《物权法》的物权变动制度与房地产项目的合法性

《物权法》的物权变动制度与房地产项目的合法性

房地产项目本身是否合法是房地产项目转让的前提条件。审查房地产项目的合法性的关键在于：目标房地产项目是否权属清晰、有没有瑕疵或其他隐患。即目标房地产项目合法取得了国有土地使用权，这是房地产项目转让的基础。

首先，根据我国《物权法》第9条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，房地产项目公司不仅要签订《国有土地出让合同》，还必须依法办理土地使用权的登记手续，非经依法登记,则房地产项目公司尚未取得土地使用权。^

其次,根据我国《物权法》第14条、第17条之规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”审查房地产项目公司是否取得土地使用权，不仅要查验《国有土地使用证》是否合法有效，还应当核实其国有土地使用证上记载的事项与不动产登记簿是否一致，如不一致，应当以不动产登记簿为准。

最后，房地产项目开发还必须符合我国《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，如，房地产开发是否按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地，是否超过出让合同约定的动工开发日期尚未开发，是否会被行政处罚或者无偿收回土地使用权;房地产项目是否符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计，施工的技术规范以及合同的约定，即处于开发不同阶段的地上建筑物（包括在建、停建、缓建、已建成但尚未销售的、已销售的房地产项目）已经办理了合法的批准手续，即已获得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、预售许可证等。