单位以个人名义购买的房屋能重新登记为单位么？

单位以个人名义购买的房屋能重新登记为单位么？

1992年，临海市石油公司（简称“石油公司”）与案外人尹明莎商定由尹明莎以自己的名义为石油公司在本市购买办公用房。同年10月，尹明莎以自己的名义购买了诉争四合院。并取得房屋所有权证。2004年4月，开元房屋土地中心（简称“开元中心”）与尹明莎签订《房屋产权转让合同》。合同约定：尹明莎将登记在其名下的诉争房屋4间售与开元中心。合同签订后，开元中心按约将购房款78万元付与尹明莎。

2007年4月，石油公司将尹明莎诉至人民法院，请求法院确认上述房屋归其所有。该案审理中，尹明莎辩称：因石油公司委托其在国外开办的公司财务出现问题，石油公司法定代表人汪清田为其亲笔书写《委托授权书》，通知其抓紧时间卖掉诉争四合院以弥补公司的资金不足。尹明莎称因此与开元中心签订了房屋买卖合同。尹明莎提出其受石油公司的委托已将房屋出售，房屋现不应归石油公司所有。尹明莎为支持其主张，向法庭提供了上述《委托授权书》。《委托授权书》为手写，内容如下：“兹委托尹明莎女士全权处理北京办公用房出售，所得款项转入我单位合资公司。此据。临海市石油公司代表汪清田一九九九年十月十八日”。该《委托授权书》上盖有石油公司的公章。2007年10月，人民法院判决现登记在尹明莎名下的诉争四合院归石油公司所有，该判决现已发生法律效力，随后石油公司持生效判决办理了诉争房屋的产权登记手续。

2007年11月，开元中心起诉至法院称，石油公司向案外人尹明莎出具《委托授权书》，授权尹明莎处理诉争房屋出售事宜。后我中心与石油公司代理人尹明莎签订《房屋产权转让合同》，约定由我中心购买诉争房屋。合同签订后，我中心按约将购房款给付尹明莎，接收了房屋。此后法院对石油公司与尹明莎于诉争房屋权属的纠纷做出判决，判决房屋归石油公司所有。我中心认为，尹明莎在与我中心签订《房屋产权转让合同》时，有权作为石油公司的代理人出售房屋，合同最终的权利义务应由石油公司享有、承担。我中心现要求石油公司履行将房屋产权过户至开元中心名下的合同义务，协助开元中心办理房屋产权过户手续，并承担本案的诉讼费用。^

石油公司辩称，石油公司在1992年购买诉争房屋时，因受当时房屋买卖政策的限制，故将房屋产权登记在尹明莎名下。石油公司从未委托尹明莎出售房屋，该合同是尹明莎私自与开元中心所签，与石油公司无关，开元中心无权要求石油公司履行虚假无效的合同。石油公司请求法院依法判决开元中心与尹明莎签订的《房屋产权转让合同》无效，驳回开元中心的诉讼请求。

审理中，开元中心申请财产保全，要求对诉争房屋予以查封。经审查，人民法院准予了开元中心的申请，裁定查封诉争房屋。该裁定已执行完毕。

法院经审理认为，依法成立的合同受法律保护。根据已查明的事实，开元中心在与尹明莎就诉争房屋签订买卖合同时，诉争房屋登记在尹明莎名下，开元中心并不知晓石油公司与尹明莎之间存在房屋权属纠纷。合同内容不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。本案审理中，石油公司虽主张开元中心与尹明莎恶意串通订立房屋买卖合同，侵害了他人的合法权益，但就此并未提供充分证据，对此不予采信。现人民法院生效判决已确认诉争房屋归石油公司所有，开元中心通过该诉讼知晓了尹明莎持《委托授权书》代石油公司出售诉争房屋的事实。尹明莎代石油公司购房时，汪清田是石油公司的法定代表人。石油公司现并无证据证明汪清田于1999年10月18日以其代表的名义为尹明莎出具《委托授权书》时，尹明莎知晓石油公司内部做出的汪清田不再主持工作的决定；而在此后有关单位免去汪清田在石油公司担任的职务后，石油公司亦未向尹明莎收回《委托授权书》或明示撤销委托。故汪清田向尹明莎出具《委托授权书》的行为属职务行为，应由石油公司承担相应的民事责任。而尹明莎按照《委托授权书》的要求将诉争房屋出售的行为后果，亦应由石油公司予以承担。开元中心现将石油公司作为合同相对人，要求石油公司继续履行房屋买卖合同，协助开元中心办理房屋产权过户登记手续的诉讼请求，有法律依据，应予支持。石油公司不同意开元中心诉讼请求的辩解，不能成立。至于尹明莎代石油公司收取的房价款，石油公司可另行向尹明莎追偿，本案对此不予处理。据此判决：本判决生效后15日内，石油公司与开元中心共同赴本市房屋管理单位，办理将诉争房屋的产权登记到开元中心名下的过户手续。

