商品房买卖合同违约责任之二

四、逾期交房的违约金或损失计算

买受人要求出卖人支付逾期交房的违约金或赔偿损失，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，以合同约定的交房日为起算点，以实际交付符合条件的房屋之日为止算点，当事人另有约定的除外。

五、逾期办理产权证的违约金或损失计算

买受人要求出卖人支付逾期办理房屋产权证的违约金或賠偿损失，当事人对违约金和损失如何计算没有约定或约定不明的，如何处理？

1-违约金或赔偿损失的计算起点：应当依据最高人民法院《商品房买卖合同解释》第18条第1款的规定，从合同约定或法定的办证期限届满之日起算，即（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90曰；〔3〉商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90曰₀

2违约金或赔偿损失的计算止点：应计算至出卖人将办理房屋权属登记所需的资料报备于房屋登记机关，具备办证条件，并向买受人履行告知义务之日止。

3违约金或赔偿损失的计算标准：适用最高人民法院《商品房买卖合同解释》第18条第2款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”其中的“已付购房款总额”，包括买受人支付的首期款和通过银行按揭贷款方式支付给出卖人的按揭贷款。而所谓“逾期贷款利息的标准”，司法实践中，一般按中国人民银行同期基准贷款利率之上加收30%~50%确定逾期贷款利率或按照中国人民银行同期贷款利率计算。

六、出卖人多项违约的处理

出卖人存在逾期交房、逾期办证、小区基础设施和公共配套设施不符合合同约定等多项违约行为，买受人主张出卖人同时承担多项违约责任的，应根据违约行为的性质和相互关系，综合确定出卖人的违约责任。出卖人在逾期交付房屋的期限内承担了逾期交房违约责任的，不应同时再行承担逾期办证和逾期完善水、电、气等基础设施和公共配套设施的违约责任，当事人有明确约定的除外。合同中既有单项违约责任条款，也有总括性的违约责任条款的，总括性违约责任条款只在重大违约时适用，并不得同时适用单项违约责任条款。