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被征收人根据补偿协议对具有特定性的产权调换享有特种债权优先权

被征收人根据补偿协议对具有特定性的产权调换享有特种债权优先权

【裁判引言】

在城市房屋征收协议履行过程中,有时会发生房屋征收部门不按照协议交付补偿安置房屋而直接留用,甚至将房屋卖给第三人谋利,对此被征收人如何维权?

【裁判主旨】

在对被征收人所享有的特种债权赋予物权优先效力时,明确限定只有约定采取房屋所有权调换形式,并且对补偿安置房屋的位置、用途作出具体明确约定的房屋征收安置补偿协议,被征收人享有的债权才为特种债权,并享有物权优先的效力。在此前提下房屋征收部门将补偿协议的标的物即补偿安置房屋卖给第三人,即使第三人已经办理房屋所有权转移登记,被征收人也可以请求撤销登记,优先取得征收补偿安置房屋。

【裁判内容】

在《上诉人贺苏梅、新沂市兴安实业有限公司与被上诉人黄孝英、索祥云、索祥忠、索瑜、索保家、索祥侠房屋拆迁补偿安置合同纠纷案》中,案件事实:“1999年,经江苏省新沂市人民政府批准,新沂市兴安实业有限公司(以下简称兴安公司)开发新沂市第二农贸市场南侧金三角二期工程。同年9月4日,新沂市拆迁办公室向兴安公司颁发了《房屋拆迁许可证》。拆迁中,需拆迁索胜芝房屋10间,建筑面积248.5平方米(其中临街房屋193.60平方米),使用面积194.06平方米,房屋补偿98,061.41元,定附物及其他补偿12,492.92元,各项合计110,554.33元。2001年5月13日,兴安公司与索胜芝签订《房屋拆迁安置协议书》,约定索胜芝回迁安置新沂市北沿街西头第一单元门朝东楼下门向北营业门面房85平方米,安置价每平方米680元,计57,800元。兴安公司作为甲方,索胜芝作为乙方,新沂市拆迁办公室作为鉴证机关在协议上签字或盖章(其中索胜芝的名字由其子索祥忠代签)。后因兴安公司没有房地产开发资质,兴安公司委托新沂市东辰房产开发建筑工程公司(以下简称东辰公司)对金三角二期工程进行房屋开发和销售。2001年11月8日,东辰公司与第三人贺苏梅签订商品房预订合同,将金三角二期商品房1号楼门面1号房(即2001年5月13日协议中约定安置给索胜芝的房屋)以546,834.50元的价格出售给贺苏梅。2002年5月10日,双方签订商品房买卖合同,确定价格为499,636.36元,贺苏梅交清房款。”

因兴安公司没有按拆迁协议书的约定进行回迁安置,索胜芝于2003年1月30日诉至新沂法院,要求兴安公司、东辰公司、新沂市房屋拆迁安置综合服务中心(以下简称拆迁安置中心)履行2001年5月13日签订的房屋拆迁协议书,给予安置北沿街楼西头第一单元门朝东楼下门向北营业门面房85平方米。在一审过程中,新沂法院通知贺苏梅作为第三人参加诉讼。后因索胜芝在原一审诉讼期间死亡,索胜芝的继承人黄孝英、索祥云、索祥忠、索瑜、索保家、索祥侠作为原告参加诉讼。

新沂市人民法院一审认为:“拆迁安置中心受兴安公司委托于2001年5月13日签订拆迁安置协议,该协议是双方的真实意思表示,且不违反有关法律、行政法规的强制性规定,是合法有效的,双方应按约定履行。兴安公司未按协议约定将房屋安置给索胜芝,应承担违约责任。拆迁安置中心不是合同当事人,根据合同相对性原则,原告要求拆迁安置中心承担责任于法无据,不予支持。东辰公司系受兴安公司委托进行房屋开发和销售,故原告要求东辰公司承袒责任的请求不能成立。东辰公司以自己的名义在房产部门办理了房屋销售许可证,故有权销售房屋。贺苏梅与东辰公司在签订商品房买卖合同时均不知晓房屋已安置的事实,且贺苏梅已支付了对价,故该合同是合法有效的,贺苏梅属善意取得,该房屋应归贺苏梅所有。兴安公司未能按照拆迁协议给原告安置房屋,并非该公司在安置后又故意出售给他人,故不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条第1款的规定,兴安公司应按照相应价款赔偿原告的损失。据此,新沂法院于2004年2月2日作出(2003)新民初字第619号民事判决:一、东辰公司与贺苏梅签订的房屋买卖合同合法有效,位于新沂市新安镇金三角二期商品房1号楼的门面1号营业用房归贺苏梅所有。二、兴安公司赔偿原告损失499,636.36元,此款于判决生效后10日内一次付清。三、驳回原告的其他诉讼请求。四、驳回原告对拆迁安置中心、东辰公司的诉讼请求。”

