“小产权房"易主后权利救济的方向厘定及教济现状

“小产权房"易主后权利救济的方向厘定及教济现状

当前国家对“小产权房”持否定态度，1999年国务院办公厅《于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》第二条规定农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调：“加强农村宅基地管理，严禁城镇居民在农村购买宅基地》"2007年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权’房，单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”

最高人民法院于2008年12月4日颁布《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》(下称“12.4意见”)，要求各级人民法院对改变土地集体所有性质，改变土地用途、损害农民土地承包权益的流转行为,要依法确认"12.4意见"统一了司法标尺，对于涉及改变土地用途的“小产权”房行为如买卖合同.法院依法确认。

当前上海法院审理宅基地房屋买卖纠纷案件实践中，总体思路是综合考虑出卖人售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素来判定具体意见共四条:一是对于发生在本乡镇范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定为有效:二是对于将房屋出售给本乡镇以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效:三是对于将房屋出售给本乡镇以外的人员的,经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理;四是对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,对合同效力暂不表态,实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。

2.现状评价

(1)    依据“12.4意见”判决“小产权”房买卖合同无效，固然可以发挥司法应有的导向作用，制约潜在的买受人，且与国家政策相统一，但亦有不足之处:一是社会效果并不理想，易引发不稳定因素;二是一方当事人因利益驱使，利用司法途径确认买卖合同无效，严重损害了公序良俗和诚实信用的社会根基。

(2)    通常情况下，无效合同是绝对无效、当然无效。在案件审理中如发现合同因具有违法性而被宣告无效，法官应当主动干预，而无需当事人提出请求。合同的无效,法院不主动干预,且对确认合同的效力之诉请消极回避，不仅在法理上缺少支撑,实务中也缺乏可操作性。

(3)    以是否经有关部门批准作为认定合同效力的依据将造成司法不公。首先,以经有关部门批准来认定合同是否有效缺乏法律依据。宅基地房屋买卖合向，并非法律、行政法规规定应当办理批准登记手续才生效的合同，房地产物权登记是事实行为，其效力是对抗第三人，引起物权变动。登记行为本身不会也不应导致房屋买卖合同的无效,故宅基地房屋买卖不进行审批登记，合同并不因此无效。其次,因当前宅基地房屋转让的审批尚未形成统一的权利登记体系，管理体制混乱，无统一的执行标准，因此如果以此作为认定合同是否有效的条件，将导致同一情况不同处理的司法不统一现象有所恶化。最后,宅基地房屋与其他类型的“小产权房”的根本不同之处在于，宅基地房屋的土地使用系合法批准的,房屋也为合法财产,而其他类型的“小产权房”为违法使用土地,宅基地房屋买卖合同纠纷的处置方式不适合其他类型的“小产权房”。

依据当前的法律，当事人请求权或抗辩权基础均不足,现有的权利救济途径亦存在种种不足,面对这样的困境,我们应引导当事人变更诉请，转为主张恢复对房屋享有占有、使用、收益及其他一系列合法权利以及进行相应的抗辩,方能妥善解决困境。