关于商品房交付、质量瑕疵及办证纠纷

商品房买卖的交易周期较长且买卖双方履行义务的行为并非同步进行，
一般而言，买受人须在签约后即完成其大部分甚至全部付款义务，而出卖人
则待房屋具备交付条件后方可履行其主要义务。因此，商品房买卖的履行纠
纷多集中在房屋交付及办证环节上。

（一）商品房建成后需要满足哪些条件方可交付

由于商品房的建设和使用直接影响到公民最基本的人身财产权利，商品
房质量问题不仅涉及使用者自身的利益，还涉及社会公共安全，国内出台了
大量的行政法律、法规以确保建筑物的质量及安全。《建筑法》第6I条、《城
市房地产管理法》第27条、《消防法》第13条第2款、《城市房地产经营管
理条例》第17条、《建设工程质量管理条例》第16条第1款、《建设项目环
境保护管理条例》第23条等法律、法规均强调工程建设流程的规范要求，规
定经“竣工验收”或“综合验收”后方可交付（其中“竣工验收”应系强制
性规定）。尽管此处所指的工程交付发生于建设单位与施工单位之间，不能简
单等同于出卖人与买受人间的商品房交付，但从时间次序及内在关联上看，
工程质量系商品房质量基本保证，工程交付为商品房交付的基本前提。
《商品房销售管理办法》则要侧重于实现买卖双方当事人的意思自治，于
第30条第1款规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用
条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承
担违约责任。”查国内各地推行的商品房买卖合同示范文本，其中明确约定的
交付条件通常包括：建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案
证明或《住宅工程质量分户验收表》，提供有资质的房产测绘机构完成的该商
品房面积实测技术报告书，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、
环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、用气、道路等设
备设施具备商品房正常使用的基本条件①，等等。司法实践中，判断房屋是否
具备付条件的一个重要标准是审查出卖人在交房时能否提供。两证一书。
即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和竣工验收备案证明文件。①如
果出卖人交付的房屋符合合同约定的交付条件，买受人以房屋存在一定的质
量瑕疵为由拒绝接受房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支
持，但出卖人对房屋存在的质量瑕疵应承担修理、更换的合同责任。实践中
存在的一个问题是，买受人接收房屋后，又以出卖人没有同时提供《住宅质
量保证书》和《住宅使用说明书》为由主张商品房不具备交付条件，并要求
出卖人承担逾期交付违约责任的，该如何处理？一种观点认为，依据《合同
法》第158条第3款的规定，“出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合
约定的，买受人主张权利不受前两款规定的通知时间的限制”，买受人在接收
商品房后仍有权要求出卖人承担违约责任，这有利于保护弱势一方的利益并
促进房地产市场的健康发展。但另一种观点认为，买受人明知自己有权要求
出卖人同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》但仍接收商品房
的，属于对自己合法权利的自田处分，这种情形下要求出卖人承担违约责任
有违民法的公平和诚信原则。②

（二）商品房质量瑕疵的程度如何判断

《商品房买卖合同解释》第13条第1款规定的“因房屋质量问题严重影
响正常居住使用”，属于法官自由裁量的范畴，应当结合其是否对买受人的生
命和财产安全、身体健康造成重大影响、是否严重干扰和影响了买受人的正
常生活、可否修复等因素，由法官根据生活常识和经验予以综合判断，必要
时可通过委托质量鉴定的方式予以确定。总结司法实践中的常见案例不难发
现：如果商品房的质量瑕疵仅限于轻微的空鼓、渗漏、裂缝等建筑物“质量
通病”且不影响主体结构质量安全的，或者因住宅小区的公共配套设施、附
属设施部分缺失或存在质量问题的，一般不能认定为构成《商品房买卖合同
解释》第13条第1款所规定的“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”，
但如果这些质量问题影响正常使用的，买受人有权要求出卖人予以修缮，著
出卖人经催告后在合理期间内拒绝修缮的，买受人自行修缮或依据有资质评j
估机构的评估结论起诉请求出卖人支付修缮费用的，应予支持；而如果经司
法鉴定确认房屋主体结构存在质量安全问题，或因室内有害气体及放射性物
质超标的，买受人不仅有权要求出卖人进行整改并承担逾期交付违约责任，
而且还构成了解除合同的合法事由。
（三）如何衡量交付流程的合理、合法性
出卖人在交付房屋时，经常要求买受人按照出卖人制订的房屋交付流程
先行预缴物业管理费用、代办产权费用、公共维修基金等其他费用后，才能
交付房屋钥匙，买受人对此往往难以接受从而成为引发交付纠纷的导火索。
一种司法观点认为，既然这些费用均是买受人依据合同应当支付的必要费用，
且这样的合同履行顺序也是商品房买卖市场中的商业惯例，那么买受人无权
以此为由拒绝收房；另一种司法观点认为，物业服务合同与房屋买卖合同虽
有联系但并非同一法律关系，如将业主与物业公司需经洽商才能确定具体内
容的物业服务合同作为业主与出场人商品房买卖法律关系中出卖人交房的条
件，则对业主将极不公平。①我们注意到，现实中这些“先交钱再交房。的
要习{往往被事先写进了商品房买卖合同的补充协议中，如果这些格式合同条
款来被司法确认为无效的话，则对双方具有法律约束力，而在我们查阅的案
例范围内尚未发现类似合同条款曾被确认为无效的先例。另外，实践中还流
行一种“先签字接收再给钥匙验房”的做法，出卖人的理由主要在于：既然
房屋已经竣工验收备案并同时向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使
用说明书》，则说明房屋交付条件已经具备全部交付条件，换言之，该房屋已
由j致府及其他相对于买受人更专业、更严谨的社会组织替代买受人验收通过
了，若仍赋予买卖人以再次验收的权利既无必要亦容易因房屋个别的、表面
细微的瑕疵引发交付纠纷。但由于《合同法》第155 -158条赋予了买受人以
标的物的质量检验权，任何旨在剥夺这些法定权利的合同条款或单方规定均
会面临法律效力上的质疑，故在实务中该种做法已被普遍禁止，目前国内各
地使用的商品房买卖合同示范文本中大多都对此有特别限制。②
（四）办理商品房权属转移手续的义务主体究竟是出卖人还是买受人
按照《商品房买卖合同司法解释》第1条与第18条的规定，均明确了出
卖人有义务转移标的物所有权于买受人。但根据《城市房地产开发经营管理
条例》第33条的规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90
日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应
当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手
续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有
权登记手续，并提供必要的证明文件。显然，就办证义务主体的认定，上述
两个规定之间存在着实质性的差异。司法实践中，既有采纳最高院司法解释
的，也有认可国务院行政法规的。①就此司法观点上的分歧，我们求助于学界
关于登记请求权与登记申请权的区分理论。主流学说认为，登记申请权是不
动产物权发生变动交易的当事人请求登记机关准予在登记簿册上记载物权变
动的法律事实的权利，属于程序法上的权利，但登记请求权则是涉及不动产
物权变动法律关系的一方当事人请求他方协助办理申请登记的权利’其依据
可能是物权法律关系也可能是债权法律关系。②据此，从民事法律关系角度可
以确认出卖人才是办理商品房权属证书的义务主体，买受人既享有要求出卖
人办理房屋过户登记的登记请求权，也享有申请房地产管理部门进行房屋登
记的登记申请权。鉴于实践中存在买受人拖延或拒绝申请登记的睛况’为避
免使出卖人办证义务不合理地扩大化，司法实践中通常将出卖人办证义务限
制在。办理初始产权登记手续”和“及时通知买受人申请登记并提供协助义
各”两个方面。