拆迁范围内的房屋可以出租吗？

【案情回放】

2001年11月’18日，北京市城市规划管理局决定对北京市朝阳区黄村路进行拆迁改造。

经过竞标，北京市华光地产股份有限公司取得了该道路的建设用地规划许可证。

2002年4月28日，被告北京市天宏商贸有限公司得知拆迁的事实后，就准备将拆迁范围内的房屋出租，以减少自己的经济损失。5月12日，被告天宏商贸公司与原告北京市科贸易有限公司签订房屋租赁合同。

2003年3月27日，北京市华光地产股份有限公司在取得了房屋拆迁许可证后，便开始对北京市朝阳区黄村路进行拆迁改造，并向被告天宏商贸公司支付了拆迁经济补偿费。4月26日，被告天宏商贸公司以该地段需要拆迁为由，决定终止与原告科技贸易公司的房屋租赁合同，要求科技贸易公司搬出该租赁房屋。但原告科技贸易公司认为被告天宏商贸公司在签订房屋租赁合同时隐瞒了该房屋将要拆迁的事实真牵相，其出租房屋行为属于欺诈。而科技贸易公司在搬入该房后，对该房屋进行了大规模的装修，如现在就搬出租赁房屋，科技贸易公司将遭受巨大的经济损失，因此不同意搬出。双方为此发生争执。

法院经审理认为，房屋规划与房屋拆迁属于两个不同的阶段，规划只是拆迁的前提，房屋规划并不等于房屋拆迁，两者属于不同性质的问题。因此，在本案中，被告天宏商贸公司在规划阶段将自己的房屋出租给原告科技贸易公司符合法律规定，而且双方在租赁合同中约定“如果房屋拆迁应如何处理的问题”，从上述的约定可知，被告天宏商贸公司已经履行了房屋可能拆迁的告知义务，故被告天宏商贸公司在签订房屋租赁合同时并不存有欺骗的行为。但原告科技贸易公司在承租被告的房屋，进行了大规模的装修后，仅仅1年的时间就面临拆迁，给原告科技贸易公司造成了巨大的经济损失。对此，被告天宏商贸公司应当对原告科技贸易公司装修费的损失承担补偿责任。

根据《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，拆迁人在进行房屋拆迁前，应将拆迁范围、拆迁期限等拆迁事项进行拆迁公告，但在本案中，被告北京市华光股份有限公司没有履行上述的公告义务，故对原告科技贸易公司造成的经济损失应承担赔偿责任。

【关键证据】

如何认定拆迁范围内的房屋出租行为？

在本案中，争议的焦点问题是拆迁范围内的房屋是否可以出租?对此，人民法院在审理过程中曾有两种不同的处理意见：一种意见认为，虽然在房屋租赁前，该地区经过规划批准用地，但拆迁人北京市华光地产股份有限公司并未取得房屋拆迁许可证，因此房屋尚未纳入拆迁范围。所以，被告天宏商贸公司出租房屋没有违反法律、法规的禁止性规定，应当认定房屋租赁合同有效。关于原告科技贸易公司对承租房屋的装修损失，应当扣除科技贸易公司经营期间的损耗，由被告天宏商贸公司给予经济补偿。

另一种意见认为，被告天宏商贸公司作为房屋的出租人，应当知道该房屋已经确定拆迁，但被告天宏商贸公司却因隐瞒该房屋将要拆迁的真实情况，只顾眼前利益，在原告科技贸易公司不知情的情况下，与原告科技贸易公司签订了房屋租赁合同，其行为明显属于欺诈，因此双方签订的房屋租赁合同应属无效。造成该合同无效的全部责任在被告天宏商贸公司一方，故应当由被告天宏商贸公司承担原告科技贸易公司的经济损失，原告科技贸易公司在搬人租赁房屋后，对房屋进行了较大规模的装修，而在其开业不到1年的时间内，就面临拆迁，这是由于被告天宏商贸公司的过错给原告科技贸易公司造成了不必要的经济损失，此损失应当由被告天宏商贸公司负责赔偿。根据《城市房屋拆迁管理条例》第12条第1款规定拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动:新建、扩建、改建房屋；改变房屋和土地使用用途；租赁房屋。”因此，在本案中，有两个问题需要澄清:一是被告天宏商贸公司是否存在欺诈行为;二是如何确定房屋拆迁的具体时间。在本案中，因被告天宏商贸公司和科技贸易公司签订房屋租赁合同时，北京市华光地产股份有限公司尚未取得房屋拆迁许可证。所以不存在被告天宏商贸公司将房屋要拆的事实隐瞒的情况。但是，科技贸易公司搬入租赁房屋，对承租房屋进行了大规模的装修后，而搬入不到1年的时间，又要被强制搬出，这使科技贸易公司面临巨大的经济损失。对此，被告天宏商贸公司应当对科技贸易公司的经济损失给予一定的补偿。

