经二审查明，该房在房屋产籍管理部门并无产籍登记，显然，原告取得的房产权证是以非法形式存在的，自然也是无效的。因此，沈河区动迁办根据原告以“吞吐”形式取得房产权的事实，按照沈阳市有关动迁安置的地方行政法规中关于“擅自买卖违建房的，不予安置”的规定，对原告做出不予安置的决定，是正确的。

二审法院在审理中，采纳了后一种意见。应该指出，人民法院审理行政案件，对被诉的具体行政行为是否合法进行审查，自然要对该行政行为所依据的事实的真实性以及适用法律的正确性进行审查。因为要审查被告的不予安置的决定是否合法，首先必须要弄清楚原告是否具备享受动迁、回迁待遇的条件即原告所持有的产权证是否合法有效。而要弄清楚原告持有的私有房屋产权证是否有效，房管部门发放该房产证的行为即非诉的行政行为是否合法有效，就成为裁判被诉行政行为的前提。此时，人民法院就必须对发放产权证行为的合法性进行确认。因此，本案二审法院对被告据以作出“不予安置”的决定的原告所持有的房产证进行审查，否定其合法有效性，进而肯定被告所作决定的正确性，并未超出行政审判的范围。

【举证指导】

房屋的产权从概念上讲是没有大小之分的。依据建设部《城市房屋权属登记管理办法》的规定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照城市房地产管理法的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。房地产权证书的式样报国务院建设行政主管部门备案。城市规划区国有土地范围内的新建的房屋权属登记，申请人应当在房屋竣工后向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件，如房屋面积测量成果报告、竣工项目地价款核实复函（出让宗地）、商品房需提交公用建筑面积分摊材料、国有土地使用证或土地来源证明材料、房屋竣工证明文件、立项批复、建设工程规划许可证、申请人身份证明或法人资格证明;委托代理人申请登记的，还应提交授权委托书、代理人资格身份证明。一般购房者取得产权证通常的做法是购房者与开发商或开发商指定的代理人签订代理办理产权证协议，收费由双方协商。购房者需要做的是提供购房合同一份，购房发票复印件〉、身份证、户口本〔复印件〕、人名章等。若是单位购买还须提供营业执照（复印件）、法人身份证明、授权委托书等。另外，购房者还需要在产权登记表、申请购买商品房登记表、买卖契约上盖章，按照国家有关政策交纳费用。办理产权证书的大致步骤为:首先，开发商要向房地局提供齐全的房屋前期资料，如规划许可证、用地许可证、拨地图、开证、土地出让合同或用地批准书、国有土地使用证、竣工核验证、竣工图纸等。第二，根据上述资料，由房屋所在地测绘所进行实地测绘并绘制管理图。第三，根据实际测绘的面积结果到房地局交易部门立契过户。第四，凭借买卖契约，房地局房政部门审核后装订齐备的档案并制证、发证。一般而言，整个过程大约需要3到6个月的时间。至于有些购房者在相当长的时间内仍拿不到产权证，原因有可能是开发商的前期资料不全、土地出让金未交纳齐、服务体系不完善等，也有的是房地局有关测绘及行政部门因作业繁忙而延缓了发证时间。