评估报告违法拆迁裁决被撤销

评估报告违法拆迁裁决被撤销

【案情回放】

2005年3月，某公司获得拆迁人资格后，委托某房地产评估咨询，有限公司对被拆迁人宋某的房屋进行估价。

由于双方未达成拆迁补偿.安置协议。2005年12月，拆迁人申请县建设局进行拆迁裁决。

在裁决过程中，宋某要求对被拆迁房屋实行产权调换，同时认为对被拆迁房屋估价过低，应重新估价。

县建设局委托原房地产评估咨询公司，对产权调换房屋按照评估时的市场价格进行了评估。在此基础上，计算出被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，采取结清产权调换差价的方式，作出以产权调换作为补偿安置方式的拆迁裁决。2006年1月，被拆迁人宋某对拆迁裁决不服，向市建设局申请行政复议，请求撤销县建设局作出的拆迁裁决。复议机关经审查认为，县建设局作出的拆迁裁决所依据的估价报告违法，撤销了拆迁裁决。

【关键证据】

估价报告是否必然作为房屋拆迁行政裁决的依据？

1.合法的估价报告才能作为拆迁裁决的依据拆迁裁决一般应当以估价报告为依据，但是，估价报告必须合法。否则，不能作为裁决的依据。

这就要求裁决人员对估价报告进行认真的审查。

审查内容包括:程序是否合法，主要审查评估程序是否符合法定要求，估价报告记载的估价提起人是否适格，估价机构和工作人员是否具备估价资格，估价人与一方当事人是否有利害关系,估价过程操作是否规范等;形式是否合法，估价报告形式是否符合法定要求，估价结论是否有合理的分析过程等;内容是否合法，内容审查虽然不是裁决机关审查的重点，但是，裁决机关如果认为评估结果可能不实，有权委托房地产估价鉴定专家委员会进行鉴定。估价报告经专家委员会鉴定的，其鉴定意见才能作为房屋拆迁行政裁决的依据。

1本案估价报告存在严重错误，不能作为拆迁裁决的依据本案市建设局撤销县建设局的拆迁裁决，主要是因为拆迁裁决依据的估价报告存在以下严重错误。’根据江苏省《城市房屋拆迁管理条例》第19条规定，对被拆迁房屋进行房地产市场价评估的机构，由拆迁人和被拆迁人共同选定;拆迁人和被拆迁人不能达成一致的，由房屋拆迁管理部门在符合条件的评估机构中抽签确定。本案房地产市场价评估机构，既末经拆迁双方当事人共同选定，也未经拆迁主管部门抽签确定，仅由拆迁人选定,侵犯了被拆迁人对评估机构的选择权。

省《条例》第21条规定，拆迁人应当在评估结束后五日内，在拆迁地点公布评估结果。第20条规定，被拆迁人对评估结果有异议的，在规定的期限内，可以要求评估机构作出解释、说明。可以委托符合规定的其他评估机构重新评估。

本案未公布评估结果，侵犯了被拆迁人对评估结果的陈述、申辩权和复评权。《徐州市城市房屋拆迁估价技术规则》规定，以产权调换作为房屋拆迁安置方式的，所调换房屋的估价方式应当一致。房屋拆迁估价的估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。本案对被拆迁房屋的市场价格，估价时点在房屋拆迁许可证颁发的2005年3月，而以所调换房屋的市场价格，估价时点在拆迁裁决时的2005年12月，由于房地产价格浮动性很大，极可能导致所调换房屋的估价较高，侵害被拆迁人的利益。

3、房屋拆迁估价，应当符合《徐州市城市房屋拆迁估价技术规则》要求为使房屋拆迁估价有法可依，市政府印发了《徐州市城市房屋拆迁估价技术规则》，已于2005年2月1日实施。该规则规定了城市房屋拆迁估价的原则，估价的程序、方法，拆迁房屋如何分类估价及估价报告书的法定要求等。拆迁当事人可以对照该规则，判断估价报告是否合法，以维护自己的合法权益。

【举证指导】

房屋拆迁估价是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的，可以通过委托评估确定。通过评估确定补偿价格，科学合理，便于被拆迁人理解，有利于减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾，有利于简化拆迁补偿安置程序。通过评估确定被拆迁房屋价格，是利用市场手段确保被拆迁人实际损失能够准确、合理得到补偿的最好办法。

估价在拆迁补偿中起到至关重要的作用，它直接影响被拆迁人的利益。补偿标准不低于估价价格是保护被拆迁人利益的基本原则。房屋拆迁的估价结果与拆迁当事人(拆迁人与被拆迁人〕的切身利益密切相关。估价结果是否客观公正、准确完整，将直接影响到拆迁工作能否顺利进行。

一方面，拆迁人希望降低拆迁补偿金额，减少开发成本

。另一方面，又希望加快拆迁进度，保证项目工期，减少财务费用，尽快获得投资回报。拆迁估价结果与拆迁人的拆迁成本，与待开发项目的开发成本有直接关系；与拆迁人能否按时完成拆迁任务，进而保证项目工期有间接关系。拆迁估价结果又与被拆迁人所获得的补偿金额有直接关系。如果拆迁补偿估价结果不够客观公正，或者不够完整准确，会使拆迁人或被拆迁人丧失对估价机构客观公正性的信任，拆迁补偿谈判无法达成一致，进而申请复核或另行委托估价构评估，使整个拆迁工作延期。被拆迁人房屋除了自身影响拆迁价格的因素外，评估方法的不同也会对房屋的补偿价格产生影响。

