房屋评估程序纠纷

某市经济开发区管理委员会为落实市政府专题会议纪要等上级有关精神，于1997年5月至8月，经某市城乡建设委员会核发了建设用地规划许可证;市政府颁发了用地批准书，制订了拆迁计划和安置补偿方案。某市房地产管理局于同年8月21日向其颁发了房屋拆迁许可证。

宋某有一面积为100平方米营业用房，位于拆迁范围内。某市经济开发区管理委员会因未与宋某达成拆迁安置补偿协议，遂申请该市房地产管理局拆迁办公室裁决。该房地产管理局于1997年11月1,日做出如下行政裁决

（—）某市经济开发区管理委员会就近安置宋某建筑面积不小于100平方米非住宅房屋一处，偿还建筑面积与原面积相等的按重置价值结算结构差价，偿还建筑面积大于或小于原面积部分，按商品房价格结算。

（二〉宋某不要产权也不需要安置，某市经济开发区管理委员会按某市房地产价格评估机构所评定的价格对其房屋作价补偿。

（三)宋某的要求违反拆迁政策规定，故不予支持。

（四）过渡方式自行过渡，营业损失费、职工生活费、搬迁补助费按某市《城市房屋拆迁安置管理条例实施细则》第8条规定执行。

（五）回迁时间为自房屋拆迁公告发布之氏起18个月内。

（六）限宋某自接到此裁决书之日起3日内搬迁完毕。

（七）拒绝搬迁实施强制执行时，由某市经济开发区管理委员会提供周转房一处，并扣发宋某各项补助费用。宋某除有被拆迁的房屋外，还有水井、铁栏杆围墙、石砌台阶、外水管线、各种果树等地上附着物未被估价。

宋某以裁决事实不清、适用法律错误为由诉至法院，请求法院撤销该市房管局的行政裁决。

关于某市城乡建设委员会提出原审判决变更裁决内容违法的问题。经审查原审判决变更原裁决的内容是安置补偿的内容，而安置补偿的内容是本案附带民事的审判内容，民事审判的内容原审法院有权变更及调整。某市城乡建设委员会引用行政诉讼法第54条来否定原审附带民事审判的内容是错误的。

关于某市城乡建设委员会称原审法院委托某市价格评估事务所进行评估属违法行为的问题：首先应当注意到，本案的房屋评估价格的内容仍然属于本案附带民事审判的内容。被告某市城乡建设委员会某市房地产管理局通过某市城市房屋拆迁管理办公室委托某市房地产价格评估所对本案房屋进行评估，有其相关规章的依据。但评估结果没有向当事人送迖，也未向当事人交代申请复核及不服复核结果申请仲裁等权利，在原审庭审中又未向法庭提交房屋现场勘查等相关材料来证明其评估结果的客观真实性，加之当事人对该评估持有异议。原审法院根据当事人的申请，委托对涉案物品具有评估鉴定资质的某市物价咨询服务所进行评估，属人民法院的审判职权，称之为违法是错误的。鉴于本案争议的标的物已灭失，某市房地产价格评估所未做证据保全，若让某市城乡建设委员会、宋某重新向某市房地产价格评估所申请复核已经失去实现的可能性。原审法院对某市物价咨询服务所评估的结论，进行客观的分析，对其没有法律根据的不公平的内容不予确认，而对其有法律根据的、客观的、公平的内容予以确认是正确的。

【举证指导】                                      丨

1.确定评估机构

《城市房屋拆迁管理条例》施行以来，各地方性规章中、对确定评估机构有了明确规定，即被拆迁人有权参与确定评估机构。同时，评估机构也已经从原来的房屋拆迁管理部门的下属部门发展成为自主经营、独立核算的房屋交易中介机构。这有利于评估机构提供客观公正的评估报告。

2.应该纳入评估的范围

应该补偿的范围也是应该纳人评估的范围，《城市房屋拆迁管理条例》第4条规定，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。《城市房屋拆迁管理条例》在被拆迁人定义中只提房屋，未提及附属物，主要因为在法律上房屋为主物，附属物为从物，在法律或者合同没有相反规定时，从物和主物权利主体一致。从行为角度来看，《城市房屋拆迁管理条例》适用于拆迁房屋及其附属物的行为。这里的房屋，是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念和进行其他活动的空间场所，既包括住宅房屋，如居民楼，也包括非住宅房屋，如厂房、办公楼等；既包括公有房屋，也包括私有房屋。这里的附属物，是指房屋的附属建筑 物和构筑物，如墙、幻囱、化粪池、门斗、水井等。

3对于评估报告的异议评估公告的送达和权利告知。

《城市房屋拆迁估价指导意见》第18条规定:估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。评估机构将评估报告送交委托人后，委托人应该将评估结果转交被拆迁人;同时还应该告知被拆迁人对于评估结果异议的处理方法。

对评估报告异议的处理。①评估机构的说明义务。《城市房屋拆迁估价指导意见》第19条规定，拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。由于评估机构做出评估的过程以及如何得出评估结果便为被拆迁人所知晓，因此，在被拆迁人有异议的情况下，评估机构有对评估结果进行说明的义务。②拆迁当事人请求复估或另行委托估价机构的权利。《城市房屋拆迁估价指导意见》第20条规定:拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。第21条规定拆迁当事人向原估价机构申请复核和另行委托评估的程序。③申请专家鉴定的权利。《城市房屋拆迁估价指导意见》第22条规定:拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会〔以下简称估价专家委员会）申请技术鉴定。拆迁当事人还可以申请专家鉴定的方式来确定评估价格。④提起仲裁或诉讼。如果当事人对于评估结果有异议，也可以按照约定提请仲裁或者直接向法院提起诉讼。

本案中，对于被拆迁人房屋的评估存在着遗漏评估项目和不将评估报告送达被拆迁人等问题。此外，对于估价机构的争执，被告援引了建设部〔1992 597号《城市房地产市场评估管理暂行办法》之规定，证明对房屋拆迁补偿的评估作价必须由某市房地产评估所承办的观点。原告则以某省人民政府第35号令和（1998〕395号《国家发展计划委员会办公厅关于价格事务所资质问题的复函》，证明物价部门所属的价格事务所对案件纠纷中的房屋有权进行评估作价。