【举证指导】

在本案中，对于被告天宏商贸公司是否存在欺诈行为，一种意见认为租赁房屋在出租前已经规划，被告天宏商贸公司在签订合同时存在欺诈行为。

而另一种意见认为是否拆迁以拆迁证的发出为准，因此在规划范围内的房屋仍然可以出租。但我们应当看到，在本案中由于原告和被告在签订合同时，已经约定“合同签订年之内遇有国家征地、规划拆迁，按照国家规定办理，3年之后如遇上述情况，合同自行终止，损失各自负责”的规定，此约定可以认定被告天宏商贸公司已经履行了此出租房屋可能面临拆迁的事实。而且，在建设用地规划阶段，房屋是否最后拆迁尚未明确，被告天宏商贸公司在此阶段出租房屋不违反法律的规定，其出租房屋的为不构成欺诈行为。对于房屋拆迁时间的认定，就其实质而言，是出租此类房屋涉及规划、拆迁时的时效问题。房屋拆迁涉及产权人的利益和拆迁人的利益，在房屋已经出租的情况下，还涉及承租人的利益。因此，从表面上看，对房屋的处分权和收益权与所有权的存在相一致，但实际上却忽略了拆迁人的利益及社会利益。在本案中房屋规划许可之时被告天宏贸易公司的处分收益权仍然存在，原因在于规划与拆迁并不相同，两者之间性质也大不相同，规划只是进行拆迁的前提，从划到拆迁往往有一个时间过程，即规划并不等于拆迁。因此，在房屋确定规划时如以房屋拆迁已确定为由限制被告天宏商贸公司对房屋的处分权，必然会侵害被告天宏商贸公司的权益。

另外，从公平原则考虑，以房屋确定规划为补偿的起算点，则北京市华光地产股份有限公司必然需要支付更多的补偿金，由此势必增加北京市华光地产股份有限公司的补偿负担，而且会妨碍拆迁的进行和社会利益的实现。可见，将拆迁时间的认定确定在规划许可阶段并不合理，而且也违反公平原则。

那么，在本案中，被告天宏商贸公司对房屋的处分收益权是否应当以房屋开始拆迁为界？同样不行。因为如果以此为界，则被告天宏商贸公司在拆迁开始前可以进行多种处分，甚至恶意处分房屋以获高额拆迁补偿。

比较合适的是，房屋产权人天宏商贸对房屋的处分收益权应以拆迁许可为界。这种做法的好处是拆迁已经获得行政明确许可，社会利益由此凸显，有利于采取行政管理措施以维护拆迁的社会利益。同时此前当事人能够充分地就房屋进行处分收益，从而维护其合法利益，此后所有权至拆迁进行或当事人双方约定的时间前仍然存在，产权方能进行不涉及第三方并能有所收益的处分行为。

综上，在本案中，原告科技贸易公司遭受的经济损失应当如何进行赔偿？

根据《城市房屋拆迁管理条例》第8条的规定房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证同时，应当将拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。”因此，从法律上讲，拆迁公告能够起到公示作用,从而能够有效地避免善意第三人可能受到的损失，即第三人因不知情而善意订立出租合同的问题。

在本案中，北京市华光地产股份有限公司在进行拆迁前，没有以房屋公告的形式予以公布，以致科技贸易公司因不知道房屋要面临拆迁而且签订房屋租赁合同，并对房屋进行了大规模的装修，造成了不必要的经济损失。因此，北京市华光地产股份有限公司应当对科技贸易公司因承租的房屋拆迁遭受的损失承担一定责任。