商品房交付纠纷的司法实务

对于商品房买卖合同中涉及房屋交付的纠纷如何处理，司法实践中存在分歧，目前已经基本达成的共识如下：

一、商品房交付期限

商品房买卖合同中对交房期限有约定的，买受人依合同约定要求出卖人交付房屋的，应予支持。没有约定或约定不明的，当诉争房屋符合合同约定和法定的交房条件后，买受人有权随时要求出卖人履行。

二、商品房交付的法定条件

依据我国《建筑法》等相关法律的强制性规定，商品房交付使用的法定最低质量标准是包括工程设计、施工、建设、监理单位四方的工程质量竣工验收和消防专项验收均为合格，不符合该最低标准的房屋不得交付使用。合同约定的交房条件高于上述最低标准的，以合同约定为准；合同约定的交房条件低于上述最低标准的，该合同约定无效，应当满足最低交房标准。出卖人取得《工程竣工验收备案表》的，应当视为已经满足法定的交房条件。

1.买受人因出卖人交付的商品房未经竣工验收或验收不合格，而拒绝接收房屋的，应予支持。

2.房屋建成后，因出卖人原因未办理竣工验收的，买受人诉请出卖人交付房屋的，应当判决出卖人组织竣工验收，并将符合交付条件的房屋交付给买受人。

3.出卖人在交房时不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，应认定出卖人不具备交房条件，由此产生的逾期交房违约责任由出卖人承担，合同中有相反约定的除外。

4.出卖人交付的房屋符合合同约定的交房条件，买受人以房屋存在一定的质量瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但出卖人对房屋存在的质量瑕疵应承担修理、更换的合同责任。

5.出卖人要求买受人按出卖人单方制定的房屋交付流程预缴物业费、代办产权证费用、公共维修基金等其他费用后，才能交付房屋的，应当严格按照商品房买卖合同的约定进行处理。如果合同中未明确约定买受人支付上述费用的义务应当先于或与出卖人的交房义务同时履行的，买受人有权拒绝按出卖人单方制定的收房条件接收房屋，如果出卖人因此延期交房，应当承担逾期交房的违约责任。

三、商品房交付判断标准

买受人接受出卖人交付的商品房钥匙，应视为商品房已经交付使用，即出卖人完成了最高人民法院《商品房买卖合同解释》第11条规定的房屋转移占有，但当事人另有约定的除外。

1.买受人接收房屋后，又以出卖人没有同时交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由主张房屋不具备交房条件，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持。

1.买受人接收房屋后，又要求以通过消防验收合格的时间作为交房时间，进而要求出卖人支付逾期交房违约金的，不予支持，但应当判令出卖人限期办理消防验收手续。

四、商品房交付的诉讼时效

商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的履行期限届满，买受人依约请求出卖人交付房屋，该请求权属于债权请求权，应适用《民法通则》有关诉讼时效的相关规定。但在诉讼时效期间的起算上，应区分具体情况：在合同约定的房屋交付期限届满时，房屋具备法定交付条件的，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；房屋尚不具备法定交付条件的，诉讼时效期间自房屋具备法定的交付条件之日起计算。