不动产权属的更正登记

由于单位购买房屋在一定时期内受到限制，所以以个人名义购买单位所有的房屋在现实生活中并不少见。在房地产市场放开对单位购房的限制后，此类纠纷不断涌现。本案中的诉争房屋本来登记于尹明莎名下，依照物权的登记生效主义，房屋的产权人就应该是尹明莎，那么为什么法院会判决诉争房屋归属于临海市石油公司呢？这就涉及到不动产登记制度的更正登记问题。

《物权法》第19条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”不动产登记簿是物权归属和内容的依据。不动产登记是不动产物权的公示方式，其目的在于为物权的各种变动提供统一的、具有公信力的法律基础，起着确定物权归属的作用。除非第三人明知不动产登记簿记载的权利有瑕疵而恶意取得该项权利，否则都应该推定登记簿上记载的权利是真实的权利，即不动产登记权利具有正确性推定的效力。第三人基于善意信赖登记所取得的权利，不受真正权利人的追夺，法律对其权利予以保护。一般来讲，不动产登记物权与实际的不动产物权是相一致的，但不能否认存在着登记的物权和事实上的物权不相符合的可能性。这种不动产登记簿记载的物权状况与实际权利不相符合的事实状态，通称不动产登记瑕疵。由于不动产登记瑕疵使得不动产事实上的权利人（真正权利人）的权利随时面临丧失或受损害的危险。为了维护真正权利人和利害关系人的利益，物权法规定了更正登记制度。

更正登记是对不动产登记簿上的瑕疵记载（错误或疏漏）进行改正补充而进行的登记。更正登记是彻底地终止现实登记的权利推定效力，终局性地终止第三人依据不动产登记簿的记载对现实登记权利的取得。因此，更正登记是对原登记人权利的涂销登记，同时是对真正权利的初始登记。根据更正登记程序启动方式的不同，更正登记分为依据申请的更正登记和依据职权的更正登记两种方式。依据申请的更正登记是指不动产登记簿记载的权利人、真正权利人或者利害关系人申请登记机关对登记记载的事项进行更正，由登记机关对申请人提交的书面证据进行审査。本案就是这种申请更正登记，特殊之处在于当事人申请所依据的是法院的生效判决。

法定代表人的行为相当于法人的行为

本案的另外一个争议在于，汪清田给尹明莎所出具的授权委托书是否有效，如果有效；本案的买卖合同就合法有效。这涉及到公司法人的法定代表人制度。

所谓法定代表人是指依照法律或法人组织章程的规定、代表法人行使职权的负责人。法人的主要负责人是法人的法定代表人。1986年的《民法通则》第38条规定：“依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人。”从立法上明确了法定代表人的概念。2005年的《公司择》进而规定了法定代表人的担当人，即董事长是公司的法定代表人；《民法通则》颁布之后，法定代表人这一概念充斥于我国法律、行政法规、地方法规、行政规章和最高人民法院的司法解释。法定代表人制度是关于法人对外代表权的一种制度安排，属于法人的代表机关。依据我国的法律规定，法定代表人有三个显着的特点：第一是法定性，作为法人的负责人，法定代表人是由法律或者法人的章程所规定的，但是所谓依据法人章程规定而成为法定代表人的，也必须以法律规定为依据。法定代表人的“法定”强调的是法律的强制性规定。第二是唯一性，一个法人必须有一个法定代表人，而且也只有一个法定代表人。第三是优越性，法定代表人虽然常常是法人机关的成员之一，但是却具有不同于其他法人机关成员的优越地位，是依据法律规定而具有特殊法律地位的人，法定代表人是当然代表法人的人，拥有法定的代表权。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行〉》第58项规定：“企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。”所以汪清田的授权代表石油公司，石油公司应当承担相应的合同义务。