抵押房地产被征收时，征收补偿金成为抵押物的代位物

抵押房地产被征收时，征收补偿金成为抵押物的代位物

【裁判引言】

仅对土地使用权办理抵押登记，土地上房产在法律意义上是否一并抵押？如果因抵押人项下的土地或地上房屋被征收，拆迁补偿金的性质如何界定？如果抵押人对征收补偿金已转移,抵押权人对征收补偿金还能实现优先受偿吗？

【裁判主旨】

仅对其享有的土地使用权办理了抵押登记，根据有关法律等的规定，其地上房屋及地上附着物亦随之一并抵押生效。因抵押人项下的土地或地上房屋被征收，征收补偿金即成为抵押物的代位物。但由于该项补偿金已经支付给抵押人，且其中绝大部分补偿金已被抵押人转移,从而失去了行使担保物权所必须的财产的特定性,抵押权人对拆迁补偿金行使优先受偿权，客观上已无实现的可能，因此，驳回抵押权人对拆迁补偿金行使优先受偿权的主张。

【裁判内容】

在《中国信达资产管理公司哈尔滨办事处与哈尔滨市城市建设投资集团有限公司、黑龙江雅美食品加工有限公司、原审被告哈尔滨大地农业有限公司借款合同纠纷上诉案》中，最高人民法院认为本案当事人争议的焦点有三：

(1)    信达公司哈办对拆迁补偿金是否享有优先受偿权。（2)大地公司与雅美公司是否属于共同经营体，雅美公司应否对大地公司的全部债务承担连带赔偿责任。（3城建投资公司是否存在过错，应否对大地公司、雅美公司不能清偿债务部分承担连带赔偿责任。

1.信达公司哈办对拆迁补偿金是否享有优先受偿权

2003年6月23日，大地公司与中行兆麟支行签订的5份编号为2003年中银哈兆银短字82号、83号、84号、85号、86号人民币借款合同（短期）和5份编号为2003年中银哈兆人抵字82号、83号、84号、85号、86号抵押合同，以及编号为2003年中银哈兆人抵字0006号最高额抵押合同，均系当事人双方真实意思表示，其内容亦不违反法律、法规禁止性和强制性规定，应为有效合同。虽然当事人双方在上述抵押合同中特别约定了‘抵押人办妥抵押登记手续’为上述抵押合同生效要件之一，而大地公司仅对其享有的土地使用权办理了抵押登记，对抵押合同设定的其他抵押财产办公楼、冷库、车间、供电设备等均未办理抵押登记。但鉴于设定为抵押物的办公楼、冷库、车间等不动产均为地上附着物，与已经办理了抵押登记的土地使用权项下的土地有着不可分性，因此，根据《城市房地产管理法》第31条关于‘房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押’、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第31条关于‘土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押’、《担保法》第36条第2款关于‘以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押’之规定精神，与土地使用权一并设定为抵押物的地上附着物办公楼、冷库、车间等，因土地使用权办理了抵押登记而随之一并抵押生效。而以车辆、供电设备等动产设定为抵押物的，因未办理抵押登记，抵押不生效。抵押人大地公司应当对此承担缔约过失责任。原判关于‘双方签订的5份抵押合同除土地使用权办理了抵押登记，抵押生效外，其余抵押的固定财产因未登记而未发生法律效力’的认定，属于定性不当，本院予以纠正。信达公司哈办通过受让债权，依法取得了抵押权。因大地公司享有土地使用权项下的土地被征收、地上房屋被拆迁，拆迁补偿金即成为抵押物的代位物。根据《担保法司法解释》第80条第1款关于‘在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿’之规定，信达公司哈办有权对拆迁补偿金行使优先受偿权。但由于该项补偿金已经支付给抵押人，且其中绝大部分补偿金已被抵押人转移，从而失去了行使担保物权所必需的财产的特定性，抵押权人对拆迁补偿金行使优先受偿权，客观上已无实现的可能，因此，原审法院驳回信达公司哈办对拆迁补偿金行使优先受偿权的主张，并无不当，本院予以维持。

