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拆迁公司中途被查封,房屋补偿产纠纷

 【案情回放】

2003年5月,北京市欣欣房地产开发有限责任公司和北京天亿商品批发有限责任公司签订“联合建设小商品城”建设合同。约定:双方同时对北京市海淀区城南路东段进行拆旧建新工作,欣欣地产公司负责该项目的立项审批和产权过户,并获得了房屋产权的30%,天亿商品批发公司提供项目的全部投资以及拆迁范围内的搬迁、安置工作,并获得房屋产权的70%。

合同签订后,处于拆迁范围内的海通贸易公司需要拆迁,于是欣欣地产公司、天亿商品公司和海通贸易公司签订了房屋拆迁补偿安置合同,约定欣欣地产公司和天亿商品公司在新建的商品城底层为海通贸易公司安置商业用房,海通贸易公司对此享有所有权;欣欣地产公司和天亿商品公司在返还海通贸易公司新的商业用房时不再收取新建商业用房的重置价格的结构差价和其他费用,并承诺2年内返还新商业用房,如有延误,则每月赔偿1万元的经济损失。

2005年2月天亿商品公司因欠其他公司工程款,被法院强制执行了其对小商品城70%的房屋所有权,并对查封房屋进行拍卖。2005年4月20日北京安盛房地产开发有限责任公司《以下简称“安盛地产公司”)竞拍成功,成交的同时欣欣地产公司与安盛地产公司签订了合同,约定安盛房地产公司购买天亿商品批发公司在联建项目中的全部资产,并成为该项目的投资方。

为此,安盛地产公司提供该项目未完工程的全部资金,并承继天亿商品批发公司在该项目的全部权利和义务。6月23日,商品城工程完工后,安盛地产公司认为自己在该项目中的投资比例过高,应当享有房屋80%以上的产权,因此没有按照合同的约定为海通贸易公司在新建的小商品城底部安置商业用房,但欣欣地产公司和海通贸易公司认为合同已经签订,各方就应当履行合同。但三方均未达成一致结果,遂产生纠纷。

法院经过审理判决被告安盛地产公司和欣欣地产公司交付商业用房给原告海通贸易公司;被告安盛地产公司、欣欣地产公司应当承担原告.的经济损失3万元。被告安盛地产公司与被告欣欣地产公司对此承担连带的责任。

【关键证据】

变更后的合同条款归属人的确定

在本案中,双方当事人争议的焦点是如何解决房屋拆迁合同中主体变更所产生的纠纷问题。

对此,人民法院在审理的过程中,存在两.种不同的处理意见:

一种意见认为,欣欣地产么司、天亿商品批发公司和海通贸易公司签订的房屋拆迁合同意思表示真实,且不违反法律、法规的禁止性规定,应属有效合同。因天亿商品批发公司未能偿还案外人的到期债务,其在联建项目中的应得份额被依法拍卖后由安盛地产公司取得,安盛地产公司竞买的同时与欣欣地产公司签订联建合同,承继了天亿商品批发公司的权利和义务。故天亿商品批发公司在联建项目中的所有权利义务均已转移给安盛地产公司,安盛地产公司作为联建一方应当与欣欣地产公司共同承担对海通贸易公司的各项义务。而安盛地产公司和欣欣地产公司在合同履行期满后,未能交付房屋,巳经构成违约,应当承担违约责任。

另一种意见认为,安盛地产公司购买的标的是联建项目中属于天亿商品批发公司所有的部分。而非海通贸易公司与欣欣地产公司、天亿商品批发公司的合同中涉及的权利义务。而且,安盛地产公司在竞买过程中,并不知道天亿商品公司和海通贸易公司之间房屋拆迁补偿合同,此后也从未同意承担补偿责任,所以海通贸易公司无权要求安盛地产公司承担违约责任。另外,欣欣地产公司与天亿商品批发公司在房屋拆迁合同中约定在新建的小商品城底层为海通贸易公司安置商业用房,因该部分原是欣欣地产公司享有所有权,所以欣欣地产公司对于不能交付房屋应当承担违约责任。

上述两种意见,第一种意见是符合法律规定的。根据《城市房屋拆迁管理条例》第4条拆迁人应当依照本条例的规定,対被拆迁人给予补偿、安置;被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。本条例所称拆迁人,是指取得房屋拆迁许可证的单位。本条例所称被拆迁人,是指被拆迁房屋的所有人。”

第13条第1款拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定,就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协议。”

拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人依照法律规定,就拆迁人对被迁人予以补偿和对房屋使用人予以安置等事项所订立的合同。

《合同法》第107条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第108条规定当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”

可见,民事合同是为了设立、变更、终止一定的民事法律关系,而房屋拆迁补偿安置合同的订立则是围绕拆迁法律关系进行的,在城市房屋拆迁活动中,拆迁人与被拆迁人订立房屋拆迁补偿安置合同,即产生了拆迁补偿的民事权利义务关系,即拆迁人在一定期限内拆除某房屋,被拆迁人则在一定期限内搬出房屋,同时拆迁人给予被拆迁人一定补偿与安置。房屋拆迁法律关系又是处于不断产生、变更和消灭之中的,这以一定现象或事实的出现为法律前提,这些事实或现象就是民事法律事实。

综上,在本案中,因为天亿商品批发公司未能偿还案外人到期债务,其在联建项目中应得的份额被依法拍卖后由安盛地产公司取得,安盛地产公司竞买的同时与欣欣地产公司签订联建合同承受了天亿商品批发公司的权利义务。在这种情况下,天亿商品批发公司在该项目中的房屋被法院强制执行用以还债以及欣欣地产公司与安盛地产公司签订联建合同的法律事实的出现,引起了拆迁法律关系的变更,即法律关系主体的变更,拆迁人由原来的欣欣地产公司和天亿商品批发公司变更为欣欣地产公司和安盛地产公司,从而形成了新的法律关系因此,因天亿商品批发公司在联建项目中的所有权利与义务均已转移给安盛地产公司、安盛地产公司作为联建一方应与欣欣地产公司共同承担对海通贸易公司的各项义务。而安盛地产公司和欣欣地产公司在完工后,均不履行各自的合同义务,构成违约,因此,安盛地产公司和、欣欣地产公司应当承担违约责任。

欣欣地产公司、天亿商品批发公司与海通贸易公司签订的《房屋拆迁补偿安置合同》系三方真实意思表示,且未违反法律法规的强制性规定,属合法有效的合同。2005年1月15日,天亿商品批发公司因欠案、外人的到期债务,被法院查封并拍卖商品城的持股份额',安盛地产公司竞拍成功,继承了天亿商品批发公司的全部权利义务,属于合伺主体.的变更,理应成为新的房屋拆迁法律关系主体。因此安盛地产公司理应履行天亿商品批发公司对外签订的劳动合同。.根据合同约定,安盛地产公司与欣欣地产公司理应在2年时间内交付商业用房、至今2年已过,安盛地产公司与欣欣地产公司均未交付商亚用房给海通贸易公司,其行为巳经构成违约,理应承担违约责任,,故安盛地产公司和欣欣地产公司应及时交付商业用房给原告海通贸易公司。根据双方的约定,安盛地产公司与欣欣地产司逾期交付商业用房,应承担每月1万元的经济损失。原告海通贸易公司要求安盛地产公司与欣欣地产公司承担逾期3个月的经济损失3万元,其诉讼请求符合法律规定。

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