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二手房交易的概念及特点

  1. 二手房、二手房交易的概念

 

随着住房市场的逐步完善,二手房交易将会越来越活跃。从广义上讲,二手房交易包括二手房买卖、租赁、抵押、保险等。狭义上讲,二手房交易仅指二手房的买卖交易。本网主要讨论的是狭义上的二手房交易。

 

事实上,“二手房”不属于法律词汇,而是作为与一手房相区别的一种习惯称谓。《住宅与房地产辞典》将二手房界定为:“房地产三级市场中买卖的存量房屋”。这种习惯称谓,可以简明概括地区分交易房屋的新旧程度,通俗且易于表达。习惯上,我国的房地产市场分为三级:房地产一级市场是指土地市场;房地产二级市场是指新建商品房即增量房交易市场(或叫一手房交易市场)、房地产三级市场是指存量房交易市场(即二手房交易市场)和房屋租赁市场。由此可见,房地产市场将新建房屋的首次交易称为一手房交易,经过首次交易的房屋,再交易或多次交易,都可称为二手房交易。

 

从类型上来看,目前上市交易的二手房包括私房和已购的政策性住房两种房屋。关于私房的买卖:

 

1963年10月,中共中央、国务院第二次城市工作会议纪要指出:“对于改造起点以下的小量出租房屋,可以宣布属于个人私有,允许出租和买卖,以调动房主维修房屋的积极性。"

 

1983年国务院颁布施行的《城市私有房屋管理条例》再次规定允许私房买卖。关于公房的买卖,首先,广义的公房包括全民所有和集体所有的房屋,狭义的公房则仅指全民所有的房屋。本书的公房是从狭义上理解的。依现行管理体制,我国公房可分为:①直管公房,即由房产管理局直接经营管理的公房;②系统管公房,即政府各部门和各部门所属单位按系统自管自用的公房;③单位自管公房,即全民所有制企亊业单位自有自管的公房等。我国公房过去允许出租不允许出卖,单位与单位之间的余缺调剂,用无偿的办法调拨解决。

 

1979年以后,国家才将房屋的无偿调拨转为有偿,但无论是有偿还是无偿调拨公房,都不是买卖。

 

公房买卖是在党的十一届三中全会以后才开始出现的。1981年,为解决居民住房困难和房屋管理上的矛盾,国家有关部门决定将少数结构差、管理不便的旧公房出售给居民。

 

1988年国务院办公厅转发的国务院住房制度改革领导小组《鼓励职工购买公有住房的意见》对此做了更加具体的规定。

 

1991年国务院住房制度改革小组又颁布广《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》,指出城镇住房制度改革的根本目的是要逐步实现住房商品化,发展房地产业,“向居民个人出售新、旧公房是推进住房商品化的基本措施之一”。

 

1994年7月18日,国务院又发布了《国务院关于深化住房制度改革的决定》(以下简称《决定》对公有住房出售做了更加具体的规定。

 

这里需要说明的是,现在老百姓常说的已购的政策性住房主要包括职工个人按照房改政策购买的全产权公有住房、职工个人购买的政策实行优惠政策的安居工程住房、解困住房和经济适用房、职工个人集资、政府和单位补贴的集资建设住房和合作建设住房。

 

为了便于读者参考,本网没有严格按照现行法律分类方法,而是按照习惯上的称谓,重点介绍了房改房、经济适用房、集资房(已经归类为经济适用住房)等政策性住房和私房、商品房(实质上也属于私房)上市交易的有关法律纠纷及风险防范措施。

不能上市交易的二手房按照国家有关的法律、法规,下列八种情况的房屋买卖不能或有条件上市交易,包括:

违法或违章建筑,不能买卖;

房屋产权有纠纷或产权未明确的,不能买卖;

教学、寺庙、庵堂等教育、宗教建筑,不能买卖;

著名建筑物或文物古迹等需要加以保护的房屋,不许买卖;

由于国家建设需要,征用或已确定为拆迁范围内的房屋,禁止买卖;

城市私房,单位不得擅自购买;

出租人、共有权人、出典人的房屋可以出售,在同等条件下,承租人、共有权人、承典人有优先购买权;

享有国家或单位补贴廉价购买或建造的房屋,有一定限制条件买卖。

需要慎重对待的二手房交易

由于房屋为不动产,根据我国《城市房地产管理法》的规定,土地使用权和房屋所有权实行登记发证制度。所以,购买二手房时,必须要弄清房屋的权属情况:

 

对于出卖共有产权的房屋,必须经过所有房屋所有权证上的共有人的同意才可以出卖。如果出卖方只有一人到场,则必须确定其他共有人也同意出让且有委托该共有人签订合同、办理手续。否则,双方签订的买卖合同属于无效合同,这将会导致购买方无法追究签约者的违约责任,只能追究签约者的签约过失责任。

 

对于房改房,要确认是否需要原单位同意该房子的出售。因为按照我国的房改政策,在房改的不同时期实行不同的政策,对于以标准价购买的公有住房,须确定是否已按成本价补足差价,或者已与原单位确定了如何按比例分成。

 

另外,有些单位在向职工售房时,为了维持单位人员的稳定,与职工签订了服务年限合同,原单位有优先购回权。所以,对于房改房的买卖,最好有单位同意出售的证明。

 

对于军队、医院、学校的公有住房,一般情况下,该公房单位都保留了优先回购权,且这些公房大多集中在单位的一个大院内,不宜外人入住,所以这种公房在没有获得单位同意以前,很难获得上市资格。

 

对于单位集资房及农村自住房,购买时一定要慎重。因为集资房存在土地级差、费用补交的问题;而农村自住房只有房屋产权证明,没有土地使用权证,该土地是国家批准只能作为村民自住房用地不准转让。

 

