二手房专项维修资金由谁买单

二手房专项维修资金由谁买单

[摘要]随着房市的火热，二手房交易量亦逐步攀升，在众多的二手房交易过程中，买卖双方对专项维修资金的承担便产生了诸多分歧。本文试从专项维修资金的性质、用途及相关规定出发,分析二手房买卖中专项维修资金的若干问题。

[关键词]二手房专项维修资金

—、一起维修资金纠纷引发的思考

A公司通过法院判决取得了B公司开发建设的某楼盘并获得了房产证，A公司对该楼盘进行精装修后对外出售。在交易过程中，购买人因维修资金的承担问题与A公司产生纠纷。购买人认为，此房性质上已属于二手房，维修资金应由A公司交存，故购买人拒绝交存维修资金。

该楼盘的买卖属二手房买卖是没有异议的。但是，在本案中,A公司是否应交存维修资金呢？笔者认为答案是否定的。

《住宅专项维修资金管理办法》第6条规定:“下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金:（一)住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外……”本案中A公司作为该楼盘的所有人,其对该楼盘享有完全的所有权,该楼盘的所有部位和设施设备都系A公司所有，故不存在共用部位、共用设施设备之说，因为“共用”是相对于两人以上而言,一人谈不上共用。况且一旦该楼盘需要维修、改造时，维修费用也只须由A公司承担即可，而不用和任何人分担。

相反，若购买人不交存首期住宅专项维修资金的，《住宅专项维修资金管理办法》第13条规定:“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人，故A-公司有权拒绝交付房屋-。同时，为防止该楼盘出现日后需要维修时因维修资金产生诸多纠纷的局面，该案中由购买人承担维修资金是合法且合理的。

案例解决了，但却留下一个问题即在一般的二手房买卖中，维修资金到底由谁买单？

二、专项维修资金的概念及用途

要想解决这个问题，就得从专项维修资金的概念及用途说起。专项维修资金，即住宅专项维修资金，是指专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金，是属全体业主共同所有的一项代管资金。该项资金是在建设单位的物业保修期满后使用的，其使用的对象是物业共用部位、共用设施设备，其所有权属于业主共有，且最终的受益者是该物业的所有业主。

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我国《物权法》第79条规定建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”物业

管理条例》也有类似规定。

三、专项维修资金的交纳主体

《物业管理条例》第54条第1款规定住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”该规定将与住宅楼相连的非住宅业主(如临街住宅楼的商铺、门面的业主)纳入了交存专项维修资金的主体范围。同时，《住宅专项维修资金管理办法》对此亦有类似的规定。但无论是《物业管理条例》还是《住宅专项维修资金管理办法》都只将专项维修资金的交存主体限定在住宅物业业主和住宅物业中的非住宅物业业主之内，而将除此之外的非住宅(诸如写字楼)物业业主排除在外。但根据《物权法》第79条的规定，并且结合维修资金的性质和用途来看，笔者认为无论是住宅物业业主还是非住宅物业业主都有交存维修资金的义务。否则，一旦出现非住宅物业需要维修时，在维修资金的筹集上将会遇到诸多的困境。

四、二手房买卖中专项维修资金的承担主体

买卖一手房，由购买人交存维修资金是毫无疑问的。但是在二手房交易中，买卖双方如何承担维修资金，已成为双方争议的焦点。

购买人认为:首先交存维修资金系第一手买房人的法定义务，相反，并无法律法规规定二手房购买人应再次交存维修资金。其次,根据目前的行业惯例，几乎所有的二手房购买人都没有承担维修资金。再次，在双方合同没有明确规定的情况下，合同约定的价款即二手房购买人购房所应支付的所有费用，出卖人就应该按照合同约定履行交房、过户的义务，要二手房购买人多支付维修资金无法律依据。故二手房购买人不应该向出卖人支付维修资金。

出卖人认为:首先，根据维修资金的概念及用途,维修资金的使用应遵循受益人和负担人一致的原则，二手房购买人作为受益人，对房屋享有占有、使用的权利,作为维修资金的最终受益人,理应由其承担维修资金这笔费用。其次，由于合同未明确约定维修资金的承担主体，不能视为购房款已包含维修资金，购房款与维修资金并不能等同，对于这笔维修资金应由二手房购买人承担。最后，《住宅专项维修资金管理办法》第28条第2款规定受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。”若二手房购买人不支付维修资金，出卖人将不与其达成过户协议，从而维修资金将无法过户。一旦维修资金无法过户，当需要由业主决定使用维修资金时,便会出现业主没有决定权的局面,从而导致.无法达成决意，最终使得建筑物或设施设备无法及时得到修缮、改造。

笔者认为,在一般的二手房交易中,对于该维修资金最终由谁买单的争议可以通过以下途径解决：

一是通过协商的方式约定维修资金的承担主体。由于我国相关法律法规并未明确二手房买卖时维修资金的承担主体，这时较好的方法就是遵循买卖双方意思自治的原则，由买卖双方协商确定。     .

二是在买卖双方未约定维修资金的承担主体时，由出卖人承担维修资金。如前所述,虽然出卖人的观点也有一定的理由，但是根据双方签订的购房合同,购买人之义务系支付房屋的对价，而出卖人的义务便是将符合合同约定、能够满足购买人生产生活需要及购房目的的房屋交付与购买人，并协助办理过户手续。因此，为保证购房人日后方便使用维修资金，出卖人的随附义务应包括将维修资金过户与购房人。否则,购房人有权提起诉讼要求出卖人履行过户义务。

综上，对于二手房专项维修资金的承担问题，在现有法律体系下并没有一部专门的规定，买卖双方只能依据合同法的相关原理来解决此问题。笔者建议，为避免买卖双方因维修资金问题产生纠纷而导致买卖双方迟迟不能完成交易，降低购买人购房风险,二手房买卖双方在商品房购销合同中应明确约定维修资金的承担主体，以使交易顺利进行，达到双赢的局面。