对未经登记的建筑没有认定,即对其做出不给补偿的房屋征收补偿决定应予以撤销

对未经登记的建筑没有认定,即对其做出不给补偿的房屋征收补偿决定应予以撤销

【裁判引言】

在征收实践中，对于未登记的建筑是否全部不予补偿？如果不给补偿,对此应具备什么的程序操作？对未登记建筑没有进行调査、认定和处理，因此对未登记建筑不给补偿的房屋征收补偿决定是否有效？

【裁判主旨】

虽然房屋登记的效力应予尊重,非经法定程序不能随意变更登记的内容，但是由于历史遗留等原因,经常会出现房屋产权证的面积与房屋的实际面积不符的情况，此时则不能完全依据房屋登记进行认定。对未经登记建筑不予补偿的，在征收决定前应启动未经登记建筑的调査、认定及处理程序，没有这一处理程序，对未登记建筑不给补偿的房屋征收补偿决定应予以撤销。

【裁判内容】

在《康水钧不服厦门市土地房产管理局房屋拆迁裁决案》中，被诉具体行政行为厦门市土地房产管理局于1999年9月27日做出厦土房（1999)047号房屋拆迁裁决，认定位于鼓浪屿龙头路116号房屋系康水钩的私有房屋，建筑面积为87.57平方米，该房屋已被列为‘龙头商院’建设用地，应予拆除。根据《厫门市城市房屋拆迁管理规定》裁决，康水钩原房屋建筑面积87.57平方米，实际安置两室一厅两套，建筑面积135.84平方米，安置地点在‘文屏山庄’183号之一502室、602室。限康水钧在接到裁决书7日内搬迁完毕，并将原房腾空交付拆迁。”

原告诉称其房屋所在地点为鼓浪屿最繁华的商业街，该房屋原为智达旅社，属商业用途，应按营业性用房进行安置；其有权要求就地安置；其该房屋实际建筑面积为120平方米，厦门市土地房产管理局的认定有误，请求撤销厦土房（1999)047号房屋拆迁补偿安置裁决。”

被告辩称：首先，康水钩购置水龙路116号房屋后，实际用途为住宅，且康水钩不能提供营业执照，其要求按营业性用房进行安置住宅没有事实与法律依据；其次，根据法规规定，该房屋拆迁后可实行就近安置；再次，龙头路116号房屋的所有权证载明建筑面积为87.57平方米，康水钧称120平方米没有凭据。裁决认定事实清楚，证据充分,依法得当，请求予以维持。”

第三人述称请求法院维持厦门市土地房产管理局的裁决。”

厦门市鼓浪屿区人民法院经一审审理查德明厦门市鼓浪屿龙头路116号房屋系康水钧购置为二层砖木结构，建筑面积87.57平方米。1997年9月，该房屋被列入厦门中新房地产开发公司‘龙头商院’商品屋建设用地。由于双方对房屋拆迁补偿安置问题经数次商谈未果。1999年8月19日，第三人厦门中新房地产开发公司委托厦门市仁达房地产评估咨询中心对该房屋进行估价，并委托厦门市鼓浪屿公证处进行房屋证据保全。又经厦门市测量队对安置房与被拆迁房的水平距离进行计算，符合法定的就近安置要求。1999年9月27日厦门市土地房产管理局做出厦土房（1999)047号房屋拆迁补偿安置裁决，限康水钧在收到裁决书之日起7日内搬迁至厦门市‘文屏山庄’183号之一502室和602室，建筑面积共计135.84平方米，并将原房屋腾空交付实施拆迁。”

厦门市鼓浪屿区人民法院一审认为：“我国实行房屋所有权登记发证制度，建筑面积是房屋所有权证必须载明的事项，非经法定程序不得更改，原告康水钩主张该房屋的建筑面积120平方米，提交的‘典租合同’、‘购房协议’、‘房屋买卖合同’等证据，系当事人间的合意，其证明效力不足以对抗产权登记。被告以房屋所有权证上的记载来认定该房屋的建筑面积为87.57平方米，是正确的。

根据《厦门市域市房屋拆迁管理规定》第3条、第60条第2项的规定，营业性用房的合法使用人必须持有工商行政管理部门核发的营业执照。原告康水钧不能提供，其仅凭‘厦门市电业局电费收款凭据’不足为据。被告认定该房屋用途为住宅是正确的。

