转让尚未依法取得权属证书的征收拆迁安置房屋的合同效力

转让尚未依法取得权属证书的征收拆迁安置房屋的合同效力

【裁判引言】

目前，随着城市规划建设的发展，一些基于征收拆迁安置补偿协议取得的房屋和尚未实际取得的征收拆迁安置房屋也相继进人市场交易。随着近年来房地产的增值，有的出卖人反悔并以合同违反法律强制性规定为由请求确认合同无效，对这类合同的效力到底如何认定？

【裁判主旨】

对于产权过户登记手续与房屋买卖合同效力关系认识已经统一，即不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。因此，只要合同是双方真实意思表示,且不损害国家、集体、他人的利益，合同的标的物是否即时转移并不影响合同的效力。基于上述观点，一般对此类转让尚未取得房屋或依法取得权属证书的征收安置房屋的合同应认定为有效。

【裁判内容】

在《上诉人孙国伟与被上诉人王娟等房屋拆迁协议转让纠纷案》中，沈阳高新技术产业开发区人民法院一审审理认为原告王娟与被告孙国伟达成房屋拆迁买卖协议时，被告孙国伟所出卖的拆迁协议中所载明的被拆迁人为被告，并未载明为第三人，且被告在出卖时亦未告知原告该拆迁协议有第三人份额，故原告王娟据此协议所取得的房屋系善意取得，其主张并无过错，所取得的权益应受到法律保护，故原告王娟要求被告继续履行双方买卖协议书符合有关法律规定，本院予以支持。被告孙国伟与第三人郑玉琴共同生活，在与原告商议出卖房屋动迁手续时亦均在场，虽然买卖房屋动迁手续的协议系孙国伟妻子孙桂敏代为签订的，但在只剩1天就丧失购买诉涉房屋的权利的情况下有偿转让该手续，被告孙国伟及第三人郑玉琴对此是应知和明知的，孙桂敏的行为可以代表其二人的意思表示，在原告王娟交付房款、选择房号等长达1年多的时间后才提出不同意出卖该手续系违约行为，对此纠纷应负全部责任，其应当按照双方的约定协助原告办理入住手续及房屋产权登记等相关事宜，并赔偿由此给原告所造成的损失；关于原告王娟提出要求被告赔偿房屋空置损失的主张因未提出充分有效的证据予以证明，故本院对此主张不予支持。判决如下：一、被告孙国伟于本判决发生法律效力后立即协助原告王娟办理入住及房屋产权登记等相关手续；二、被告孙国伟于本判决发生法律效力后10日内赔偿原告王娟所交付的2004年采暖费损失人民币1660元；三、驳回原、被告及第三人其他诉讼请求。案件受理费人民币266元，由被告孙国伟承担。

沈阳市中级人民法院二审审理认为房屋拆迁协议是被拆迁人依照协议约定获得拆迁人安置住房的一种权利凭证。本案被拆迁人为上诉人孙国伟，其应为该房屋拆迁协议的权利人，孙国伟夫妇将该动迁房票以2000元价格卖与被上诉人王娟应属对自己权利的处分，由于该动迁房票所载明孙国伟是唯一的权利人，因此，王娟完全有理由相信孙国伟夫妇有处分权。王娟在支付购房票款2000元后，取得房屋安置权利，应属善意取得。对于上诉人提出房屋拆迁协议的转让未经拆迁人浑南新区房屋拆迁办公室和新区管委会的同意，该转让行为无效的问题。由于上诉人作为拆迁协议所确定的房屋回迁安置的权利人，有将房屋拆迁协议让与他人的民事权利，且上诉人在收取转让费2000元后，协助被上诉人王娟交付了所送房屋的首付款及二、三期房款共计人民币105,163元，还陪同原告进行选房（选定文澜苑二期13-3号楼412室，建筑面积为79.07平方米），并于2004年10月11日交付了物业管理费、采暖费、煤气管网费等相关配套设施的费用。因此本院对此项上诉理由，不予采信。对于上诉人提出孙桂敏虽然与孙国伟是夫妻关系，但是她不能代表协议中的其他人转让协议书，被拆迁的面积里还有郑玉琴的房屋面积等问题。尽管浑南新区拆迁办及新区土地管理所曾出具证明拆迁面积154平方米房屋原有两个房屋产权证，其中拆迁面积87平方米，是孙国伟的，另67平方米是郑玉琴的，但由于2003年7月5日的房屋拆迁协议中，154平方米拆迁面积的被拆迁人为孙国伟，该协议中郑玉琴既不是被拆迁人又未记载其享有相关民事权利。孙桂敏系孙国伟妻子，其夫妇二人与郑玉琴共同生活，在与王娟商议出卖房屋动迁手续时亦均在场，虽然买卖动迁手续的协议为孙国伟妻子孙桂敏代为签订，但在只剩1天就丧失购买涉诉房屋的权利的情况下有偿转让该手续，上诉人孙国伟及其原审第三人郑玉琴对此应为明知，孙桂敏的行为可以代表其二人的意思表示，故被上诉人王娟依据转让协议取得安置房屋的民事行为，符合善意取得的法律构成要件，本院对此项上诉理由亦不予支持。原审判决确定本案的案由为商品房买卖合同纠纷不妥，应予纠正，本案案由应确定为房屋拆迁协议转让纠纷。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第1项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。”

