标准价购买的房屋产权属于谁？

巩玲与方晓云二人均为构件厂职工，诉争房屋系方晓云以标准价从构件厂购买。购买时约定，职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，具体规定按《北京市住房制度改革实施方案》（京政发〔1992〕35号）执行。2003年7月，巩玲与方晓云签订协议书，其中约定：“此房产为按98年房改标准价购买的住房，具有94的个人产权，目前为甲方拥有；若有偿转让后，乙方按要求支付25万元。在甲乙双方正式办理产权转让手续时，如需补足成本价与标准价之差价款，以及房产评估费、税费、手续费等需甲乙双方负担的一切费用，均由乙方承担。本房产在此协议签订后，即使尚未正式办理房屋产权转让或在乙方未要求办理的情况下，乙方即开始拥有该房产的实际使用权。自乙方开始使用本房产之日起，甲方即不再负担本房产及公用设施的维护、改造、装修费用，以及水电采暖物业管理等费用。如需甲方先行支付的（包括从工资中扣除的）乙方应及时按实际数额付给甲方。”上述协议签订后，巩玲即入住该房屋并交纳水电暖等各项费用至今。两年后，方晓云领了上述房屋的房产证，巩玲要求方晓云办理过户手续，双方发生争执，于是巩玲起诉要求方晓云办理诉争房屋的产权过户手续。方晓云则认为争议房屋是其按标准价购买的，对于该房屋只有94的产权，所在单位构件厂不同意将该房屋出售。其承认有过错，愿意承担相应的过错责任，如果巩玲同意返还房屋，方晓云除了愿意将房款25万元返还外，还可以给其一些补偿，但不同意办理房屋过户。此外，当时签合同销售的是使用权，根据相关法律规定，使用权是不能销售的，所以该协议应是无效的，故方晓云反诉请求判令所签协议无效。一审法院审理期间，曾向构件厂核实，该单位表示不同意方晓云将房屋出售，但并未提出在同等价格下行使优先购买权。

法院经审理后认为：巩玲与方晓云在同一单位工作，系同事关系。双方签订了房屋买卖协议，巩玲向方晓云支付了全部购房款，并一直居住在诉争房屋至今，已有较长时间。在此期间，水电暖等相关费用均由巩玲交纳，其所在单位应当知道双方房屋买卖事宜。庭审中，方晓云的自述亦证实，单位于2003年即已知道房屋买卖事宜。在此期间，该单位并未对此向巩玲提出明确异议，并主张行使在同等条件下的优先购买权。诉讼中，经法院调查，该单位虽不同意房屋买卖，但仍未主张行使在同等条件下的优先购买权。基于上述事实，应认定该单位放弃了优先购买权，故双方当事人所签房屋买卖协议书应为有效。现方晓云已领取了上述房屋的产权证，其即应协助巩玲办理产权过户手续。方晓云反诉要求确认协议无效的理由不能成立，不予支持。故判决：1.方晓云于本判决生效后30日内协助巩玲办理位于诉争房屋的产权过户手续。2.驳回方晓云的反诉请求。

标准价

本案诉争的房屋属于房改房中的标准价型房屋。房改房是有一定的福利性质的，由各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。房改房的产权可分为三种：一种是按成本价购买的房改房；一种是按标准价购买的房改房；一种是按优惠标准价购买的房改房。

所谓标准价是指目前按成本价向中低收入职工家庭售房确实存在困难的市（县），依据该市（县）职工家庭平均经济承受能力确定的售房价格。以标准价购买的房屋，产权由购房人和原售房单位共同所有，个人拥有部分产权，个人与原产权单位的产权比例按售房当年标准占成本价的比重确定。有的城市规定个人占94%，原出售单位占6%。优惠标准价和标准价均是房改初期的价格，考虑到人民群众的购买力，所以优惠标准价低于标准价，标准价低于成本价，具体的价格标准，由各区县自己提供一套参考价。现阶段，房改房基本上均以成本价进行出售。标准价的产权证说明该房屋的使用、占有权归产权人所有，而在处置权和收益权上受到很大的限制，标准价的房屋不能赠与。

