律师陪购二手房与中介服务的区别

一、二手房买卖中二手房律师和中介的作用有何不同

二手房交易程序复杂，涉及到的合同较多，而买卖双方对交易程序通常也不熟悉，尽管有房产中介提供服务，但中介与律师的作用完全不同，不能替代律师的工作。概括来说，中介和律师在二手房交易中冇以下不同：

1.立场和出发点不同

中介：从促成双方交易出发，以完成交易并收取佣金为基本目标。中介不会对某一方有所偏爱，只是从屮间人的立场来处理双方可能产生的争议。

二手房律师：从委托人利益出发，将为委托人减少法律风险和实现委托人利益最大化为基本目标。律师从交易一方代理人的立场来处理双方可能产生的争议。

优势和作用不同

中介：有丰富的推销经验，掌捱大量房源和客户信息，在房产和客户之间“配对”，促成双方完成交易。主要提供房产咨询、交易委托、代收代付有关款项、协助办理过户和交房手续等服务。

二手房律师：拥有法律专业知识和实务经验，特别是在签订、审核合同、谈判交易条件、控制交易风险时，有其他仟何职业不可替代的优势。主要提供房产法律的咨询，审核客户在交易过程中所签订的重要法律文件如居间合同、买卖合同、贷款合同、房屋交接书，针对交易程序和合同内容与中介及对方进行谈判，对房屋权属等事项进行调查，同时对中介进行监督，促使中介规范操作。由于律师办理过许多诉讼案件，因此能在签约阶段就对将来发生纠纷的可能性做出预判和预防，以确保委托人利益。

由于中介和律师的上述不同，因而在具体案例中，双方的思维方式和工作内容也是不同的。以律师为买方提供服务为例，按以下阶段进行分析：

〔0签定存量房居间协议

中介：拟定一个可行的交易条件，并尽力促使下家早日支付意向金，以便用居间合同将买卖双方以及居间方联系起来，确定三方的法律关系，最终促成交易，获取佣金，在居间合同中约定下家支付佣金的时间和条件以及下家跳过中介将承担的责任。

二手房律师：提示买方一旦支付意向金，则可能承担相应的法律后果，如果意向金转为定金，则买方不能毁约，否则可能丧失定金，建议买方考虑清楚，不能一时冲动。二手房律师提醒购房者对房屋权属、抵押、租赁情况、户口情况进行调查，同时与中介所提供的信息进行核实。并将居间合同中所确定的付款条件、交房时间、贷款时间与下家充分沟通，提示下家这些交易条件一旦在居间合同中确定下来，签订的正式买卖合同也将与此一致。

签订正式买卖合同

中介：根据居间合同的内容尽可能提出双方都接受的交易条件，并签订正式的房地产买卖合同。适当考虑双方各自关心的问题，如卖方所关心的买方付款问题，买方所关心的过户和交房问题等，将这些内容在合同中进行约定。

二手房律师：审核中介起草的合同条款是否合法、是否规范、是否有歧义，是否将买方的意思表达清楚，对卖方义务的约定是否完善，违约责任是否公平，对卖方违约是否有有力的违约责任条款，卖方违约时买方有哪些救济措施，买方利益最大化如何实现等等。此外，在买方与卖方产生分歧时，代表买方与卖方谈判。这种谈判往往是通过中介来进行的，如果能说服中介同意买方的观点，中介通常会转而去说服卖方，而由于中介是中间人的角色，卖方比较容易接受中介提出的意见。

过户

中介：向买方提交清单，注明各项税费的金额，提示双方各自携带材料，约定时间地点办理。

二手房律师：核实中介提交的税费清单，对中介进行监督、检查。

(^)交房

中介：协助双方共同办理水、电、煤、物业的过户及交房手续。

二手房律师：拟定规范的房屋交接书，对中介进行监督、检查。

^交易僵局当一方提出一项要求而对方不肯接受，而提出要求的一方又不肯让步时，容易出现交易僵局。假设是由买方提出的要求。

中介：评估买方要求的正当性，如果买方要求正当，则尽力说服卖方接受该项要求，如卖方坚决不接受，则根据自己的经验提出折中方案，如果仍然不被双方接受，则在能使交易继续进行的前提下尽力说服买方放弃该项要求。

二手房律师：向中介说明所提要求的正当性和合理性，使中介接受买方的观点并一起说服卖方，如卖方仍然拒绝接受，则根据自己的经验提出折中方案，在确保买方利益的前提下与卖方及中介协商，拟定最后的方案。

