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共有财产审査

 

买方在审查房屋所有权证书时,应当关注拟交易的房地产是否具有共有权人。应当查明房屋是否具有共有权人,二手房属于两个以上(含两个)主体共有的,还要进一步区分是共同共有还是按份共有。我国《物权法》第94条规定:“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”。该法第97条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外”。我国《物权法》第95条规定:“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”。根据该法我们可知,对于共有的房产,共有类型不同,处分该房产的条件也不同。对于共同共有的房产必须经全体共有人同意方可处分,否则就是无权处分。对于按份共有需经占份额三分之二以上的共有人同意方可处分。并要求出售人提交共也权人同意转让的书面证明。

如何确定房屋是否共有或者是何种类型的共有呢?首先,查看房产登记在谁的名下。在这里,大多数人都有一个认识误区,认为房产只要登记在一个人名下就不存在共有。这种判断在一般情况下是没有问题的,但是存一个特殊情况即夫妻婚姻关系存续期间而购买的房屋登记在一方名下的,仍然为夫妻共有财产且为共同共有。所以出卖人属于已婚人士的,应征求其配偶的意见。根据《物权法》第103条规定:“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。”所以除家人外没有约定为共同共有的一律视为按份共有。该法第104条规定:“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。”这样就方便购买者对“三分之二”进行准确判断。多数人认为按份共有只需经过占份额三分之二以上的按份共有人同意便可,无需经过全体共有人同意,于是在出售人份额达到三分之二后便相当然的认为房屋为其襄中之物,事实不然。《物权法》第101条规定:“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”因此,在此情况下,让出售人出示其他共有人放弃优先权的证明,方可安全购房。

在现实的二手房屋买卖中,相较于新房出售来说,其权利状态比较复杂,实务中也发生很多无权处分的纠纷。那么无权处分的效力如何呢?对于无权处分的合同效力问题,《合同法》第51条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”,无权处分在权利人追认或者处分人事后取得处分权时,合同有效;反之,权利人不追认并且处分人事后也没有取得处分权的,合同无效;在确定合同有效与无效之前,合同效力待定。对于善意买受人与无权处分人签订了合同后,还有一条救济措施一善意取得制度。所谓善意取得制度,是指动产占有人以动产所有权的转移或其他物权设定为目的,转移动产占有于善意第三人时,即使动产占有人无转移动产的权利,善意受让人仍可取得动产所有权或其他物权的制度。该制度的设立旨在保护善意第三人利益,维护交易安全。其适用范围一般只限于以移转占有为公示方式的动产,对于以登记为公示方法的动产和不动产兼不适用,“因以登记为其公示方法,交易中不致误认占有人为所有人”,第三人不可能再以不知权利状态为由进行抗辩。但值得注意的是对于共同共有的不动产是可以适用善意取得制度的。因此,购房者在签订合同之后,应该尽快约定过户登记的时间,如果买方为善意且房屋已经进行了过户登记,这样就可以适用善意取得制度保护买受人的权利。所以,从签订合同到过户登记之间的时间愈短就愈可以降低第三人主张权利的风险。

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