《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第6项规定的不得转让的房屋一般是指自始至终都不能办理权属登记的房屋。该条款主要针对那些不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的，并将会损害国家、集体、他人利益及社会公共利益的买卖合同。而转让尚未实际取得的房屋或尚未取得房屋权属证书的征收拆迁安置房屋一般不会涉及此类问题。

征收拆迁安置房屋虽未登记领取权属证书，但被征收人、被拆迁人拥有原被征收（拆迁）房的产权是确定的，征收拆迁安置房屋的权属、位置以及取得产权的预期也是明确的。《城市房地产管理法》第46条规定商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预购商品房再行转让的问题，由国务院规定。”由此条的立法含义可以看出，我国法律对预售商品房签订再转让合同是予以认可的，否则应当明令禁止。审判实践中对此类合同权利义务概括转让的行为一般也不认定为无效。而征收拆迁安置用房在被征收人、被拆迁人尚未实际取得房屋或尚未实际取得产权的时候，从权属确定层面来看和预售商品房的性质基本一样，也是虽未实际取得房屋或者未依法登记领取权属证书，但产权处于“可以期待”的状态。同理，应当允许征收拆迁安置房屋的权利人通过一定的形式转让自己尚未实际取得或未依法登记领取权属证书的拆迁安置房屋。

当前法学界对于产权过户登记手续与房屋买卖合同效力关系认识已经统一，即不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。因此，只要合同是双方真实意思表示，且不损害国家、集体、他人的利益，合同的标的物是否即时转移并不影响合同的效力。

当前房地产交易异常活跃，其中不乏房屋已经实际交付使用，但尚未依法登记领取权属证书的转让行为，加之近年来房地产交易价格大幅上涨，不少出卖人受利益驱动,常以合同违反法律强制性规定为由主张合同无效，以此达到悔约的目的。如果这一主张得到支持,明显与诚实信用原则相悖，也与倡导建立诚信社会的宗旨不符。基于上述观点，一般对此类转让尚未取得房屋或未依法取得权属证书的征收安置房屋的合同认定为有效。

【裁判提示】

如何理解政府审批、登记对房屋买卖效力的影响？

综合考察我国《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，只有“国有划拨土地使用权转让必须经由有批准权的人民政府批准”的规定，并没有未经批准转让无效之规定。如果拆迁安置房屋的土地使用性质是国有划拨土地，根据《城市房地产管理法》第39条第1款规定以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准许转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。对上述规定的审批，应理解为对国有划拨土地使用权实际发生转移的审批，而非转让合同的审批。进一步讲，上述规定的审批是对物权行为效力的限制，而非对债权行为效力的限制。土地通过流转增值，政府只是通过控制税收来控制土地使用权的交易。最髙人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条第1款的规定都是针对合同的审批及登记对合同效力的影响。因此，上述拆迁安置房屋买卖合同订立后虽暂时没有履行报批、登记手续,但并不影响合同的效力，只是交易的安置用地的划拨土地使用权及地上建筑物的所有权不能发生转移，当事人订立合同之物权变动的目的无法实现。另外，从拆迁安置房屋买卖交易实例中，双方对买卖合同的报批、登记手续都是放在合同履行过程的房屋过户阶段进行，而房管部门也是在认为买卖合同有效的前提下,将房地产交易、房屋所有权发证审批同时进行，由受让方缴纳土地出让金后再由房管部门批准交易并着手核发房产证。从实际操作的这一做法中，也可以看出拆迁安置房屋买卖合同的效力并不受批准、登记手续的影响。

【裁判链接】

1.      参考辽宁省沈阳市中级人民法院《上诉人孙国伟与被上诉人王娟等房屋拆迁协议转让纠纷案》；

2.      参考《公检法办案指南》2009年第5辑第156 ~157页；

3.      《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》

第9条第1款依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。

4.      《城市房地产管理法》

第38条下列房地产，不得转让：

(一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件

(二）司法机关和行政机关依法裁定、决定査封或者以其他形式限制房地产权利的；

(三）依法收回土地使用权的；

(四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

(五）权属有争议的；

(六）未依法登记领取权属证书的；

(七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第46条商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。