(^)纠纷产生

中介：考虑能否确保自己的利益，中介费是否能按时收取，再考虑交易安全及对买卖双方的保障，做说服和调解工作。

二手房律师：首先评估买方获得的利益和面临的法律风险以供委托人决策，对可能产生的诉讼做好准备，采集相关证据，同时与中介及卖方谈判，以求解决之策。

(^)诉讼准备

中介：基本巳不发挥作用，并力图避免自己可能承担的法律责任。

二手房律师：此时直接参与诉讼的策划，并准备证据材料,选择诉讼切人的角度。

当然，绝大多数由律师和中介参与的二手房交易都能顺利完成，产生纠纷解决不了最后去打官司的毕竟是少数。一个合格的房产中介应当尽量避免产生纠纷，实现双方的共同利益；一个合格的房产律师在提前介人二手房买卖程序时，应当为委托人把好三关：合同关、谈判关、诉讼准备关，把交易安全放在首位。

总的来说，在二手房交易中，中介是联结买卖双方的桥梁，为双方创造成交机会；律师则是大海之中的领航员，为委托人确立航向、保障安全，是维护委托人利益必不可少的参谋。

二、律师在二手房交易中的作用

二手房交易涉及法律、政策、房地产、金融及交易程序方面的专业知识。无论消费者买房用于居住还是投资，都需要大笔的自有资金，甚至还需要银行贷款。由于目前的二手房市场还不规范，所以在涉及交易金额较大住房消费过程中还存在或大或小的风险。最大的风险是售房人或中介公司携款潜逃，或者买卖的房屋被查封、限制转让，或者一房数卖，购房人得不到所购房屋，或者所购项目或房屋被抵押，购房人所购房屋被拍卖。有时在买方恶意违约或存在诈骗的情形，卖方的利益也得不到保证，最严重的后果是房子被卖掉了，已经交付并办理了过户，但没有拿到房款。较之最严重的风险，相对来说小一点的风险是中介公司虚假宣传，不披露重要信息，中介公同吃差价，房屋质量存在问题或者物业管理存在问题，或者因税费及其他的履行过程产生纠纷，因事先没有约定而产生纠纷，没有解决的依据。因为大多数购房人及售房人都不是房地产及法律方面的专业人士，所以在购房过程中难免会因为某一方面知识的欠缺而无法发现存在的风险或不知如何避免风险。为了避免风险或尽可能减小风险，或者节省购房者的时间，于是有些购房者就聘请专业房地产律师为其把关，委托律师参与买房的全部过程或某些环节。律师陪购服务新模式具有对二手房交易市场原有弊病见招拆招的新优势。

二手房交易弊病之一：恶意交房

律师陪购拆招术：在合同中事先对房屋交付状态进行约定恶意交房是指卖房人在按照合同约定的时间交付房屋时，房屋的设备如门窗等发生了减损，交付时房屋的状态与之前看房时房屋的状态不同，而当事人又没有在合同中对此进行约定，往往就会引发纠纷。在笔者代理的一个房屋买卖纠纷中，买方陈先生购买了一套二手房，谁知收房时却发现门窗等被卖主拿走了。交涉过程中，卖主声称合同只约定他按期交付房屋即可，并没有对交付的状态进行约定，因此自己的做法并没有不妥。事实上，法律是对民众的最低的要求标准，即国家把所有人当成坏人进而制定约束其行为的相关法律。很多购房当事人在签订合同时，往往想当然的认为对方都会按照情理做事，不会出现极端的情况。在正常的人际交往过程屮，这个标准也许适用，但是人往往一牵涉到金钱特别是购房款等大笔金钱就可能一反常态。因此，为了交易安全，本律师建议有关房屋交付时的状态以及其他的一些房屋配套使用的附属设施等情况应当在合同中事先约定，并规定相应的责任，这样当出现问题时就容易判断过错与责任。

二手房交易弊病之二：产权瑕疵

律师陪购拆招术：签合同的过程中从产权登记状态等各个方面查证房屋产权归属很多卖主在签订合同时故意隐瞒产权瑕疵问题，由于这一瑕疵在一定程度上具有隐蔽性，因此需要买方从各个方面全面判断房屋的产权，否则一旦产权存在瑕疵，买方有可能存在极大的风险。

产权瑕疵包括很多种类，如共有人无权处分，交易房屋设定了用益物权，或者交易房屋存在产权争议等，如果不慎交易房屋存在产权瑕庇，该如何处理呢？如果有律师陪购的情况下，律师由于其丰富的实战经验和法律知识，可以帮助当事人从各个方面将法律风险降到最低。如出售房屋是否为夫妻共有财产，产权是否登记在出卖人的名下，出售房屋是否存在权属争议，共有人是否为无权处分等，律师可以通过具有法律效力的文件约束出卖人的行为，控制买受人可能承択的风险。

二手房交易弊病之三：为逃税约定延期变更产权登记

律师陪购拆招术：小利益诱出大风险，正常购房程序可规避按照我国《物权法》第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此在房屋买卖中，当事人为了避税而采取延期变更产权登记的做法，风险极大，有可能使买方“赔了夫人又折兵”。如果有律师陪购的话，律师一般情况下会建议购房者应当按照正常的程序购买二手房，避免因小失大，得不偿失。