拆迁评估费用发生争议的处理

2000年5月，某开发区获准对某老城区进行改造，某房屋开发公司经招标获得了该项目。

同年7月，该房屋开发公司取得拆迁许可证，

并通过抽签确定了某市房地产估价公司作为该项目的评估机构。双方在订立的委托评估合同中第9条约定:评估费用按照《资产评估收费管理暂行办法》的标准执行。

同年8月，某市房地产估价公司为该拆迁范围内的187户居民出具了评估报告。在与拆迁人结算评估费用时，双方发生争议，拆迁人要求按照评估总价款3948万元计算评估费用，而某市房地产估价公司要求按照每户的评估金额来计算费用。双方协商不成，某市房地产估价公司诉至法院，请求法院判令拆迁人按照每户评估金额来支付价款。法院经审理查明上述事实后，支持了某市房地产估价公司的诉讼请求。

【关键证据】

在拆迁评估合同中，怎么计算评估费用？

1.估价合同的主要条款

1〉合同主体。应该在合同中明确委托人和受托人的基本情况，如机构名称、地址、经办人等。

2)估价目的。《城市房屋拆迁估价指导意见》第11条规定:拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。

3〉估价范围及其对象。估价范围是由拆迁许可证所确定的红线范围；估价对象为红线范围内的建筑物或构筑物及其附属物。

⑷估价时点。《城市房屋拆迁估价指导意见》第11条规定:拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段)房屋拆迁实施之日为估价时点。

〔5〉委托人的协助义务。《城市房屋拆迁估价指导意见》第9条规定:拆迁当事人有义务向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进行实地查勘。拆迁当事人包括被拆迁人应该为估价机构提供必要的资料和便利，如必需的资料以及协助现场查勘等。

〈6〉估价服务费用及其支付方式。国家对于估价服务费用有明确的规定，如国家物价局、国家国有资产管理局1992年12月10日发布的《资产评估收费管理暂行办法》；同时，各地政府也出台了相应规章。支付方式可以先行支付，也可以完成评估任务后支付，这主要取决于当事人的约定。

7)提交估价报告的时间。双方当事人应该约定估价机构交付估价报告的时间。

〔8〕终止合同的条件。双方当事人可以约定一定的条件终止委托合同，如双方可以约定受托人违反《城市房屋拆迁估价指导意见》第8条之规定(受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务〉的，委托人可以终止委托合同。

9）违约责任。双方可以事先约定支付一定的违约金作为违约方承担的违约责任。

10）解决争议的方法。解决争议除双方协商解决外，还可以约定

通过仲裁或诉讼的方式解决。

1〉双方认为需要约定的其他事项。

1费用计算

本案中双方约定评估费按照《资产评估收费管理暂行办法》标准执行，而该规定第4条规定:资产评估收费标准分为五档，各档差额计费率如表1。

在确定如何适用该规定时，双方发生争议，虽然该拆迁项目总评估费用是3948万元，但由于该总金额是各个拆迁房屋的总和，因此，不能理解为采用第3档来结算评估费用，我们认为法院的判决是合理的。

【举证指导】

估价委托合同是指拆迁人或者被拆迁人为确定被拆迁房屋货币补偿金额，委托评估机抅根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，

对被拆迁房地产市场价格进行的评估合同。一般情况下，委托合同是由拆迁人与评估机构订立，但如果被拆迁人对评估结果有异议，可以另行委托评估机构。

1）拆迁人和估价机构。《城市房屋拆迁估价指导意见》第7条规定:拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构

签订书面拆迁估价委托合同。房屋拆迁估价合同首先由拆迁人与估价机构来订立，这主要是因为评估费用是由拆迁人来支付所决定的。