征收范围确定后，房屋是否还可以出租

征收范围确定后，房屋是否还可以出租

【裁判引言】

在拆迁时期，拆迁公告后不得租赁,对此在征收时期，是否可以租赁？

【裁判主旨】

房屋征收过程可能要经历很长一段时间，房屋征收范围的确定并不意味着房屋所有权人丧失,而房屋租赁是房屋所有权人行使所有权的一种合法方式，故在房屋征收范围确定后即剥夺所有权人的房屋使用权是不合理的，所以《国有土地上房屋征收与补偿条例》取消了征收范围内房屋不得租赁的明确规定，但在实务操作中要注意识别合法租赁与恶意不当增加补偿费用租赁的区别。

【裁判内容】

在《某科贸公司诉某商贸公司、某房地产公司房屋租赁合同纠纷案》中，案件事实：“2001年11月18日，某市城市规划管理局决定对该市某区黄村路进行拆迁改造。经过竞标，该市某房地产公司（本案被告之一）取得了该道路的《建设用地规划许可证》。2002年4月28日，该市某商贸公司得知拆迁的事实后，就准备将拆迁范围内的房屋出租，以减少自己的经济损失。5月12日，某商贸公司与该市某科技贸易有限公司（以下简称科贸公司）签订房屋租赁合同，约定：1.商贸公司将黄村路32号的房屋租赁给科贸公司，期限为5年，第一年租金45万元，以后每年递增10%;2.商贸公司为科贸公司提供3个月的装修期，装修期结束后开始计算租期；3.自合同签订3年之内遇有国家征地、规划拆迁，按照国家规定办理，3年之后遇到上述情况，合同自行终止，损失各自负责。

2003年3月27日，某房地产公司又取得了《房屋拆迁许可证》，便开始对黄村路的区域进行拆迁改造，并向商贸公司支付了拆迁经济补偿费。4月26日，商贸公司以该地段需要拆迁为由，决定终止与科贸公司的房屋租赁合同，要求科贸公司搬出该租赁房屋。但是科贸公司认为商贸公司在签订房屋租赁合同时隐瞒了该房屋将要拆迁的事实真相，其出租房屋的行为属于欺诈。而且科贸公司在搬入该房屋前进行了大规模的装修，如果现在就搬出租赁房屋，科贸公司将遭受巨大的经济损失，因此不同意搬出。双方发生争执。”

科贸公司认为1.2002年4月28日，商贸公司得知自己的房屋将要被拆迁的事实后，为了减少自己的经济损失，采用隐瞒事实的手段与科贸公司签订了房屋租赁合同。合同签订后，科贸公司对该房屋进行了装修，并向商贸公司支付了租金。2003年4月26日，商贸公司以该地段需要拆迁为由，决定终止与科贸公司的房屋租赁合同，要求科贸公司搬出该租赁房屋，此时科贸公司才知道自己被欺骗的事实。商贸公司的行为已经违反了《合同法》的相关规定，违背了诚实信用原则，因此，商贸公司应该向科贸公司赔偿经济损失。

2.根据《城市房屋拆迁管理条例》第8条的规定，拆迁人在拆迁房屋之前，应将拆迁范围，拆迁期限等事项进行拆迁公告。本案中的房地产公司在实施拆迁行为之前没有进行上述的公告。因此对于科贸公司遭受的经济损失，房地产公司也应该承担一定的赔偿责任。”

鉴于此，科贸公司于2003年7月以商贸公司和房地产公司为被告向法院提起诉讼，要求法院判令商贸公司存有欺诈行为,撤销与科贸公司之间的房屋租赁合同，返还房屋租金,赔偿装修的经济损失，由房地产公司承担连带赔偿责任。

商贸公司认为商贸公司在出租之前，此地段还属于建设用地规划阶段，对于最后是否决定拆迁尚未明确，商贸公司没有欺骗科贸公司。而且，商贸公司与科贸公司在合同中约定‘房屋拆迁时应该如何处理的问题’，根据该约定，商贸公司已经履行了该出租房屋可能拆迁的告知义务。根据《城市房屋拆迁管理条例》第12条的规定，自己也不存在违反法律法规的行为。所以，其与科贸公司签订的房屋租赁合同依法有效，对于科贸公司遭受的损失自己没有过错，应该由科贸公司自行承袒。”

法院经过审理认为房屋规划与房屋拆迁属于两个不同的阶段，房屋规划并不等于房屋拆迁，二者性质不同。因此，在本案中，商贸公司在规划阶段将自己的房屋出租给科贸公司的行为是符合有关法律规定的，而且双方明确约定了‘房屋拆迁时应该如何处理的问题’，故商贸公司已经履行了房屋可能拆迁的告知义务，商贸公司在签订房屋租赁合同时不存在欺骗行为。但是科贸公司在租赁商贸公司的房屋不到1年并进行大规模装修后，就遭遇拆迁，使其蒙受了巨大的经济损失。对此商贸公司应该对科贸公司的装修费用的损失承担补偿责任。根据《域市房屋拆迁管理条例》的有关规定，拆迁人在拆迁房屋之前，应将拆迁范围，拆迁期限等事项进行拆迁公告，本案房地产公司没有履行上述的公告义务，故对科贸公司造成的经济损失应该承担赔偿损失。根据《域市房屋拆迁管理条例》第8条和第12条以及《民法通则》第106条的规定，判决商贸公司承担科贸公司的经济损失5万元；判决房地产公司承担科贸公司的经济损失10万元。”

《城市房屋拆迁管理条例》第12条第1款规定：“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（一）新建、扩建、改建房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三)租赁房屋。”而《国有土地上房屋征收与补偿条例》第16条第1款也有类似的规定：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。”通过对比,我们需强调的是，《征收条例》取消了征收范围内房屋不得租赁的规定，仅规定了在房屋征收范围确定后不得实施不当增加补偿费用的行为。而房屋租赁是否属于上述不当增加补偿费用的行为有待商榷。但主流实务观点认为，房屋征收过程可能要经历很长一段时间，房屋征收范围的确定并不意味着房屋所有权人丧失，而房屋租赁是房屋所有权人行使所有权的一种合法方式，故在房屋征收范围确定后即剥夺所有权人的房屋使用权是不合理的。

之所以拆迁时期明令在拆迁公告后不得租赁房屋,也与拆迁条例时期将房屋承租人的合法权益在条例中明确保护有关。而在新征收条例中，没有对承租人的权益作任何调整，交由出租人与承租人通过合同及其他政策调整，相应新征收条例没有明确列明征收范围确定后不得租赁房屋的规定。

【裁判提示】

因为《国有土地上房屋征收与补偿条例》没有明确规定房屋征收范围内不得租赁，所以在实际房屋征收过程中，可能会出现很多恶意不当增加补偿费用的租赁情形。针对此房屋征收部门要注意识别它们与合法租赁的区别，毕竟二者在补偿上是有很大差异的。

【裁判链接】

1-参考《某科贸公司诉某商贸公司、某房地产公司房屋租赁合同纠纷案》；

2.      《城市房屋拆迁管理条例》

第8条房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。

房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。

第12条拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活

动：

(一）新建、扩建、改建房屋；

(二）改变房屋和土地用途；

(三）租赁房屋。

房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。

3.      《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第16条房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。