根据《厦门市城市房屋拆迁管理规定》第45条第2项规定‘被拆迁的区域用于商品房综合开发、职工住宅建设的，一般应实行就地或就近安置’应理解为被告可根据具体情况确定不同的安置方式。本案采取就近安置，并无不当。

综上所述，被告做出裁决，证据确凿，适用法规正确，符合法定程序。依照《行政诉讼法》第54条第1项之规定，做出如下裁决：维持厦门市土地房产管理局做出的厦土房（1999)047号房屋拆迁补偿安置裁决。”

福建省厦门市中级人民法院经二审审理认为鼓浪屿龙头路116号的房屋实际总建筑面积为131.93平方米，被上诉人根据上诉人拥有产权证的面积87.57平方米进行安置，对于实际存在而产权证上未记载的房屋面积未做处理，根据《厦门市房屋拆迁管理规定》第41条的规定，被上诉人应对产权证上未登记的部分进行认定并作出处理，一审判决对此事实未予认定有误。

根据《厦门市房屋拆迁管理规定》第44条、第45条第2项规定，对上诉人的安置可实行就地或就近的两种安置方式。上诉人认定安置房以超过法定5公里的就近安置的标准。经本院委托厦门市测量队测算，并未超过法定标准。上诉人的此项诉讼请求，本院不予支持。

上诉人认为，鼓浪屿龙头路116号系临街店面，具有商业价值，应按营业性用房进行安置。法院认为，上诉人向二审法院提交的讼争屋系厦门市兴达实业有限公司住所地的材料，系其在一审判决后所为，该行为是不妥的，亦与拆迁公告相违背，其因此而认定应按营业性用房进行安置的要求，不能支持。一审对此认定是正确的。

根据《行政诉讼法》第54条第2项第1目、第61条第3项的规定，判决如下：1.撤销厦门市鼓浪屿区人民法院（1999)鼓行初字第2号行政判决;2.撤销厦门市土地房产管理局厦土房（1999)047号房屋拆迁补偿安置裁决。”

本案涉及的一个焦点问题就是对未持有房屋所有权证的房屋如何认定及处理。房屋所有权证是房屋所有权人拥有房屋所有权的合法凭证。根据我国房地产管理法律、法规的规定，国家实行房屋所有权登记发证制度，依法核准登记的房地产权利受法律保护。在房屋拆迁安置过程中，对于未取得房屋所有权证，亦无其他证照可证明其房屋具有合法性的，根据《厦门市城市房屋管理规定》第41条的规定，应分为3个时间段来认定处理:（1)对1983年6月4日前建造的，按照房屋的实测建筑面积的80%进行安置;（2)对1983年6月4日至1990年4月1日前建造的，给予补偿；（3)1990年4月1日以后建造的，视为违章建筑，不予补偿。本案康水钧所拥有的未经产权登记的部分房屋属上述何种性质,作为裁决机关的厦门市土地房产管理局应根据上述法规，实事求是地作出认定，而不应回避。本案二审判决撤销厦门市土地房产管理局的裁决后，厦门市土地房产管理局重新作出裁决，对康水钧拥有的未经产权登记的房屋以实测建筑面积(44.36平方米）的80%进行安置。

【裁判提示】

实际上在2003年12月1日建设部发布的建住房〔2003〕134号《城市房屋拆迁估价指导意见》第12条第4款规定：“对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。”

虽然房屋登记的效力应予尊重，非经法定程序不能随意变更登记的内容，但是由于历史遗留等原因,经常会出现房屋产权证的面积与房屋的实际面积不符的情况,此时则不能完全依据房屋登记进行认定。如果当地对被征收房屋的建筑面积认定有特别规定的，还应从其规定。在现实中遵守这样的裁判思路才有利于真正实现法律调整的目的，有利于一次性彻底解决纠纷。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》对于未经登记的房屋是否应予补偿也作了类似规定。该条例第24条第2款规定市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”

【裁判链接】

1.参考福建省厦门市中级人民法院《康水钧不服厦门市土地房产管理局房屋拆迁裁决案》（2000)厦行终字第2号行政判决书；

2.      《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第24条第2款市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

3.      《城市房屋拆迁估价指导意见》

第12条第4款对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。