登记资料查询

登记资料查询

【核心提示】权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。

【内容精要】

《物权法》第十八条将有登记资料查询权的主体规定为“权利人、利害关系人”

从法律术语的基本涵义上分析，“权利人”应当是指对登记的不动产已享有所有权或他物权的人，权利人有权查询、复制一切不动产登记资料是肯定的。但是，其他可以查阅登记簿的主体被限定在利害关系人范围内，则有两个明显的问题：

第一，将大量的有不动产交易意图且需要准确的不动产权属信息的潜在交易者排除在享有查阅权主体之外。这些人在没有与登记的不动产权利人建立法律关系之前，可能无法举证说明自己是利害关系人，因为他查阅登记簿的目的就是要与权利人缔结不动产买卖合同。

第二，与不动产登记目的发生背离。不动产登记的目的就是要让社会公众便利地了解他已经进行或正在考虑进行的不动产交易的准确权属信息。因此，不动产登记是不动产权属得以公开的法定方式。它取决于两个价值判断：

一是不动产与社会生活的重要关联。众所周知，不动产物权登记的重要原因在于，不动产的所有权和他物权关系到人们的基本生存，而不动产的相邻关系也极易产生不同利益的冲突，此外，国家等社会团体为实现其公权力或团体利益时，也往往通过不动产权利的设立、变更、转让或消灭的方式进行；

二是不动产登记能够保护人们的交易安全。因为不动产登记是公信的基本要求。所以，如果将享有查阅权的人限定在权利人和利害关系人，则无法真正实现不动产登记的目的，使登记制度的设立在一定程度上流于形式。“

利害关系人”应当是指与登记的不动产有一定现实利益关系，并有可能因登记结果而影响其利益存在或实现的人。除权利人以外的其他可以查阅登记簿的主体被限定在利害关系人范围内，采取“利害关系人”的标准可能会将大量的有不动产交易意图且需要准确的不动产权属信息的潜在交易者排除在享有查阅权主体之外。这些人在没有与登记的不动产权利人建立法律关系之前，可能无法举证说明自己是利害关系人，因为他查阅登记簿的目的就是要与权利人缔结不动产买卖合同。所以，如果将享有查阅权的人限定在权利人和利害关系人，则无法真正实现不动产登记的目的，使登记制度的设立在一定程度上流于形式。因此，在立法过程中，有观点主张应当将登记资料向全社会公开，认为有关不动产查阅的规定，应当与物权法规定的物权应当公示的原则相一致。所谓公示就是指将物权设定和移转的事实向全社会公开。因而，登记的信息应当允许任何人查阅，反过来说，享有查阅登记的权利者不能仅仅限于权利人和利害关系人，而应当包括所有的社会成员。尤其是，公示信息属于社会信息，允许任何人查阅，不应该在法律上设定查阅的限制。

另一种观点认为，在建立公示原则的同时也必须平衡登记权利人的隐私权，公示制度作为维护交易安全的基本规则，是直接服务于交易的，所以公示应当是面对潜在的交易当事人，而并非是要向全社会公开，对于登记簿的查阅做出适当的限制是有必要的。我们认为，登记资料是否应当公开，公开到何种程度，应当根据登记资料内容的不同有所区别，不同程度的登记资料其查询、复制的主体范围也应当有所不同，不能一概而论。因此必须对“登记资料”的范围进行界定和分级。根据国土资源部制定的于2003年实施的《土地登记资料公开查询办法》第二条，土地登记资料包括两类：

一是土地登记结果，包括土地登记卡和宗地图；

二是原始登记资料，包括土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表和地籍图。

2007年1月1日起实施的由建设部制定的《房屋权属登记信息查询暂行办法》第二条将房屋权属登记信息分为原始登记凭证和房屋权属登记机构对房屋权利的记载信息两大类。

房屋原始登记凭证包括房屋权利登记申请表，房屋权利设立、变更、转移、消灭或限制的具体依据，以及房屋权属登记申请人提交的其他资料。房屋权属登记机构对房屋权利的记载信息，包括房屋自然状况（坐落、面积、用途等），房屋权利状况（所有权情况、他项权情况和房屋权利的其他限制等），以及登记机构记载的其他必要信息。通过上述分析，我们可以发现，不动产登记资料大体上可以分为两类，

第一类登记资料是仅仅涉及到不动产的权利归属状况、权利限制状况和地理位置基本的信息，这类信息并不涉及到任何不动产权利人的个人隐私的问题，应当向全社会公开，而不仅仅是向权利人和利害关系人公开。

第二类登记资料则包括了权利人的登记申请资料以及导致不动产物权变动的原因资料，如房屋买卖合同，抵押合同等，这类原始登记资料则可能涉及到物权人的私人交易细节等个人隐私和商业秘密，如房屋买卖合同中的房屋价格，不动产抵押的主合同等。对于潜在的交易当事人而言，也没有必要了解这些信息，因此此类信息的查询主体必须要进行严格限定。对于此类登记资料的基本记载，只有正当利益的关系人可以查阅，而对于详细的资料则要求更高的利害关系。这样，通过对不动产登记信息提供范围的不同而解决权利人、对不动产有正当利益的人的不同利益属性，就能很好的平衡信息公开与隐私、商业秘密保护的利益冲突问题。

【法条链接】

中华人民共和国物权法第十八条

权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。中华人民共和国担保法第四十五条登记部门登记的资料，应当允许查阅、抄录或者复印。

中华人民共和国民用航空法第十二条第二款

民用航空器权利登记事项，可以供公众查询、复制或者摘录。

中华人民共和国土地管理法实施条例第三条第三款

土地登记资料可以公开查询。土地登记资料公开查询办法第二条本办法所称土地登记资料，是指：

（一）土地登记结果，包括土地登记卡和宗地图；

（二）原始登记资料，包括土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表和地籍图。对前款第（一）项规定的土地登记结果，任何单位和个人都可以依照本办法的规定查询。第三条本办法第二条第一款第（二）项规定的原始登记资料，依照下列规定查询：

（一）土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人有权查询其土地权利范围内的原始登记资料；

（二）土地登记代理机构有权查询与其代理业务直接相关的原始登记资料；

（三）国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门有权查询与调查、处理案件有关的原始登记资料。