2.      大地公司与雅美公司是否属于共同经营体，雅美公司应否对大地公司的全部债务承担连带赔偿责任

根据本案已经査明的事实，虽然大地公司和雅美公司是各自独立的企业法人，但上述两家公司均承认，大地公司与雅美公司属于经营共同体，自雅美公司2004年8月30日注册成立后近3年的时间里，雅美公司始终以自己的名义代表两家公司对外经营和承担民事责任。由此可以推定，雅美公司对大地公司土地使用权设定抵押的情况是明知的。在拆迁过程中，大地公司与雅美公司不仅故意不履行通知抵押权人的义务，向城建投资公司隐瞒土地使用权被抵押的事实，而且通过协议形式将大地公司享有的哈尔滨市香坊区进乡街150号院落拆迁的协商权和拆迁补偿金的受偿权转移给雅美公司，由雅美公司领取了拆迁补偿金，雅美公司与大地公司实际已经形成了代表关系，而非代理关系。鉴于抵押物的代位物拆迁补偿金已被雅美公司领取，故抵押权人信达公司哈办基于抵押物的代位物拆迁补偿金上的请求权，有权向雅美公司主张优先受偿。雅美公司在领取了拆迁补偿金后又将其大部分转移，对信达公司抵押权和债权的无法实现，负有重大过错。因此，雅美公司应当对大地公司的全部债务承担连带赔偿责任。原判以大地公司与雅美公司属于委托合同关系，法律后果应由大地公司承担为由，驳回了信达公司哈办对雅美公司的诉讼请求，属于适用法律错误，本院予以纠正。信达公司哈办关于雅美公司应当对大地公司的全部债务承担连带赔偿责任的上诉主张，于法有据，本院予以支持。

3.      城建投资公司是否存在过错，应否对大地公司、雅美公司不能清偿债务部分承担连带赔偿责任

本案所涉拆迁属于市政改造工程项目，拆迁范围广，地处交通要道，受到当地社会的关注。自2007年5月起，城建投资公司作为本次城市改造的拆迁部门，多次在当地有影响的报刊上发布拆迁通告和拆迁公告，在拆迁现场张贴拆迁通告，履行了必要的告知义务。在向被拆迁单位大地公司核实土地权属情况中，查验了大地公司土地使用权证原件，了解到大地公司土地使用权设定了为期一年的抵押权（抵押期限为2003年7月3日至2004年6月25日）。虽然大地公司谎称债务已经清偿，抵押权已不存在，但城建投资公司仍到市服务中心国土资源局窗口做进一步的调查核实，取得了由市国土资源局动力区分局盖章确认的土地权属情况调查表复印件。该土地权属情况调查表复印件第3项大地公司查封、抵押、未登记等情况一栏内为空白。该土地权属情况调查表复印件已经原审法院核实与原件无异，确认为有效证据。城建投资公司据此与被拆迁人签订了房屋拆迁补偿协议，并支付了拆迁补偿金。城建投资公司作为拆迁人已经履行了法定的拆迁程序，尽到了必要的注意义务，对信达公司哈办的抵押权和债权的无法实现，没有过错，不应当对大地公司的全部债务承担连带赔偿责任。信达公司哈办上诉主张城建投资公司对大地公司的全部债务承担连带赔偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原判认定信达公司哈办主张由城建投资公司对涉案债权承担全部赔偿责任没有法律依据，进而不支持信达公司哈办的上述主张，处理正确，本院予以维持。

综上，原判认定事实部分不清，适用法律部分错误。本院依据《民事诉讼法》第153条第1款第3项规定，判决如下：一、维持黑龙江省高级人民法院(2007)黑高商初字第41号民事判决主文第1项；二、撤销黑龙江省高级人民法院（2007)黑高商初字第41号民事判决主文第2项；三、黑龙江雅美食品加工有限公司对哈尔滨大地农业有限公司上述债务承担连带赔偿责任；四、驳回中国信达资产管理公司哈尔滨办事处其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《民事诉讼法》第232条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费193,737.20元、财产保全费5000元，由哈尔滨大地农业有限公司和黑龙江雅美食品加工有限公司共同负担；二审案件受理费96,868.6元，由中国信达资产管理公司哈尔滨办事处负担29,060.58元，由黑龙江雅美食品加工有限公司负担67,808.02元。”

【裁判提示】

我国处理房地产权属关系时一直遵循权属一致原则，但因登记不统一的原因，客观上存在土地使用权与房屋所有权分别或单独抵押的现实情况。其中，土地使用权与地面建筑物所有权单独或分别抵押的问题，曾长期困扰民商审判实践，引起大量争议。但在《物权法》生效之后，再发生此类问题则适用《物权法》第182条关于抵押权设定中土地使用权和地上建筑物之间关系的规定，应注意的是:抵押人仅以建设用地使用权抵押，而在抵押权生效时该建设用地上不存在可以抵押的建筑物或其他附着物的，则抵押权的效力不及于新增的地上建筑物或附着物。其他情况下应认为两者一并抵押。

【裁判链接】

1.      参考最高人民法院《中闰信达资产管理公司哈尔滨办事处与哈尔滨市城市建设投资集团有限公司、黑龙江雅美食品加工有限公司、原审被告哈尔滨大地农业有限公司借款合同纠纷上诉案》（2008)民二终字第116号民事判决书；

2.      《物权法》

第182条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

3.      《最髙人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》

第80条在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权所担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施。

4.      《城市房地产管理法》

第31条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

5.      《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第33条土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。

地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

6.      《担保法》

第36条第2款以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。