被拆迁人对评估报告有异议，拆迁裁决被撤销

被拆迁人对评估报告有异议，拆迁裁决被撤销

【案情回放】

2002年9月28日，江苏某公司取得了建设用地规划许可证，同年10月25日，该公司取得了国有土地用地批准书。

2003年3月24日，该公司取得了房屋拆迁许可证，获得拆迁资格。

2003年3月24日，该市建设局发布拆迁公告，并在公告中载明了拆迁范围、搬迁期限、拆迁评估机构。宋某的房屋建筑面积为600平方米，位于拆迁范围内。某房屋价格评估公司根据该公司的委托，对宋某的拆迁房屋进行了估价，由于宋某对被拆房屋评估的补偿价有异议，且要求产权调换，双方未能达成协议。

2003年5月28日，该公司申请该市建设局对拆迁纠纷进行裁决。

2003年6月5日，该市建设局依据某房屋价格评估公司的评估价格对该公司与宋某的拆迁纠纷做出裁决，主要内容是

1〉被拆迁人宋某应在裁决书生效之日起15日内搬迁完毕。

2）房屋安置补偿费（包括房屋补偿费、搬家费、附属设施及装饰装潢费、临时安置补助费及停业损失费)共计为685651元。

3）某公司在中贸百货商城项目完工后提供一处位于该商城项目的房屋〈面积与被拆房屋面积相当〉，拆迁人调换房屋价格以市场评估价为准。某公司安排过渡房一套供被拆迁人临时居住。

宋某对该裁决不服，提起行政诉讼，于2003年9月4日向法院提起诉讼，请求撤销该裁决。

本案中的被告某市建设局根据第三人某公司的申请，有权依照《国务院城市房屋拆迁管理条例》的规定，对原告宋某与某公司之间的拆迁纠纷做出行政裁决。

尽管《国务院城市房屋拆迁管理条例》和《江苏省城市房屋拆迁管理条例》对行政拆迁程序没有明确的规定，但行政机关应在裁决时充分保障当事人的合法权利,允许双方当事人对争议问题进行申辩和陈述。但某市建设局在裁决宋某与该公司的拆迁纠纷时，未允许宋某对争议问题予以陈述和申辩，有失公正，仅根据某公司的申请及该公司单方委托的评估公司的评估结果作为行政裁决的依据，违反了《江苏省城市房屋拆迁管理条例》的规定。鉴于朱某的房屋现已被拆迁，故对裁决内容中的第〔1〉项予以维持，其余各项予以撤销。

【关键证据】

法律对拆迁评估的规定

1.《城市房屋拆迁管理条例》对评估的规定

《城市房屋拆迁管理条例》第24条规定:货市补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。对于评估的具体规定，《城市房屋拆迁管理条例》授权由各省、自治区、直辖市人民政府制定。

1拆迁人和被拆迁人共同选定评估机构

评估机构的确定对于评估结果有较大的影响，为了能够充分体现评估人评估行为的独立、客观和公正，要求决定评估机构的客观性，即在确定评估机构的过程中，作为拆迁当事人的被拆迁人应该有权和拆迁人共同决定评估机构。目前采用较多的决定方法有协商决定和抽签决定两种。

9

在各地方性规定中，上海关于确定评估机构的规定较为合理。上海市《房屋拆迁评估管理暂行规定》第6条(房屋拆迁估价机构的确定〉规定:估价机构的确定应当公开、透明，一般采取被拆迁人〔即按照市政府规定租金标准承租公有房屋和私有居住房屋的承租人及房屋所有人)投票的方式，也可以由拆迁当事人通过协商一致或者抽签方式确定估价机构。采取投票方式的，由估价机构向拆迁人提出估价意向，拆迁人应当如实将有估价意向的估价机构名单〈不得少于5家)提供给被拆迁人，并组织被拆迁人在此范围内进行投票。根据投票结果，按照简单多数的原则，得票数第一位的为拆迁基地的估价机构，第二位的为重新估价机构。拆迁人应当将投票结果进行公告。区县房地局应当对投票、抽签过程进行监督，并可以邀请区县监察委、街道办事处等共同监督。

被拆迁人的介入确定评估机构，可以有效地保证评估机构的公正性，但事实上，由于当事人确定的评估机构最终是由拆迁人名义委托，因此，被拆迁人行使权利的结果大打折扣。

3，以拆迁人的名义委托评估机构

《城市房屋拆迁估价指导意见》第7条规定:拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。评估机构由拆迁人委托，作为受委托人的评估机构要完成作为委托人的拆迁人指派的任务，并且从拆迁人处获得报酬。

各地地方性规章在此规定的指引下，也制定了相似的规定，如上海市《房屋拆迁评估管理暂行规定》第5条〔拆迁估价委托〕规定；在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围内，拆迁人只能委托一家由被拆迁人或者拆迁当事人确定的估价机构进行估价，并与其签订书面的房屋拆迁估价委托合同。                                      丨

【举证指导】                          ¹

拆迁评估涉及被拆迁人的利益，因此，被拆迁人有参与确定评估机构的权利。《城市房屋拆迁估价指导意见》第6条规定:市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。