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被拆迁人对评估报告异议权

被拆迁人对评估报告异议权

【案情回放】 

2003年3月3日,江苏省某市城乡建设开发公司(以下简称开发公司),取得了房屋拆迁许可证。

遂委托某评估公司对拆迁范围内的房屋进行评估,2003年4月8日,某评估公司在接受开发公司的委托后,按照约定做出了评估报告。

2003年4月11日,沈某收到开发公司直接送达的评估报告,并当场对送达人提出异议,该评估报告也未载明当事人如对评估报告有异议,应当直接向评估机构提出的内容。

因双方达不成拆迁补偿协议,2003年4月17日,开发公司向某市建设局〈以下简称市建设局)申请裁决。

市建设局于2003年4月20日组织调解。调解会上,沈某仍对该评估报告提出异议,最终评估机构未对异议做出解释及说明。

2003年5月7日,市建设局对沈某的商业用房按照评估报告做出房屋拆迁裁决,裁决书载明:

①拆迁人支付被拆迁人房屋拆迁补偿金25321.9元,支付被拆迁人搬迁补助费、临时安置补助费、水电补偿费3723元,支付被拆迁人房屋装修、附属设施及设施移位补偿金14476元。

②拆迁人安置被拆迁人营业用房(现房间,坐落于某市某花园小区(花园桥南)路东64号、65号,合计建筑面积130.6平方米,市场评估价金额为225000元,由被拆迁人支付给拆迁人。

③被拆迁房屋补偿金和其他补助金,与安置房的市场评估价金额两相抵减后,拆迁人应支付给被拆迁人46418元。

④被拆迁人在本裁决书送达之日起3日内搬迁让房,交付拆迁人拆除。

并于2003年5月7日向沈某送达。沈某所涉房屋已于2003年6月10日被强制拆除。

【关键证据】

被拆迁人对评估报告应当有提出异议的权利

市建设局是市城市房屋拆迁行政主管部门,全面负责本市城市房屋拆迁监督管理工作。在城市房屋拆迁过程中,就拆迁人和被拆迁人等对房屋拆迁安置补偿达不成协议的,经当事人申请,其有权依法做出裁决。

关于拆迁人或被拆迁人对评估结果有异议的处理,江苏省《城市房屋拆迁管理条例》第20条明确规定:拆迁人或被拆迁人对评估结果有异议的,可以在评估结果送达之日起5个工作日内要求评估机构做出解释、说明。评估机构应当在5个工作日内做出书面解释、说明。

经解释、说明仍有异议的,持有异议的拆迁人或被拆迁人可以委托符合本《城市房屋拆迁管理条例》第15条规定的其他评估机构重新评估第21条规定,拆迁人应当在评估结束后5日内在拆迁地点公布评估结果。由拆迁人(第三人)直接送达该评估报告,应视为代为送达。沈某收到该评估报告,即提出异议,拆迁人就有义务将原告提出的异议转告评估公司,评估公司应在规定的时间内向被拆迁人做出解释、说明。

拆迁人(第三人)与被告市建设局并不否认原告提出过异议,仅认为其异议不该向拆迁人提出,为此,应确认原告是在收到评估报告后5个工作日内提出了异议。因拆迁人的过错行为,导致原告未能得到评估公司对其异议所做出的书面解释、说明。故应确认在该拆迁程序上拆迁人剥夺了被拆迁人在规定的时间内提出异议后,可以要求其他评估机构重新评估的权利。

【举证指导】

1.评估机构对评估结果的公示和说明义务

《城市房屋拆迁估价指导意见》第18条规定,估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日,并进行现场说明,听取有关意见。评估机构在做出评估结果后,为了能够使评估结果更加客观和公正,要求评估机构将其评估结果公示,以便于被拆迁人进行监督。由于评估工作的技术性较强,在公示结果的同时还要求评估机构的工作人员在现场做必要的说明。

1、拆迁人向被拆迁人送交评估结果的义务

《城市房屋拆迁估价指导意见》第18条规定,公示期满后,估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。作为委托人的拆迁人应该将分户评估结果送达被拆迁人。

2、被拆迁人提出异议的权利

《城市房屋拆迁估价指导意见》第19条规定,拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的,可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。被拆迁人对于估价结果如果有异议的,估价机构还应该做更详细的说明。

此外,《城市房屋拆迁估价指导意见》第20条还规定:拆迁当事人对估价结果有异议的,自收到估价报告之日起5日内,可以向原估价机构书面申请复核估价,也可以另行委托估价机构评估。

本案中的评估在程序上违法,未将评估结果公示并告知被拆迁人对评估结果异议的处理办法。拆迁人送达估价结果给被拆迁人时,被拆迁人当场提出了异议,拆迁人应该将此情形告知评估机构。此外,当初未能与被拆迁人就拆迁补偿达成协议,某市建设局按照当事人的申请依法进行裁决时,对于估价机构违反程序的行为应该予以纠正,并对于其估价结果应重新予以确认。在程序上,评估机构某评估公司、第三人某开发公司以及某市建设局均存在违法之处,我们认为法院的判决是合理的。

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