6名原审原告不服一审判决,向江苏省徐州市中级人民法院提起上诉。

徐州市中级人民法院二审认为拆迁安置中心受兴安公司委托与索胜芝签订了拆迁安置协议,兴安公司应当按协议履行义务,上诉人享有被安置权。原审法院认定兴安公司未按约定给索胜芝安置房屋,应承担违约责任,符合法律规定,保护了上诉人的合法权益。虽然东辰公司无权处分协议中的安置房,但是贺苏梅在受让该房时,不知或者不应当知道东辰公司非该安置房的处分权人,东辰公司将该房交给贺苏梅后,双方合同义务已经履行完毕。贺苏梅与东辰公司签订的商品房买卖合同合法有效,贺苏梅取得安置房符合善意取得的情形,上诉人不得要求贺苏梅返还该安置房。原审法院在认定事实和适用法律上并无不当。二审法院遂于2004年8月8日作出了(2004)徐民一终字第1255号终审判决:驳回上诉,维持原判。”

一审、二审判决生效后,贺苏梅于2004年9月2日办理了房屋所有权证。

6名原审原告不服一审、二审判决,向徐州市中级人民法院申请再审。该院于2005年5月30日作出了(2005)徐民一审监字第068号民事裁定,决定对本案进行再审。同年6月10日,该院作出(2005)徐民一再终字第063号裁定:撤销该院(2004)徐民一终字第1255号民事判决和新沂法院(2003)新民初字第619号民事判决,将该案发回新沂市人民法院重审。

再审案最后处理新沂市人民法院再审后,依照《民事诉讼法》第128条、第184条,《合同法》第48条、第54条第2款、第107条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条第1款之规定,于2006年7月15日判决:一、位于新沂市新安镇金三角二期商品房1号楼的门面1号营业用房(即证号为新沂房权证新安镇字第1017185号标明的房屋)归6名原审原告所有;二、贺苏梅于本判决生效后30日内将上述房屋返还给兴安公司和东辰公司;三、兴安公司和东辰公司在接收该房屋后立即交付给6名原审原告;四、驳回6名原审原告对拆迁安置中心的诉讼请求。判决后,贺苏梅与东辰公司提起上诉。徐州市中级人民法院于2007年1月22日作出终审判决:驳回上诉,维持原判。”

引言提到的征收部门所实施的行为直接导致被征收人与购房的第三人之间的权利冲突。补偿协议中的房屋征收部门的这种违约行为,不仅侵害了被征收人和第三人的财产权,同时也严重侵害了被征收人的合法权益,又严重影响征收人所体现的政府形象。

为此,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年4月28日公布,同年6月1日起施行)对房屋产权调换中存在的侵害被拆迁人、被征收人的这种行为予以严厉制裁。其中第7条第1款规定拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。”征收补偿安置协议涉及的标的物具有了特定性,按照对被征收人的侧重保护原则,以上司法解释第7条将协议中的被征收人对该特定房屋的债权,视为一种特种债权,陚予物权的优先效力。

根据特种债权的物权优先效力,被征收人的债权具有对抗第三人的效力,即排他性。房屋征收部门将补偿协议的标的物即补偿安置房屋卖给第三人的行为是侵权行为,即使第三人已经办理房屋所有权转移登记,被征收人也可以基于特种债权的物权优先效力原则,请求撤销登记,优先取得征收补偿安置房屋。另外,由于被征收人已按协议约定支付了大部分甚至全部房款,具有物权的对世效力,亦有权优先取得征收补偿安置房屋。第三人的物权变动不得对抗被征收人的物上请求权,第三人与房屋征收部门之间形成的是普通的债权债务关系,应通过其他民事途径来解决。

另外还应强调的是:在对被征收人所享有的特种债权赋予物权优先效力时,明确限定只有约定采取房屋所有权调换形式,并且对补偿安置房屋的位置、用途作出具体明确约定的房屋征收安置补偿协议,被征收人享有的债权才为特种债权,并享有物权优先的效力。对于征收补偿安置用房约定不明确而且不具体的被征收人的债权,则不能作为特种债权保护,只能认定为普通债权。

【裁判提示】

本案焦点,第三人贺苏梅是否属于善意取得,如果善意取得与回迁优先权冲突怎么办?结合本案案情来看,以下几个关键点导致第三人贺苏梅无法取得房屋,支撑了再审判决:

其一,第三人贺苏梅在被拆迁人提起诉讼时只签订了购房协议,并没有领取房产证,构不成完整的善意取得,从严格意义上讲,贺苏梅是购房合同一方当事人,处于债权合同阶段,未能形成物权,而其在原一审、二审结束后方凭原一审、二审判决领取了房产证,可以说,诉讼时,第三人仅为合同权利人,非物权权利人,不具备善意取得法律要件;其二,被拆迁人与拆迁人签订的补偿安置协议早于第三人与拆迁人之间房屋买卖协议,即便没有司法解释关于被拆迁人优先权的规定,同为购房协议原则上保护前一份合同,拆迁人向后一份合同当事人承担不能履行合同责任。

【裁判链接】

1.      参考江苏省徐州市中级人民法院《上诉人贺苏梅、新沂市兴安实业有限公司与被上诉人黄孝英、索祥云、索祥忠、索瑜、索保家、索祥侠房屋拆迁补偿安置合同纠纷案》(2006)徐民一再终字第0056号民事判决书;

2.      《最高人民法院关于审理商品房买卖合问纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第7条第1款拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。

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