根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人应该在对被拆迁人按照市场价格进行拆迁补偿后拆除房屋。公正补偿是拆迁得以顺利进行的前提条件，而最能体现被拆迁房屋市场价格的评估方法是“比较法”，即将拆迁房屋与在估价时近期有过交易的类似房地产进行比较，并对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算拆迁房屋的客观合理价值的方法。《城市房屋拆迁估价指导意见》第16条规定:拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。但选择的参照交易的房屋不同，其对评估价格会有较大的影响。实践中，由于某些房屋缺乏可以参照的交易参照物等原因，不能用比较法进行估价时,还可以采取其他办法。如对公益事业用房，较多地采用成本法进行估价，即根据拆迁房屋在估价时的重新购建价格，然后结合成新，以此估算估价对象的客观合理价值的方法。对用于经营的房屋，如出租房屋的评估，用收益法可能对被拆迁人和承租人更有利。“收益法”是根据估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时的累加，以此估算估价对象的客观合理价值的方法。因此，要对拆迁房屋有客观的估价，选用恰当的评估方法也是影响评估价格的关键因素。

评估员没有资格要求重新评估

【案情回放】2004年2月1日，梁某所在的位于某小区的房屋被列入拆迁范围，拆迁人某房屋拆迁公司委托某房屋价格评估事务所对该房屋进行评估。评估结果送达梁某时，梁某发现房屋价格评估事务所的评估价格偏低,后经调查发现，现场勘查的评估人员与在评估报告上签名的并非同一人，并且从事现场勘查的是某房屋价格评估事务所的一般文员，没有评估资格。梁某遂以评估价格偏低，评估人员不具备评估资格为由，向原估价机构书面审请复估。该房屋价格评估事务所在收到梁某的复估申请后,立即重新指派评估师到现场测量相关数据，并对原来的评估结果作了修正。

【关键证据】

本案的焦点是房屋拆迁房地产估价中评估师不具备相应的资格。

1.房地产估价师的从业要求《房地产估价师注册管理办法》第2条规定，本办法所称房地产估价师，是指经全国房地产估价师执业资格统一考试合格后，按照本办法的规定注册，取得《房地产估价师注册证》，并从事房地产估价活动的人员。房地产评估师应该具备下列条件：〔具有申请房地产估价师注册的资格。从事房地产评估师工作，国家规定了相应的从业资格，即首先应该具备申请房地产估价师注册的资格，而这种资格的获得是必须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格。《房地产估价师执业资格制度暂行规定》第8条规定:凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一的，可申请参加房地产估价师执业资格考试:取得房地产估价相关学科〔包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等;下同〉中等专业学历，具有八年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满五年；取得房地产估价相关学科大专学历，具有六年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满四年;取得房地产估价相关学科学士学位，具有四年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满三年;取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满两年；取得房地产估价相关学科博士学位的;不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有十年以上拆迁房屋的价格评估相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满六年，成绩特别突出的。但考试合格仅具备了申请资格，并不能自动成为房地产评估师，要成为房地产评估师，还应该进行注册申请，并得到主管部门的批准。

(二）经过房地产管理部门的注册登记。《房地产估价师注册管理办法》第5条规定:经全国房地产估价师执业资格统一考试合格者，应当自房地产估价师执业资格考试合格证签发之日起三个月内申请注册。第9条规定:全国房地产估价师执业资格统一考试合格人员，逾期未申请或者虽经申请但未获准注册的，其资格自房地产估价师执业资格考试合格证签发之日起可保留二年。在资格保留期限内申请注册的，经审批符合注册要求的，准予注册。二年期满后再申请注册的，需参加中国房地产估价师学会或者其指定的机构组织的估价业务培训，并达到继续教育标准的，方可准予注册。经全国房地产估价师执业资格统一考试合格者，应该在规定的期限内申请注册，如果没有在此期间内注册的，还应该接受相应的业务培训才能继续申请。

房地产评估师的执业要求《房地产估价师注册管理办法》第23条规定:房地产估价师必须在一个经县级以上人民政府房地产行政主管部门审核评定、取得房地产价格评估资质的机构〈以下简称房地产价格评估机构)内执行业务。房地产评估师取得执业资格后，应该在特定的机构中从事房屋价格评估事宜。本案中的房屋价格古事务所始指派的现场勘查的人员不具备评估师资格，依据《房地产估价师注册管理办法》第3条之规定，未经注册的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务、签署具有法律效力的房地产估价报告书，不能从事与评估相关的现场勘查实务。4本案中梁某的要求合理合法。

【举证指导】

《城市房地产中介服务管理规定》第112条规定，设立房地产中介服务机构应具备下列条件1〉有自己的名称、组织机构。〈2〕有固定的服务场所。3有规定数量的财产和经费。4从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50人以上;从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。此外，各地方性规章中均明确规定了对于估价机构的资质要求，如上海市《房屋拆迁评估管理暂行规定》第3、4条规定，房地产估价机构从事房屋拆迁估价，应当具有经上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局〉核准的房屋拆迁估价资格。未取得房屋拆迁估价资格的房地产估价机构，不得接受房屋拆迁估价委托、出具估价报告或价格咨询报告。

房地产估价机构可以向市房地资源局书面申请房屋拆迁估价资格。市房产资源局根据估价构的资质等级、从业经历、估价技术欠平、社会信誉等，结合房屋拆迁工作需要，予以核准。核准的房屋拆迁估价机构〈以下简称估价机构〉名单，由市房地资源局予以公布。