上海新政細則漸近 “免稅房”紛紛提價5%-10%

上海新政細則漸近 “免稅房”紛紛提價5%-10%

[摘要]國五條細則民間版本紛傳。據稱，上海最快出臺新政細則的時間節點可能在本月下旬至月底。業界人士認為，上海的細則嚴厲程度有可能超出市場預期。

新“國五條”出臺后，樓市里關于稅費問題成為討論熱點詞。

新“國五條”出臺后，樓市里關于稅費問題成為討論熱點詞。

新“國五條”出臺后，樓市里關于稅費問題成為討論熱點詞。

國五條細則民間版本紛傳。據稱，上海最快出臺新政細則的時間節點可能在本月下旬至月底。業界人士認為，上海的細則嚴厲程度有可能超出市場預期。

離新“國五條”出臺已有三周，上海二手房市場的火爆開始回落，但依然維持一定的活躍度，仍有不少客戶打算抓緊時間簽約過戶。而一些“免稅房”的賣家則紛紛提價，買賣雙方巨大的心理落差恐使細則執行后的二手房市場迅速降溫。市場人士普遍認為，一旦新政實施，二手樓市首當其沖。

什么是“免稅房”?

之前，晨報《樓經》曾介紹過市場上一些由中介包裝的“免稅房”，新政當下，有不少客戶為了規避政策風險，降低購房成本，紛紛把目光轉向目前政策中的“免稅房”。其實從嚴格意義上說，真正的“免稅房”應該不單指免征個稅。

按照《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》的規定，對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。同時滿5年的普通住宅，也可以免征營業稅；屬家庭唯一住房，并且是普通住宅的，可以享受契稅減半的優惠。真正的“免稅房”，即指符合上述條件的二手房源。

“免稅房”并非單指免征個稅

[案例]

以一套100平方米的普通住宅為例，購入價為100萬元(含其他成本)，出售價為200萬元。如果是免稅房，基本上可以免營業稅和個稅，契稅稅率也只有1.5%；若不符合所有免稅條件，不滿5年，營業稅要按全額5.55%納稅；不是唯一，要按差額的20%繳納個人所得稅；不是普通住宅，買家要按全額的3%繳納契稅。按現行政策計算稅費如下：

(單位：元)

營業稅個稅契稅合計

免稅房0 0 30000 30000

非免稅房111000 160000 60000 331000

[分析]

從上述計算可以看出，同樣一套房源，非“免稅房”比“免稅房”需多繳納30余萬元的稅費，免稅房的稅費總額只有一個零頭。而這部分稅費往往會被房東轉稼至買家身上，如果稅費較低，在相同的價格條件下，可以降低不少購房成本。

購“免稅房”注意啥？

當下各種渠道的“免稅房”宣傳非常多，在這里建議購房者理性甄別，針對以往在“免稅房”上出現的一些的問題，建議購房者注意以下幾點：

-可要求賣家提供購房合同，確認房源的確是5年前購入的；

-事先進行核實。尤其是對于多人名下的房產，需要逐一核實是否唯一，只要有一人不符合都不能免個稅。

-不能盲目違規避稅費，通過做低房價避稅的辦法或許能夠規避一部分稅費，但也會為將來埋下一定隱患。

-在決定購房簽約時，對于補充條款要盡量詳細約定，約定防止房東“跳價”的違約條款，并預防由于政策變化所帶來的風險。

“免稅房”約占掛牌20%

根據漢宇地產多家門店調查，目前掛牌房源中，“免稅房”源比例較低，平均僅為20%左右，比較稀缺。而新“國五條”細則出臺的利好刺激下，使得這類房源成為當下搶手的“香餑餑”。由于“免稅房”出現供不應求的狀態，因此賣家漲價、跳價的現象較為普遍，價格普遍漲幅在5%-10%，雙方溢價空間較小，中小戶型的“免稅房”源更無還價余地。當然，也有一部分賣家靜待后續個稅細則正式執行而出現惜售現象；而買方主要擔心一旦細則落地，免稅房價格將再度上調，到時候購房成本又將增加，抓緊機會提前出手。因此一旦有免稅房掛牌出售，立刻就有買家來看房，不出幾日就簽約，個別房源甚至出現多個買家爭先“瘋搶”的場面。

據漢宇地產金橋[簡介 最新動態]五蓮路店人員介紹，上周該門店出售的一套49平方米、總價120萬元的“免稅房”，由于戶型南北通透，且價格適中，立刻被十幾個買家看中，爭先搶房。由于買家較多，賣家改變計劃，表示等政策出來后再漲價出售。同樣，該門店還有一套165萬元的免稅房，由于看房當天買家眾多，賣家趁機大幅跳價，最終成交價被鎖定在180萬元。