对产权有纠纷,产权不清,无产权的房子,最好不要购买。因为这些买卖合同不能受法律保护,当事人双方的权益都不能得到保障。

 

二、二手房交易的特点

 

从发达国家房地产市场的发展历程来看,二手房交易一直占据市场的主流,这主要源于二手房交易具有的特点:

 

房源选择面广。当前旧住房体制与住宅商品化改革进程相交替的过程,决定了二手房来源及范围存在多样性,主要包括允许转让、交换承租权的共有房屋;新建商品房的再次交易;通过房改政策购买取得产权的售后公房;除新建商品房之外原先自有并拥有合法凭证的各类可交易产权和使用权房(如落实政策后恢复产权的私房、商品住宅开发制度之前通过买卖、交换、受赠、继承等方式取得的各类房屋等。

 

价格弹性大。

 

不降价甚至不断提价是过去一两年中楼市火爆时卖家的普遍做法。但随着2005年一系列房地产新政策的出台,二手房房价跳水的例子此起彼伏。新房的出售方(开发商)因为有种种顾忌,不会轻易降价;而二手房市场中由于有投资客的存在,降价的空间则十分明显。对于那些因资金链紧张而急于脱手的投资客卖家,在其报价基础上打上八到九折并非难亊。

 

小区质量可见。

 

在购买新房时,小区内的环境只能依据开发商的广告宣传或是模糊的口头或书面承诺。然而等到交房时,往往会和购房者想象的有较大的出人。而购买二手房就没有这个问题,购房者完全可以在对小区内部考察淸楚后再做决定。

 

房屋质最可控。

 

购买二手房时,完全有条件仔细勘査室内各处,确保房屋质置符合居住要求。比如可以从现成的户型和面积上考察和调节“健康指标”。市场专业人士认为,世界卫生组织规定的“健康住宅标准”中,有两点受房屋户型的直接影响:其一就是健康住宅应满足每天日照3小时以上;其二从户型设计上确保私人空间。从传统意义上讲,在北方如果要保障各个房屋有效的日照时间,一般会首选南北向或南向的户型,其次是东南向或西南向的户型。但选择南北向或南向的户型时,应该注意房屋的进深不能过大,否则整个户型结构都会呈狭长型,处于中间的厅室采光就会比较弱,也就不能确保每个房间采光的均衡。而在选择西南向户型时,应尽量选择卧室不靠西向外墙的户型。因为在冬天,北方一般刮西北风,西向卧室在开窗通风时会比较寒冷。而要确保私人空间,在户型设计上就要做到公私分开,动静分离。也就是将私人活动的卧室、书房与客厅、餐厅这样的公共休息区分开,而像厨房、卫生间这样的辅助区一般起其中的过渡作用。另外,房屋各个功能区的面积大小及比例将直接影响到生活需求的满意度及舒适性,也是考察房产是否为健康住宅的一项重要指标。市场专业人士认为,客厅与主卧的面积比最好不要低于2:3,卫生间与主卧的面积比最好不要低于1:3;而卧、卫、厅的最优比例应为4:1.5:3。

 

同等价位地段配套更佳。

 

虽然次新二手房与新房价格相差无几,但5-10年房龄的商品房及时间更久的售后老公房的价格相对来说更宜为人所接受。以北京为例,同样是1万元的单价,买新房可能要在中环以外了,而买二手老公房则可以接近内环。对于上班族来说,途中节省的时间和精力不可小视。而且离市区越近,医疗教育等配套也更优。而且,二手房的价格更加多元化,不同楼龄的二手房价格不同,另外,随着各地政府对安居房的上市条件进―步放宽,二手房的价格层次再次细分,经济实力一般的买家可根据自己的需求选择二手房,可以说二手房的价格多元化更适合不同经济实力的买家的需求。

 

可以随意选择邻居。

 

古有“孟母三迁”,足以证明选择邻居的重要性。在一个投资客云集的小区,周边邻居可能经常在变换。如果同一幢楼里有房子被租出去开公司,则意味着住宅的私密性和安全性都大打折扣。购买二手房之前,购房者完全可以一一了解,而不会像买新房时那样一切都是未知数。

 

节省装修费用。

 

对于那些购二手房用作过渡的年轻人而言,毛坯房的性价比并不高。特别是那些早已习惯于租房的购房者,对装修的要求也不会很高。部分二手房的装修还是相当到位的,让购房者省心省力省时间。

 

充分了解物业管理水平。

 

购买新房时,物业管理是没法选择的,一般都由开发商指定,心中完全没有数目。在购买二手房时,则可以实地考察,并结合询问小区其他业主来了解其服务内容、服务水平、服务质量和收费情况以及是否建立公共设施设备维修专项基金等情况,说明自己做出正确的选择。

 

二手房性价比高。

 

其实“二手”两字的真正含意是第二次转手,当然二次转手后的房子旧的占多数,但不乏也有崭新的新房子。有些高质量的外销房、优质商品房,即使根本没有住过人,再转手时也是二手房。在购买一手房时,有的人由于某些原因购买了期房,在当今这个市场经济飞速发展的世界里,人生会有很多不可预测的变化,当购房者拿到现房时又由于某些原因要把房子卖掉,因此,这样的房子完全是新房子。在价格相差不大的情况下,相比较处于期房状态的新房,购买二手房即买即住,可省去等待的烦恼和焦虑。

 

二手房交易公开透明。目前,,我国很多地方都在采取不同的措施增加二手房交易的透明度。比如自2005年2月18日起,上海市房地产交易中心推出了“网上二手房”这一存量房交易服务体系,逐步将二手房出售出租信息纳人公开管道,购房者通过网上查询可直接联系卖家,减少了房产中介投机和暗箱操作的可能性,购房资金也得到了最大限度的安全保障。

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