2标准价房屋的出售

本案中，方晓云认为双方签订的房屋买卖协议书无效，其认为诉争房屋是按标准价购买的公有住房，其原所在单位构件厂拥有该房屋6%的产权。因此，其与巩玲的协议书实质上是私自处分单位所有的产权。法律规定共有房地产未经其他共有人书面同意的不得转让，故该协议书依法应当是无效的。一般说来，标准价购买的房屋由于属于房改房的一种，其出售在2003年以前是要受到一定限制的。该类房屋上市需要审批，收益需要按照一定的标准和原来的产权单位分成，出售时原产权单位还拥有优先购买权。这些限制现在都已经取消，除非在与原产权单位签订的公有住房买卖合同中有特殊约定。本案中，方晓云和构件厂的合同中对产权和转让进行了约定，所以方晓云与巩玲在买卖协议中也提到了产权问题。法院在审理期间为确定合同的效力，也要向构件厂调査，询问原产权单位构件厂的意见。原产权单位没有行使优先购买权，故法院视其放弃了购买权，最终判定方晓云和巩玲签订的买卖合同合法有效。

一般说来，按标准价购房者在付清全部购房款得到相应产权证，住用5年后，可依法进人市场出售或出租。原产权单位拥有其中部分价值份额，产权人要想上市交易，原产权单位拥有优先购买权。如果原产权单位放弃优先购买权，交易后，租售收人在补交土地使用权出让金或所含土地收益，并按规定交纳有关税费后，原产权单位和个人就可按各自的产权比例进行分配了。另外，产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额，将标准价变成成本价，就可以拥有房屋全部产权。特别注意的是，已经按照标准价出售的房，原产权单位无权按照原价格收回。产权人告知原产权单位是否履行优先购买权而原产权单位不表态，并且在交易管理部门致函敦促后超过10天时限的，视为单位放弃优先购买权，职工可直接上市交易。

需要说明的是，虽然标准价房屋转让的一些审批性限制已经取消，但此类房屋因未缴纳土地出让金以及价格问题，在再次转让时，买卖双方也应根据各地的不同规定补交一定的费用，否则不能办理过户手续。目前，此类房屋的转让可以选择两种交易方式：1.出售方在按规定缴纳税费并扣除按当年房改成本价计算的价款后，收人全部归买受人个人所有；买受人在办理房屋权属登记手续时按照当年房改成本价的，补交土地出让金或土地收益；出售方向房屋所在地区房管交易部门申请按当年房改成本价的补交房款后，按照房改成本价的有关政策上市出售。

当事人不能单纯依赖人民法院主动调查取证

本案诉讼中，为了案件的顺利解决，人民法院向构件厂进行了相关的调查。很多当事人在诉讼中，理所当然的认为，法院应该主动对相关事实进行调查，那么是不是所有的案件，法院都会主动去调查取证呢？答案是否定的，人民法院的调查取证是有明确规定的。《民事诉讼法》第64条第2款规定：“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”人民法院的调查取证分为两种，-一种是依据当事人的申请，一种是主动进行调查。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第16条明确规定，人民法院的调查取证原则上都应当依据当事人的申请进行，只有在特殊情形下才能够由人民法院主动进行调查。这些特殊情形包括:1.涉及可能有损国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的事实；2.涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等与实体争议无关的程序事项。

本案中，由于方晓云和巩玲之间的买卖必然涉及构件厂的利益，尽管买卖双方均没有提出调査申请，但人民法院有义务对案外人构件厂的合法权益进行保护，所以依据职权主动进行了调查。如前所述，这种主动调查是属于特殊情形，之所以这样规定是因为人民法院在诉讼中处于中立地位，如果过分强调法院的调查取证，势必对其中一方当事人造成不公。民事诉讼的一个基本原则就是谁主张谁举证。证据主要应当由当事人自己提供，人民法院在特殊情况下才有权主动进行调查。所以在诉讼中，当事人'要自己积极主动寻找缸据；如果什么都依赖人民法院，希望人民法院进行调查，最终可能会因为证据问题导致自身的合法利益受到损害。

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本案中，方晓云认为其与巩玲之间的买卖处分了构件厂的利益，所以该买卖无效。按照常理，标准价房屋属于单位和职工个人的共有产权，职工个人的确没有权利单独处分，否则就是无权处分。无权处分的合同是一种效力待定的合同，如果权利人追认可以认定有效。也就是说构件厂作为共有权人，如果对买卖行为予以追认，买卖合同就是有效的。经过人民法院的调查构件厂并未行使优先购买权巧所以买卖合同依法有致，法院没有采信方晓云的答辨意见，从而判决方晓云败诉。