漢宇地產市場研究部經理付偉表示，目前20%的個稅政策對于“免稅房”的確是存在一定利好影響。賣家如果大幅提價，帶來的僵持局面會影響最終成交。隨著地方細則落實，政策逐漸明朗，“免稅房”的利好效應會有所減弱。因為，細則很可能會導致二手房需求短期內出現明顯降溫，供需關系緩和，這樣賣家的心態也會相應轉變，漲價現象會有所回落。

賣家仍傾向于轉嫁稅費

記者從部分中介門店了解到，目前大多數賣家依然以“到手價”的方式，要求將稅費轉嫁給購房者。據德佑地產大華[簡介 最新動態]店負責人介紹，門店周邊的賣家長期以來都有掛到手價的慣例，許多賣家在聞知新政后都堅持原來的到手價不變，這也意味著因新政可能增加的大量稅費，還是會由購房者來承擔。

據悉，大華板塊購買5年以上的房源在掛牌二手房源中占據很大比例，原價與現價往往相差一倍以上，并且其中有不少是非唯一住宅，一旦新政出臺對于區域內較多的剛需和改善性需求而言，影響是十分顯著的。類似大華板塊的情況在全市非常普遍。新湖店也表示，目前該板塊的新湖明珠城[最新消息 價格 戶型 點評]二手房銷售頗為火爆，3月以來，僅德佑地產就成交了十余套房源，大多數小區賣家同樣執意在新政后將稅費轉嫁給下家。

此外，目前賣家仍舊傾向于轉嫁稅費給買家，沒有太多要“各付各”的意思。真正具有迫切買賣意愿的購房者和賣家，大多都會趕在政策完全落地前完成交易，反而不太注意稅費轉嫁的具體操作。而新政一旦正式執行，剩余的入市者大多買賣誠意不足，稅費轉嫁將很可能成為橫亙在他們面前的天塹。據中介介紹，目前那些購買意愿不強的客戶，對于賣家在新政后轉嫁稅費的情況存在較大的抵觸情緒；另一方面，那些出售誠意不高的業主一般也都鐵了心要讓下家承擔稅費。雙方心態上的巨大矛盾將很可能使細則落地后的二手市場迅速進入冷凍期。

德佑地產代理五部總監陳杰認為，樓市的持續火爆超出管理層的預期，按照目前三月上半月的成交量來看，3月全月的商品住宅成交總量可能突破150萬平方米，考慮到4月是傳統的旺銷階段，如持續成交旺盛恐引發政策出臺抑制樓市。

為避稅包裝伎倆層出不窮

一些著急“先賣后買”的改善人群，以及著急“賣房套現”的人群為在限購政策下獲取買房資格，或為規避稅費盡快成交，各種包裝伎倆層出不窮。其中“假離婚”包裝成首套房和“陰陽合同”包裝成普通住宅的最多。“假離婚”包裝成首套房。如：30歲的小徐是上海人，結婚后和妻子名下共有一套房產，無貸款記錄。為了小孩將來的教育他們計劃再購買一套房，原先那套地段也不錯，并不考慮出售，打算出租。考慮到第二套房的首付和利率都比較高，小徐按銷售的建議先離婚，買好房后再復婚。于是小徐將自己的房產贈予到妻子名下，離婚后又以自己個人的名義購買了一套二手房，并算作首套，利率85折，可以用公積金還貸。

“陰陽合同”包裝成普通住宅。如：為擔心個稅政策造成一時間房子難以出售。老張最近火速賣掉了自己名下的一套房產。房子位于九亭，滿5年，100多平方米的兩房，當時買入價100萬元，掛牌210萬元到手價。由于小區環境和戶型都不錯，很快這套房子被買家看中，并最終以200萬元的到手價成交。不過由于買家不愿意承擔全部稅費，老張和買家在和中介商定后，便只以159萬元的價格進行網簽。按照做低后的價格，這套房子屬于普通住宅，可以免營業稅，契稅和個稅都是減半，前后稅費能少繳數萬元，買家很配合，很快便完成過戶。

值得注意的是，雖然這些伎倆或許可以減免稅費，但是無論是做低房價避稅還是“假離婚”。都存在一定的風險，例如“假離婚”變真離婚；做低房價會給將來的再次交易留下隱患等。